나이스옥션 법원경매 진주 2025타경977 [1] 경상남도 진주시 충무공동 287-9 센트럴타워 4층401호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비봉 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 '한국토지주택공사' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설 등으로 형성되어 있고, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하3층/지상9층 건 중 4층 401호 외 5개호로서 (사용승인일 : 2017.01.09) 외 벽 : 알루미늄 복합판넬 및 강화유리 및 대리석 붙임 등, 내 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 바 닥 : 데코 타일 마감 등, 창 호 : 강화유리 및 샷시창 구조입니다.

이용상태

기호 1) : 업무시설로 현황 '사무소'로 이용 중입니다. 기호 2) : 가벽 설치로 일부 현황 '사무소'로 이용 중이며, 일부 공실로 조사됩니다. 기호 3) : 업무시설이며, 현황 '공실'로 조사됩니다. 기호 4) : 업무시설로 현황 '사무소'로 이용 중입니다. 기호 5) : 업무시설이며, 현황 '공실' 로 조사됩니다. 기호 6) : 가벽 설치 되어 있으며 현황 '사무소'로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건 대지권의 목적이 되는 토지는 정방형의 평지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 남서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접하며, 남서측 및 북동측으로 건물의 출입구가 소재합니다

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2015-12-14),지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m ~ 25m)(중-집-1-66)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발 예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 별지 '감정평가의 산출근거 및 결정의견'의 '그밖의 사항란'을 참고 하시기 바랍니다

물건 비고

-업무시설이며, 현황'사무실'로 이용 중인 것으로 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경977 (1)

* 소재지: 경상남도 진주시 충무공동 287-9 센트럴타워 4층401호

* 용도: 업무시설

* 감정가: 439,000,000원

* 토지 면적: 22.79㎡ (약 6.9평)

* 건물 면적: 107.11㎡ (약 32.4평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상 물건은 경상남도 진주시 충무공동에 소재하며 '한국토지주택공사' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 근린생활시설 및 업무시설 등으로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 물건까지 차량 접근이 용이하며, 주변 교통 사정 또한 보통으로 평가됩니다. 남서측으로는 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 해당 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속해 있으며, 중로 1류(폭 20m~25m)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 혁신도시개발 예정지구로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권 보존: 주식회사찬빛 (접수일자: 2017-01-13)

* 근저당: 문산농업협동조합 (접수일자: 2017-01-23, 권리금액: 2,080,000,000원) - 말소 (말소기준권리)

* 임의경매: 진주문산농업협동조합 (접수일자: 2025-10-14, 권리금액: 1,801,383,632원)

* 가압류: 진주축산업협동조합 (접수일자: 2025-11-17, 권리금액: 86,647,498원)

* 압류: 국민건강보험공단 (접수일자: 2025-11-26)

* 말소기준권리: 문산농업협동조합의 근저당권(2017-01-23)이 말소기준권리이며, 이보다 늦게 등기된 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 총 채무액 (등기부상): 약 2,166,647,498원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입/사업일자: 2023-07-26

* 확정일자: 2024-04-18

* 배당신고일자: 2026-01-05

* 대항력: 없음

* 임차인: 주식회사팔라스트디앤씨

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입/사업일자: 2020-09-03

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 인수되는 권리/보증금: 인수 보증금 합계는 0원으로, 낙찰자가 별도로 인수해야 할 보증금이나 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 한국토지주택공사(LH) 등 주요 공공기관과 인접해 있어, 관련 업무 종사자들을 배후 수요로 확보할 수 있는 입지입니다.

* 업종 특성: 주변이 근린생활시설 및 업무시설로 구성되어 있어, 해당 물건 역시 사무실 등으로 활용하기에 적합한 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 현황: 해당 물건은 철근콘크리트구조의 지상 9층 건물 중 4층 401호로, 2017년 1월 9일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 알루미늄 복합판넬, 강화유리, 대리석 등으로 마감되었고, 내벽은 페인팅, 바닥은 데코 타일로 마감되었습니다. 창호는 강화유리 및 샷시창 구조입니다.

* 설비 내역: 건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보: 본 건은 공동담보 물건으로, 이는 경매 진행 시 채권 관계 복잡성 및 추가 채권자의 개입 가능성을 내포합니다.

* 이용 현황: 현재 일부 호실은 '사무실'로 이용 중이나, 일부는 '공실' 상태로 조사되어 공실 발생 및 공실 기간 장기화의 위험이 존재합니다.

* 임대차 관계: 현재 임대차 관계는 명확히 파악되지 않았으며, 조사된 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 나타났습니다. 특히 주식회사팔라스트디앤씨는 확정일자 정보가 없어 배당 절차 진행 여부 및 결과에 불확실성이 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 관련 정보 및 지도 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

진주혁신도시 내에 위치한 업무시설 물건으로, 한국토지주택공사 등 주요 공공기관과의 인접성이 높다는 점, 2017년 준공으로 비교적 신축에 해당한다는 점, 그리고 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 일부 공실 가능성과 임대차 관계의 미확인 사항은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 진주혁신도시의 중심 상업 지역에 위치하여 유동 인구가 많고, 주요 관공서와의 접근성이 우수합니다.

* 건물 상태: 사용 승인일(2017.01.09)을 기준으로 비교적 신축 건물에 속하여, 건물 노후화로 인한 수리 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위인 채권들이 모두 정리되므로, 낙찰자는 권리 인수 부담 없이 깨끗한 소유권을 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없는 상태이므로, 감정가 439,000,000원을 기준으로 향후 예상 임대 수익률, 주변 시세, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 일반적으로 감정가의 80~120% 범위에서 낙찰가가 형성되지만, 권리상 인수 부담이 없다는 장점을 고려할 때 적극적인 입찰이 가능할 것으로 보입니다. 정확한 입찰가는 현장 조사 및 유사 물건의 최근 낙찰가율 분석을 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.