나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22925 [1] 부산광역시 연제구 연산동 339-35 제이빌라 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 '연일초등학교' 북서측 인근에 위치하는 제이빌라 제3층 제301호로서, 주위는 소규모 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내 제3층 제301호로서, - 외 벽: 드라이비트 및 일부 치장벽돌 마감, - 내 벽: 벽지마감 등, - 창 호: 샷시창 입니다.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중 입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

북하향의 완경사지 내 자체지반 등고평탄하게 조성된 2필지 일단의 부정형의 토지로서, 공동주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약6미터의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

연산동 339-35, 339-36 제2종일반주거지역(2025-06-11), 교육환경보호구역(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보전지역<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 미상입니다. (2) 기타사항: 본 건물의 명칭은 등기사항증명서 및 집합건축물대장상 제이빌라이나, 현지에서는 제이빌리지로 표시 및 통칭하고 있습니다.

물건 비고

공부상 '제이빌라'이나 현칭 '제이빌리지'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 현황

본건은 부산광역시 연제구 연산동 339-35번지에 소재하는 제이빌라 3층 301호 다세대주택입니다. 신주소로는 부산광역시 연제구 고분로105번길 5입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 3층에 위치하고 있으며, 전유면적은 50.61㎡(약 15.3평)입니다. 건축물대장상 건물 명칭은 '제이빌라'이나, 현황은 '제이빌리지'로 통칭되고 있습니다. 건축물대장상의 사용승인일은 2002년 1월 11일로, 건축 연도는 2001년경으로 추정됩니다.

1.2. 토지 현황

토지 면적은 24.32㎡(약 7.4평)이며, 건물 부지로 이용 중입니다. 이는 건물 전체 대지 면적(249.3㎡) 중 본건 구분소유자가 갖는 토지 지분으로 파악됩니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가는 129,000,000원이며, 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다. 채권자는 한국주택금융공사입니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 '연일초등학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 지역 정보

토지이용계획상 본건은 제2종일반주거지역, 교육환경보호구역(상대정화구역), 역사문화환경보전지역으로 지정되어 있습니다. 주변에 특별한 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 분석

본건의 말소기준권리는 2022년 12월 19일자 한국주택금융공사의 근저당권이며, 해당 권리 및 그 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부에는 소유권 이전, 근저당권, 임의경매개시결정 등의 권리 변동 내역이 기재되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인 백정호 씨가 거주 중이나, 전입일자(2023-02-17) 및 확정일자(2023-02-17)가 말소기준권리(2022-12-19)보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 낙찰자는 해당 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

3.3. 권리 분석 요약

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸하므로, 낙찰자가 인수하는 법적 권리 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건은 소규모 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 지역에 위치하고 있습니다. 지역 주민을 대상으로 하는 소매점, 서비스업 등의 기본적인 상권이 형성되어 있으며, 대규모 상업 시설보다는 주거 기능 중심의 상권으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

'연일초등학교'가 북서측 인근에 위치하여 초등 교육 시설 이용이 용이합니다. 또한, 교육환경보호구역에 포함되어 있어 교육적 환경을 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명칭 오기

공부상 건물 명칭은 '제이빌라'이나, 현황은 '제이빌리지'로 불리고 있어 현장 확인 및 관련 업무 처리 시 혼동의 가능성이 있습니다.

6.2. 기타 리스크

건축 연도가 2001년으로 비교적 오래된 편에 속하므로, 향후 건물 유지보수 및 리모델링 등에 대한 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. 또한, 토지이용계획상 '역사문화환경보전지역'에 해당하여 향후 건축물 신축이나 증축 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 연제구 연산동의 주거 지역에 위치하며, 교통 및 교육 환경이 양호한 다세대주택입니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수하는 부담이 없어 매우 안전한 물건으로 판단됩니다. 건물 명칭 오기 외 특별한 하자는 발견되지 않았습니다. 입찰 시 인근 시세, 건물 연식, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리 인수 부담 없는 안전한 물건.

* 부산 연제구의 안정적인 주거 지역에 위치.

* 초등학교 인접으로 실수요자에게 매력적.

* 특별한 권리상 하자가 없어 명도 및 처분 용이 예상.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 129,000,000원이며, 전유면적 50.61㎡(약 15.3평) 기준입니다. 주변 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 가격대가 형성되어 있습니다.

* 해운쉐르빌 (2003년식, 67.47㎡): 150,000,000원 (약 222만원/㎡)

* 라비앙로즈2 (2013년식, 34.65㎡): 98,000,000원 (약 283만원/㎡)

* 햇살가득한집 (2017년식, 53.808㎡): 260,000,000원 (약 483만원/㎡) - outlier

본건의 감정가 대비 평당가는 약 843만원/㎡으로, 주변 시세의 중간 수준에 해당합니다. 건물 연식이 2001년으로 비교적 오래된 점을 감안할 때, 감정가 129,000,000원은 합리적인 수준으로 판단됩니다. 낙찰자가 인수하는 보증금은 0원입니다.

이에 따라, 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 115,000,000원 ~ 125,000,000원 범위에서 결정하는 것을 권장합니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 경매 경쟁 상황 등을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.