나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20952 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 751-4 티에스휴먼빌라트 비동 2층204호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영토감정 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 소재 ‘안계초등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 4층건 중 2층 204호로서, (사용승인일 : 2016.09.09) 외 벽 : 스톤코트 및 대리석 붙임 등, 창 호 : 새시창호 등 입니다.

이용상태

연립주택으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 부정형의 토지로서, 연립주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 차량의 진출입이 이루어지고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 확인이 곤란하여 평면도 및 관련 공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 경매 진행 및 응찰 시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 요합니다.

물건 비고

연립주택으로 이용중. 매수인에게 대항할 수 있는 을구 7번 임차권등기(임대차보증금 170,000,000원, 전입일자 2022.08.23. 확정일자 2022.08.23.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있음.( 해당 임차권보증금 반환채권의 양수인인 경매신청채권자 주택도시보증공사가 대항력 및 우선변제권을 승계)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

마산지원 2025타경20952 (1)

소재지

경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 751-4 티에스휴먼빌라트 비동 2층 204호

용도

연립주택

감정가

229,000,000원

토지면적

100. 25㎡ (약 30.31평)

건물면적

84. 69㎡ (약 25.62평)

사용승인일 (건축년도)

2016.09. 09 (2016년)

매각대상

토지 및 건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

1.1. 입지조건

위치

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리에 위치하며, 북서측 인근에 안계초등학교가 있습니다. 주변은 공동주택과 근린생활시설이 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

토지이용계획

계획관리지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

등기부상 권리 요약

본 건의 말소기준권리는 주택도시보증공사(채권자)의 강제경매 개시결정 등기(을구 18번, 접수 2025-10-22)입니다. 이보다 선순위인 권리 중 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 있습니다.

임차인 현황

* 임차인: 한

* 보증금: 170,000,000원

* 전입일자: 2022.08.23

* 확정일자: 2022.08.23

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 반환채권을 양수한 경매신청채권자 주택도시보증공사가 대항력 및 우선변제권을 승계하였습니다.

특이사항

매수인에게 대항할 수 있는 임차권 등기(을구 7번, 접수 2024-08-27)가 존재하며, 임대차보증금 170,000,000원에 대해 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

주변 환경

주거지역 및 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 안계초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

혐오시설 유무

주변 환경 조사 결과, 본 물건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

교통

차량의 진출입이 용이하며, 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

주요 편의시설

안계초등학교가 인접해 있으며, 근린생활시설이 주변에 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

건물 설비

본 건물은 철근콘크리트구조로, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력있는 임차인으로 인한 보증금 인수 위험

가장 큰 리스크는 보증금 170,000,000원의 대항력있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 경매 배당 절차에서 임차보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 예상치 못한 추가 지출로 이어질 수 있습니다.

감정가와 시세 간 괴리

최근 거래된 유사 면적 및 연식의 물건 시세(약 1억 2천만원)와 본 건의 감정가(2억 2천 9백만원) 사이에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 감정가의 적정성에 대한 추가적인 검토가 필요함을 시사합니다.

내부 확인 곤란

현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부 확인이 어려웠다는 점은 실제 물건의 이용 및 관리 상태를 정확히 파악하는 데 제약이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2016년에 건축되어 비교적 신축에 속하는 연립주택으로, 기본적인 주거 및 편의 시설을 갖추고 있습니다. 입지 조건 또한 주거 지역으로서 양호한 편입니다.

하지만, 1억 7천만원에 달하는 대항력있는 임차인의 보증금 인수 위험은 본 건의 가장 큰 걸림돌입니다. 임차 보증금 전액 변제가 이루어지지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 부담해야 할 수 있으며, 이는 본 건의 시세 대비 높은 감정가와 맞물려 상당한 투자 위험으로 작용할 수 있습니다. 따라서 본 물건은 이러한 위험을 충분히 인지하고 감수할 수 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2016년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 양호한 입지: 주거 지역 내에 위치하며, 초등학교와 근린생활시설이 인접해 있습니다.

* 표준적인 편의시설: 생활에 필요한 기본적인 설비들이 갖추어져 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

산정 근거

본 물건의 예상 입찰가는 감정가(229,000,000원)와 유사 조건의 최근 매매 사례(약 120,000,000원)를 종합적으로 고려하고, 대항력있는 임차인의 보증금 인수 위험이라는 높은 리스크를 반영하여 산정되었습니다. 특히, 유사 면적 대비 낮은 거래가를 감안할 때, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 임차 보증금 170,000,000원 전액이 배당으로 회수되지 못할 경우 매수인이 인수해야 할 가능성이 높으므로, 이는 입찰가 산정에 매우 신중하게 고려되었습니다. '인수 보증금'을 제외하고, 시장 가치와 리스크를 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

최종 제안가

120,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.