나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경779 [1] 부산광역시 해운대구 우동 974 경동마리나아파트 108동 12층1201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 "해강초등학교" 북동측 인근에 위치하는 경동마리나아파트 제108동 제12층 제1201호로서, 주위는 아파트 단지 및 각종 근린생활시설, 요트경기장, 컨벤션센터 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철2호선이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층, 지상19층 건물 제108동 내 제12층 제1201호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 내벽 : [폐문 및 부재]. 바닥 : [폐문 및 부재]. 창호 : 샷시창 등의 구조임.

이용상태

집합건축물대장등본상 "공동주택(아파트)" 용도임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내부 도로 개설되어 있으며, 인접 가로망상태 대체로 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

-.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기타 : 본건은 현장조사시 이해관계인의 폐문 및 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부(집합건축물대장상 용도 및 건축물현황도)와 외부관찰 등에 의거 통상적인 상태를 상정하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산동부지원 2025타경779 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

감정가: 666,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 해운대구 우동 974 경동마리나아파트 108동 12층 1201호

용도: 아파트

토지면적: 28.68㎡ (약 8.7평)

건물면적: 84.95㎡ (약 25.7평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 특이사항

공동담보 물건으로, 등기부 상 복수의 근저당권이 설정되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 "해강초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 요트경기장, 컨벤션센터 등이 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 2호선이 소재하여 교통 상황은 양호합니다. 부산 지하철 2호선 동백역에서 도보 약 5분 거리에 위치합니다.

2.3. 주변 시설

* 편의시설: 신세계 센텀시티, 벡스코(BEXCO), 영화의전당, 동백섬 등 주요 관광 명소와 문화 시설에 인접해 있어 문화생활 및 쇼핑을 즐기기 좋습니다. 주변에 다양한 병원과 근린시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교육시설: 북동측 인근에 해강초등학교가 위치하고 있어 초등학생 자녀가 있는 가정에 편리합니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

본건의 말소기준권리(을19)는 2023년 1월 13일자 새중앙새마을금고의 근저당권입니다 [cite: 해당 등기부 정보]. 해당 근저당권 외 다수의 근저당권, 압류 등이 등기되어 있으나, 본 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

* 총 채권액: 1,076,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 확인되므로, 실제 거주 여부 및 임대차 관계는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

해운대 해변과 인접한 입지로 관광 및 상업 시설 이용이 편리합니다. 벡스코, 센텀시티 등 대규모 상업 및 컨벤션 시설과 가까워 배후 수요가 풍부하며, 아파트 단지 내 또는 주변 상권 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

단지명: 경동마리나아파트

주소: 부산광역시 해운대구 우동 974

사용승인일: 1995년 6월 15일

총 동수: 8동, 총 세대수: 892세대

주차: 207대 (지하 28대, 지상 3대)

최고층: 19층

5.2. 내부 상태

건축물대장 상 아파트 용도로 이용 중입니다. 철근콘크리트조 슬래브 지붕 건물이며, 내부 마감재 등은 외부 관찰 및 관련 공부를 통해 통상적인 상태로 상정하여 평가되었습니다. 현장 방문 시 폐문 및 부재로 인해 내부 확인이 곤란했습니다 [cite: 감정평가서 요약].

6. 잠재적 리스크

* 내부 확인 곤란 : 현장 조사 시 폐문 및 부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 이로 인해 실제 내부 상태와 수리 필요 여부에 대한 잠재적 리스크가 존재합니다 [cite: 감정평가서 요약].

* 건축 연도 : 1995년 사용승인된 아파트로, 건축 연령이 30년 이상 경과하여 향후 재건축 또는 리모델링 관련 이슈 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 공동담보 : 공동담보 물건으로, 담보 채권액이 감정가를 상회하는 점은 유의할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구의 우수한 입지에 위치한 아파트로, 해강초등학교 학군, 지하철역 및 주요 편의시설과의 접근성이 뛰어나 실거주 가치가 높습니다. 주변의 관광, 문화, 상업 시설 이용이 편리하며, 해운대 바다를 가까이에서 누릴 수 있다는 장점이 있습니다. 다만, 내부 확인이 불가한 점과 건축 연도를 고려한 잠재적 리스크를 감안해야 합니다. 권리관계는 매각으로 소멸될 예정이므로, 명확한 인수 대상 권리는 없습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지 : 해운대 핵심 지역에 위치하여 학군, 교통, 편의시설 접근성이 탁월합니다.

* 해운대 바다 인접 : 바다 조망 가능성(층수 및 향에 따라 다름) 및 해변 접근성이 뛰어납니다.

* 주변 개발 잠재력 : 센텀시티, 마린시티 등 인근 지역의 지속적인 개발 및 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 시세 대비 경쟁력 : 감정가가 최근 실거래가보다 낮은 수준으로, 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 동일 면적(84.95㎡)의 최근 매매 사례가 725,000,000원에 형성되어 있습니다 [cite: JSON data]. 본 건의 감정가는 666,000,000원이므로, 감정가 대비 시세가 높은 편입니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려하여, 보수적으로 보았을 때 감정가의 100~105% 수준 또는 최근 실거래가 수준에서 낙찰 가능성을 고려하여 다음과 같이 제안합니다.

예상 입찰가: 700,000,000원

이는 최근 실거래가(725,000,000원) 대비 약 96.5% 수준으로, 경매 시장 상황 및 경쟁 입찰자들의 성향에 따라 변동될 수 있습니다. 현장 조사를 통해 내부 상태 및 주변 환경을 재확인하고, 보다 면밀한 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.