나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12302 [1] 경상남도 창원시 성산구 귀곡동 719-4 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.11.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경남 창원시 성산구 귀곡동 및 귀산동에 소재하며 부근은 해안상가지대 및 주택지대로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 제반 교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1,3) : 세장형의 토지로서 건부지 등으로 이용중임. 일련번호(5) : 삼각형에 유사한 토지로서 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1,3) : 남측으로 약10미터 포장도로와 접함. 일련번호(5) : 남서측으로 약3~4미터 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(용호지구), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-30)(귀산동용호마을 중점경관관리구역) 일련번호(3) :제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(용호지구), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-30)(귀산동용호마을 중점경관관리구역) 일련번호(5) :제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(갯마을지구), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(2)시멘트 벽돌조 스라브지붕 2층 건물로서 외 벽 : 페인트 등 마감 내 벽 : 벽지 및 타일, 페인트 등 마감 창 호 : 샷시 창호임 (6-1)블록조 스레트지붕 단층 건물로서 외 벽 : 페인트 및 몰탈 마감 내 벽 : 벽지 등 마감임.

이용상태

(2) : 근린생활시설(마당국수) (6-1) : 주택(공가)

설비내역

위생설비 갖추고 있음.

부합물 및 종물

후첨 지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경남 창원시 성산구 신월동에 소재하는 은아아파트 207동 1층 105호로서 부근은 아파트지대로서, 주위환경 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입 가능하며 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

4. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 1층 105호로서 외 벽 : 페인트 마감 내 벽 : 벽지 및 타일 마감 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호 4. 공부상 아파트임. ※ 현장실사시 이해관계인의 부재로 인하여 외부관찰, 평가사례, 탐문조사 등에 의한 통상적인 이용상황을 상정하여 평가하였는바 경매 진행시 참고하시기 바람.

설비내역

위생설비 및 난방설비 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

중로 및 소로한면과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종전용주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(저촉), 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 소공원(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 완충녹지(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(창원상남초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(창원신월초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(토월중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(토월중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2017-12-15)(신월1구역 주택재건축정비사업)<도시 및 주거환경정비법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 공유지분 매각임. 공유자 우선매수권 행사 제한(공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권을 행사할 수 없음). 목록 2. 1,2층 전부 근린생활시설로 이용 중이고 목록 3.은 주차장으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12302 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 재단법인오성장학회

소재지: 경상남도 창원시 성산구 귀곡동 719-4

용도: 근린시설

건물 이용 현황: 1,2층 근린생활시설 (목록 2), 주차장 (목록 3)

총 감정가: 765,770,400원

토지 면적: 317.00㎡ (약 95.90평)

토지 지분 면적: 158.50㎡ (약 47.95평)

건물 면적: 195.80㎡ (약 59.23평)

건물 지분 면적: 97.90㎡ (약 29.62평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

특이사항: 공유자우선매수신고, 재건축구역, 지분매각

주의사항: 일괄매각. 공유지분 매각임. 공유자 우선매수권 행사 제한 (공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금 미납으로 실효되는 경우, 해당 공유자는 이후 매각 절차에서 우선매수권을 행사할 수 없습니다).

2. 입지조건

2.1. 주위 환경 및 교통

주위 환경: 본건은 경상남도 창원시 성산구 귀곡동 및 귀산동에 소재하며, 부근은 해안상가지대 및 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

2.2. 도로 및 토지 이용계획

인접 도로 상태: 남측으로 약 10미터 포장도로와 접함 (일련번호 1,3). 남서측으로 약 3~4미터 도로와 접함 (일련번호 5).

토지 이용계획 및 제한 상태:

* 일련번호 (1): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(용호지구), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역.

* 일련번호 (3): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(용호지구), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역.

* 일련번호 (5): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(갯마을지구), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역.

2.3. 아파트 입지 (신월동 은아아파트)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 신월동 은아아파트 207동 1층 105호

주위 환경: 부근은 아파트지대로서 주위환경은 보통임.

교통 상황: 본건 단지까지 차량 출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

인접 도로 상태: 중로 및 소로 한 면과 접함.

토지 이용계획 및 제한 상태: 제2종전용주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m), 대로3류(폭 25m~30m), 소공원, 소로3류(폭 8m 미만), 완충녹지, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(창원상남초등학교, 창원신월초등학교), 절대보호구역(토월중학교), 정비구역(신월1구역 주택재건축정비사업).

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 채권 총액

말소기준권리: 농협은행주식회사 근저당권 (접수일자 2018-08-03)

등기부채권 총액: 3,040,000,000원

3.2. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 현재까지의 권리관계는 다음과 같습니다.

