나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31293 [1] 경상남도 진주시 문산읍 상문리 121-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하 · 평가일 2025.11.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 진주시 문산읍 상문리 소재 "상문교차로" 남동측 근거리에 위치하며, 부근은 농경지, 물류창고, 특장차수리점, 야적장 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1),(2) : 일단의 부정형 토지로 현황 "창고시설 부지"임. 기호(4),(5) : 부정형 토지로 현황 "도로"임. 기호(7) : 남하향 경사의 삼각형 토지로 현황 "임야"임.

인접 도로상태

기호(1),(2) : 남측으로 현황 폭 약6m내외 포장도로에 접하고 있음. 기호(4),(5) : 본건이 현황 도로임. 기호(7) : 지적도상 "맹지"임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2) : 계획관리지역(2015-02-12), 산업개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한 구역(2025-10-27)(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임. 기호(4),(5) : 계획관리지역(2015-02-12), 가축사육제한구역(2025-10-27)(닭 오리 메추리 돼지 개 제 한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시 설 보호법>임. 기호(7) : 농림지역(농림지역), 가축사육제한구역(2025-10-27)(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 보전산 지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>암,

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) 철골철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물로서, 외 벽 : 판넬마감 등. 내 벽 : 판넬잇기, 벽지붙임, 스테인리스 패널, 타일붙임 등. 창 호 : 샷시창호임. 기호(6)건물은 현황 "소재불명"임.

이용상태

기호(3)건물은 "창고시설"로 이용중임. 1층 : 저온냉장실, 하역장 2층 : 사무실, 숙소, 부대시설 3층 : 저온냉장실, 하역장 4층 : 선별건조실, 기계실, 부대시설

설비내역

위생설비, 급배수설비, 냉난방설비(시스템에어컨, 전기보일러), 승강기설비(승객용 16인승, 화물용 5ton, 화물용 리프트), 냉동냉장설비, 소방설비(소화전, 스프링쿨러, 자동화재탐지설비 등), 수변전 설비, 비상발전기, 도크도어 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외(ㄱ) 소재하고 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물(감정서상 ㄱ)매각 포함.
-목록[1,2] 일단지로 평가 및 바닥포장, 휀스 조경수 포함하여 평가함.
-목록[1,2,7] 자생입목 포함하여 평가함.
-목록[3] 창고시설로 이용중이며, 시스템냉난방설비, 승강기설비, 냉동냉장설비, 소방설비, 수변전설비 및 비상발전기, 도크도어 등 부대설비는 건물에 포함하여 평가함.
-목록[3] 건물 차양 및 도크, 외부계단 등은 건물에 포함하여 평가함.
-목록[4,5] 현황 '도로'임을 감안하여 평가함.
-목록[7] 지적도상 '맹지'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경31293 (1)

* 소재지: 경상남도 진주시 문산읍 상문리 121-1

* 용도: 공장

* 감정가: 40,202,851,100원

* 토지면적: 15,127.00㎡ (약 4,576.12평)

* 건물면적: 13,258.25㎡ (약 4,011.01평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 광OOOOOO

* 특이사항: 대항력있는 임차인 존재

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 진주시 문산읍 상문리 소재 "상문교차로" 남동측 근거리에 위치하며, 부근은 농경지, 물류창고, 특장차수리점, 야적장 등이 소재하고 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 관내 교통편 및 도로 사정 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 기호(1),(2) 토지는 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다. 기호(4),(5) 토지는 본건이 현황 도로이며, 기호(7) 토지는 지적도상 "맹지"입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(1),(2): 계획관리지역, 산업개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 제한), 비행안전제3구역(전술)입니다.

* 기호(4),(5): 계획관리지역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술)입니다.

