나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1524 [1] 울산광역시 중구 서동 612-1 혁신프라자1 5층501호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율목 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 서동 소재 "외솔초등학교" 남서측 인근에 위치하는 혁신프라자1 5층 501호로서 주변은 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상5층건중 5층 501호로서 외 벽 : 강화유리, 치장석 붙임 마감 등. 내 벽 : 내부 인테이어 마감 등. 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

근린생활시설(상호명: 더뷰 스크린골프존이나 현재 영업종료 상태임(2025.07.14일자로 영업종료 한다는 안내문 참조함))

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기, 화재탐지 및 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지에 위치한 장방형의 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 32미터 내외, 북측으로 폭 약 24미터 내외, 서측으로 폭 약 16미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(우정혁신지구), 중로1류(폭20m-25m)(접합), 중로1류 (폭20m-25m)(2007-09-03)(접합), 중로2류 (폭15m-20m)(2013-08-30)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표먼구역<공항시설법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임

물건 비고

상호명 더뷰 스크린골프존으로 영업하였으나 현재 영업종료 상태임(2025.7.14.자로 영업종료 한다는 안내문 부착되어 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1524 (1)

소재지: 울산광역시 중구 서동 612-1 혁신프라자1 5층501호

토지 면적: 200.98㎡ (약 60.80평)

건물 면적: 579.29㎡ (약 175.26평)

용도: 제1종근린생활시설 (구. 더뷰 스크린골프존)

감정가: 1,406,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 농소농업협동조합

특이사항: 공동담보, 현재 영업종료 상태 (2025.7.14. 영업종료 안내문 부착)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상5층 건물 중 5층 501호

신축허가일: 2014년 12월 2일

사용승인일: 2015년 9월 9일

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(우정혁신지구)

1.1. 입지조건

본건은 울산광역시 중구 서동 소재 "외솔초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 보통으로 평가됩니다.

본건이 접한 도로는 동측 약 32m, 북측 약 24m, 서측 약 16m 폭의 포장도로로서 접근성이 우수합니다.

울산광역시 중구 우정혁신지구 내 일반상업지역에 속하여 상업 활동을 위한 입지 조건이 양호합니다.

1.2. 권리분석

본건은 농소농업협동조합의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건입니다.

등기부상 말소기준권리는 2017년 12월 15일 접수된 농소농업협동조합의 근저당권 (을7)입니다.

말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 임의경매, 압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 인수할 권리는 없습니다.

등기부상 소유권 변동 내역은 다음과 같습니다.

* 2015년 9월 11일: 소유권 보존 (이경민)

* 2017년 12월 15일: 소유권 이전 (김광식)

등기부채권 총액은 1,257,100,000원입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 현재 미상입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리 사항은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 제1종근린생활시설로 등록되어 있으며, 현재 "더뷰 스크린골프존"으로 운영되던 시설이나, 2025년 7월 14일부로 영업이 종료되어 공실 상태입니다.

주변 지역은 공동주택 및 단독주택 단지가 형성되어 있어 잠재적인 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

인접한 주요 도로로 인해 차량 통행량이 많고, 상가로서의 가시성 및 접근성이 양호한 편입니다.

우정혁신지구 내 상업지역에 위치하여 지역 개발에 따른 상권 활성화 가능성이 있습니다.

주변에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

인근에 외솔초등학교가 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

근린상가 밀집 지역에 있어 기본적인 편의시설 및 상업 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

주거 지역과의 근접성은 배후 수요 측면에서 긍정적입니다.

1.5. 잠재적 리스크

현재 영업이 종료되고 공실 상태이므로, 즉시 임대 수익을 기대하기 어렵습니다.

공실 기간이 장기화될 경우 공실 관리 및 유지 비용 부담이 발생할 수 있습니다.

임대 관계가 미상으로, 향후 임차인과의 협상 또는 계약 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

본건은 공동담보 물건으로, 다른 담보물건의 경매 진행 결과에 따라 본 건의 가치나 낙찰 결과에 영향을 받을 수 있습니다.

상가 부동산의 일반적인 리스크인 경기 변동에 따른 임대 수요 감소 및 임대료 하락 위험이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 울산광역시 중구의 우정혁신지구 내 일반상업지역에 위치한 제1종근린생활시설로서, 계획된 도시 환경 내 입지 조건이 우수하며 교통 접근성 또한 양호합니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 법적 위험 없이 안전하게 인수할 수 있는 물건입니다.

다만, 현재 영업이 종료되고 공실 상태인 점은 투자에 있어 주요 고려 사항이며, 적극적인 정상화 전략 및 임대 마케팅이 필요합니다.

장기적인 관점에서 지역 발전 가능성과 입지적 장점을 바탕으로 신중하게 접근한다면, 향후 수익 창출 및 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

우정혁신지구 내 일반상업지역이라는 핵심 입지를 확보하고 있습니다.

주변 공동주택 및 단독주택 단지로부터의 배후 수요가 기대됩니다.

양호한 교통망과 도로 조건을 갖추고 있어 접근성이 뛰어납니다.

권리 관계가 명확하여 법적 위험이 적고 안전한 권리 취득이 가능합니다.

현재 영업 종료 및 공실 상태로 인해 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 1,406,000,000원을 기준으로 하되, 실제 시장 상황, 물건의 현 공실 상태, 향후 예상 임대 수익률, 경쟁 물건 시세, 그리고 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

인수해야 할 임차인의 보증금이 없는 점은 긍정적인 요인으로 작용합니다.

최적의 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 상권 및 임대 시세 조사, 그리고 향후 사업 계획에 따른 수익성 분석 등 심도 있는 추가 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.