나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12752 [1] 경상남도 양산시 덕계동 881 부영벽산아파트 105동 20층2006호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세광 · 평가일 2025.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 덕계동에 소재하는 "덕계초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주변은 공동주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 대중교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 25층건 중 20층 2006호로서 외벽: 몰탈위 페인팅마감. 내벽: 벽지마감 등 창호: 샷시창

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형 토지로서 공동주택부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지주변 및 단지내 가로망 상태는 보통입니다

토지이용계획 및 제한상태

대표지번 덕계동971:준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 하천법에 의한 하천구역 하천예정지 등은 해당부서에 별도로 문의하시기 바랍니다.

공부와의 차이

토지소재지가 행정구역변경으로 양산시 웅상읍 평산리 205, 205-60, 1108-146에서 양산시 덕계동 971 ,881,891으로 각각 변경되었음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계: 미상입니다. 2.기타: 없습니다

물건 비고

토지소재지가 행정구역변경으로 양산시 웅상읍 평산리 205, 205-60, 1108-146에서 양산시 덕계동 971, 881, 891로 각 변경되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

2

1.2. 소재지

2

1.3. 용도

2

1.4. 감정가

2

1.5. 면적

2

1.6. 매각대상

2

1.7. 경매구분

2

1.8. 채권자

2

1.9. 주의사항

2

1.10. 건축물 정보

2

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경12752 (1)

* 소재지: 경상남도 양산시 덕계동 881 부영벽산아파트 105동 20층 2006호

* 용도: 아파트

* 감정가: 112,000,000원

* 면적:

* 토지면적: 18.87㎡ (약 5.71평)

* 건물면적: 59.97㎡ (약 18.14평) - 전용면적

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 부OOO (부산축산업협동조합으로 추정, 갑11 등기사항 기재)

* 주의사항: 토지 소재지가 행정구역 변경으로 양산시 웅상읍 평산리 205, 205-60, 1108-146에서 양산시 덕계동 971, 881, 891로 각 변경되었음.

* 건축물 정보:

* 건물명: 부영벽산아파트

* 동/호: 105동 2006호

* 층: 25층 건물 중 20층

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

* 주용도: 공동주택 (아파트)

* 준공일: 1999년 2월 1일 (사용승인일 기준)

* 총 세대수 (해당 동): 145세대 (건축물 총괄표제부 기준, 아파트 전체 863세대)

* 총 층수: 25층

* 건물면적 (전용면적): 59.97㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

2

2.2. 교통상황

2

2.3. 인접 도로상태

2

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

2

* 위치 및 주위환경:

* 경상남도 양산시 덕계동에 소재하며 "덕계초등학교" 북서측 인근에 위치함.

* 주변은 공동주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황:

* 본건까지 차량 출입 가능하며 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됨.

* 인접 도로상태:

* 단지 주변 및 단지 내 가로망 상태는 보통 수준임.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 대표지번 덕계동 971 기준: 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합)

* 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)

* 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)

* 하천법에 의한 하천구역, 하천예정지 등에 해당될 수 있으며, 자세한 내용은 해당 부서 문의 필요.

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

2

3.2. 말소기준권리

2

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

2

3.4. 임차인현황

2

* 등기부요약:

* 소유권 이전(낙찰자): 2019년 7월 25일 (박준영)

* 말소기준권리: 부산축산업협동조합 근저당 (2019년 7월 25일, 91,200,000원)

* 현재 경매 신청 채권자: 부산축산업협동조합 (2025년 10월 27일, 78,081,285원)

* 기타 권리: 북부산농업협동조합 가압류 (2025년 1월 14일, 50,000,000원) - 말소됨.

* 등기부채권 총액 (말소기준권리 포함): 141,200,000원

* 말소기준권리:

* 말소기준권리는 2019년 7월 25일 접수된 부산축산업협동조합의 근저당입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 제공된 정보 상 명확하게 명시된 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권에 대한 언급이 있으나 구체적인 내용 없음)

* 임차인현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

2

4.2. 혐오시설 유무

2

* 주변 시설:

* 덕계초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 아파트 단지 주변으로 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능함.

* 혐오시설 유무:

* 현재 제공된 정보 및 주변 지역(양산시)의 폐기물 처리 시설 관련 기사들을 종합적으로 고려할 때, 해당 아파트 단지 인근에 직접적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

5. 생활정보

5.1. 주변 교통

2

5.2. 편의시설

2

5.3. 교육시설

2

* 주변 교통:

* 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 가능한 수준으로 평가됨.

* 덕계사거리 정류소까지 도보 3분 거리.

* 편의시설:

* 단지 인근 근린생활시설을 통해 생활 편의시설 이용 가능.

* 교육시설:

* 덕계초등학교가 북서측 인근에 위치함.

* 인근으로 개운중학교, 보광중학교도 위치.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미상

2

6.2. 기타

2

* 임대 관계 미상:

* 임차인 현황 상 인수 보증금이 0원이고 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 거주자 또는 임차인의 존재 여부 및 대항력 유무에 대한 추가 확인이 필요함. 명확한 명도 절차가 요구될 수 있음.

* 기타:

* 토지 소재지 행정구역 변경으로 인한 혼동 가능성이 있으나, 보고서에 명확히 기재되어 있어 큰 문제는 없을 것으로 판단됨.

7. 종합 의견

2

* 본건은 경상남도 양산시 덕계동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 주위 환경 및 교통 여건을 갖추고 있음.

* 다만, 임대 관계가 미상으로 되어 있어 명도 과정에서의 변수가 존재할 수 있으므로 주의가 필요함.

* 권리 분석상으로는 말소기준권리 이하의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깨끗한 권리 관계를 유지하고 있음.

8. 투자 포인트

2

* 아파트의 기본적인 주거 가치: 양산시 덕계동은 지속적인 개발 가능성이 있는 지역임.

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리 이하 권리 소멸로 경매 낙찰 시 권리상 부담이 적음.

* 인근 학군: 초등학교가 가까워 주거 만족도가 높을 수 있음.

* 실제 거래 사례: 최근 22평형(전용 59.97㎡) 실거래가가 2026년 7월 20일 14,200,000원, 2026년 8월 7일 98,000,000원 (3층) 등 다양하게 형성되어 있음.

9. 예상 입찰가

2

* 감정가: 112,000,000원

* 본건은 감정가가 제시되어 있으며, 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 물건의 명도 가능성 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 하므로, 본 보고서에서 구체적인 입찰가격을 제시하기는 어려움.

* 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도 고려할 금액은 없음.

* 감정가를 기준으로 본건의 가치를 평가하고, 잠재적 리스크 요인을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.