* 기호(7): 농림지역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 보전산지, 임업용산지입니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 박용준

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2015-02-26

* 확정일자:

* 배당신고일자:

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력은 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 이에 대한 추가 확인 및 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주식회사그린로지스

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자):

* 확정일자:

* 배당신고일자:

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 현황:

* 토지 등기부 요약:

* 현재 다수의 근저당권, 가압류, 압류 등이 설정되어 있으나, 말소기준권리(을7, 2024-03-22)에 의해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부 채권 총액: 35,123,710,000원

* 건물 등기부 요약:

* 토지와 유사하게 다수의 근저당권, 가압류, 압류 등이 설정되어 있으며, 말소기준권리(을1, 2024-03-22)에 의해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부 채권 총액: 35,123,710,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주로 창고시설 부지 및 도로, 임야 등으로 구성되어 있으며, 주변에 물류창고, 야적장, 특장차수리점 등이 위치하여 산업 및 물류 관련 상권의 특성을 보입니다.

* 주거 및 상업 시설 밀집 지역과는 거리가 있어, 일반적인 상권 분석보다는 산업 시설로서의 가치 평가가 중요합니다.

* 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 다소 낮을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 제공된 정보만으로는 상세한 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 파악이 어렵습니다.

* 주변 환경이 산업 시설 및 농경지 위주이므로, 도심의 일반적인 생활 편의성을 기대하기는 어렵습니다.

* 현재까지의 조사로는 본 물건 인근에 특별히 지적될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 박용준 씨는 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어, 이에 대한 법적 관계 및 실제 점유/사용 현황을 반드시 확인해야 합니다.

* 맹지 및 현황 도로: 기호(7) 토지는 지적도상 맹지로서 활용에 제약이 있을 수 있으며, 기호(4),(5) 토지가 현황 도로로 평가된 점은 소유권 및 이용 관련 추가 확인이 필요합니다.

* 대규모 채권 총액: 350억 원이 넘는 채권 총액은 낙찰가의 결정에 중요한 영향을 미치며, 법원 경매 절차 및 소멸되는 권리관계를 명확히 이해해야 합니다.

* 제시외 건물 포함: 감정평가서상 'ㄱ'으로 표시된 제시외 건물이 매각에 포함되므로, 현황 및 활용도 파악이 필요합니다.

* 물건의 규모 및 관리: 대규모 공장/창고 시설의 특성상, 인수 후 유지보수 및 관리 비용이 상당할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 진주시 문산읍에 위치한 대규모 공장 및 창고 시설로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

* 주변의 산업 및 물류 시설과의 연계성이 기대되는 입지입니다.

* 대항력 있는 임차인, 맹지, 현황 도로 등 여러 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있어, 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

* 건축물에는 시스템 냉난방, 승강기, 냉동/냉장 설비, 비상발전기 등 다양한 부대 설비가 포함되어 있어 즉시 활용 가능성을 높입니다.

* 채권 총액이 감정가에 근접하거나 초과할 수 있어, 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 대규모 산업/물류 시설로서의 잠재력: 넓은 토지와 건물 면적을 바탕으로 다양한 산업적 활용이 가능합니다.

* 산업단지 및 관리 지역의 입지: 계획관리지역, 산업개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 관련 사업 추진에 유리합니다.

* 잘 갖춰진 부대시설: 최신 냉난방, 승강기, 냉동/냉장 설비, 비상발전기 등은 즉각적인 운영에 큰 이점을 제공합니다.

* 시장 수요 고려: 해당 지역의 물류 및 산업 시설 수요를 파악하여 투자 가치를 높일 수 있습니다.

* 가격 경쟁력 확보 가능성: 권리 관계의 복잡성과 리스크 요인으로 인해, 경매 시 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 300억원 ~ 350억원 범위로 예상되나, 이는 주변 시세, 물건의 현황, 낙찰 이후 발생 가능한 추가 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 특히 대항력 있는 임차인의 인수 여부, 맹지 및 현황 도로 관련 법적 문제, 그리고 막대한 채권 총액을 감안하여 면밀한 분석 후 입찰가를 산정해야 합니다.

* 실제 입찰가는 보증금 0원의 임차인에 대한 법률적 해석, 현장 조사 결과, 시장 상황 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.