* 소유권 이전: 김운성 (1998-12-30), 오근영 외 1명 (2018-08-03, 매매)

* 근저당권: 농협은행주식회사 (2018-08-03, 금540,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 재단법인오성장학회 (2021-03-08, 금1,000,000,000원) - 말소

* 가압류: 재단법인오성장학회 (2021-06-01, 금1,500,000,000원) - 말소

* 강제경매: 재단법인오성장학회 (2025-10-27, 1,500,000,000원) - 말소 (본건 사건)

3.3. 임차인 현황

임차인: 하이안

보증금: 40,000,000원

차임: 3,200,000원

전입일자 (사업일자): 2023-06-27

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 없음

비고:

3.4. 인수되는 권리

인수되는 보증금 합계: 0원.

본 경매 절차에서 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 이용 상태

목록 2: 1,2층 전부 근린생활시설로 이용 중임.

목록 3: 주차장으로 이용 중임.

구분건물(아파트): 공부상 아파트로 등재되어 있음. (단, 아파트의 전용면적 및 분양면적은 제공된 자료에서 구체적으로 명시되지 않았습니다.)

4.2. 주변 상업 시설

본건 소재지인 경상남도 창원시 성산구 귀곡동 일대는 해안상가지대 및 주택지대가 혼합된 지역으로, 주변에 다양한 근린생활시설 및 주거 편의시설이 소재합니다.

신월동 은아아파트 단지 주변 역시 아파트 단지 밀집 지역으로, 마트, 은행, 병원 등 다양한 생활 편의 시설이 갖추어져 있습니다.

주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 혐오시설이나 특별히 유해하다고 판단되는 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

아파트 주변에는 창원상남초등학교, 창원신월초등학교, 토월중학교 등 다수의 교육 시설이 위치하고 있습니다.

5.2. 편의 시설

주변 상권 분석에서 언급된 바와 같이, 근린상가 및 주택지대 특성상 기본적인 편의시설(마트, 식당, 병원 등) 이용이 용이합니다.

도로 상황 및 교통 사정도 보통 수준으로, 대중교통 및 자가용 이용에 불편함은 없을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 및 공유자 우선매수권

본건은 토지 및 건물 지분 매각 물건으로, 전체 공유자와의 협의 또는 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

특히, 공유자 우선매수권 행사가 제한되는 사항은 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다.

6.2. 재건축 구역 (아파트)

신월동 은아아파트는 신월1구역 주택재건축정비사업 구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 사업 진행에 따라 자산 가치 상승의 기회가 될 수 있으나, 사업 지연 또는 무산 등 불확실성도 내포하고 있습니다.

6.3. 기타 명도 관련 사항

현재 임차인 '하이안'은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 실제 거주 여부 및 퇴거 협의 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 지분 투자 매력

지분 매각 물건으로, 전체 물건 대비 소액으로 투자가 가능하다는 장점이 있습니다.

향후 공유 관계 해소 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

7.2. 재건축 사업 가능성

신월동 은아아파트의 재건축 구역 지정은 장기적인 관점에서 자산 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다. 재건축 사업이 원활하게 진행될 경우 상당한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

7.3. 용도 활용

본건의 근린생활시설 용도는 다양한 사업 아이템 적용이 가능하여 임대 수익 창출 또는 자가 사용 시 활용도가 높습니다.

8. 종합 의견

본건은 경상남도 창원시 성산구 귀곡동에 위치한 근린생활시설 및 주차장으로 이용 중인 지분 매각 물건과 신월동 은아아파트 지분으로 구성된 복합 경매 물건입니다.

지분 매각으로 인한 명도 리스크는 존재하나, 아파트의 재건축 구역 지정은 장기적인 투자 가치를 높입니다.

권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다.

주변 환경 및 교통, 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편이며, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

지분 매각의 특수성과 재건축 사업의 잠재력을 고려할 때, 신중한 접근과 명확한 투자 전략 수립이 필요한 물건입니다.

9. 예상 입찰가

본건은 토지 및 건물 지분 매각 물건입니다. 총 감정가는 765,770,400원이며, 제공된 면적 정보를 토대로 할 때 지분 비율은 약 1/2로 추정됩니다. 따라서, 해당 지분 가치에 대한 예상 입찰가를 아래와 같이 산정합니다.

지분 가치 추정액 (감정가 1/2): 약 382,885,200원

(인수 보증금 0원 제외)

보수적인 관점에서 지분 가치 추정액의 70% ~ 90% 범위를 제안합니다.

최종 입찰가는 현장 조사 결과, 주변 시세, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 약 268,000,000원 ~ 345,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.