나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12744 [1] 울산광역시 북구 염포동 293-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청운 · 평가일 2025.10.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 염포동 소재 "염포초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 등으로 형성됨.

교통상황

본건은 인근에 대중교통 수단이 있어 일반적인 교통상황은 대체로 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로서, 주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 토지의 남측으로 폭 약 3m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타는 별첨 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ. 7. 그 밖의 사항" 참조 요망.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 조적조 슬래브지붕 2층건으로서 외벽: 치장벽돌 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽: 벽지, 치장목 및 타일 등 마감. 창호: 샤시창호임.

이용상태

본건 건물은 주택으로 이용 중임.

설비내역

본건 건물은 위생 및 급배수시설, 전기조명시설 및 도시가스시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외 건물 기호(ㄱ~ㅁ)이 소재하여 현장에서 개략적인 조사에 의거하여 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타는 별첨 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ. 7. 그 밖의 사항" 참조 요망.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물[감정평가서 중 '지적 및 건물개황도'에 나타나는 건물 기호(ㄱ~ㅁ)] 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 울산지방법원에서 진행 중인 부동산 강제 경매 물건으로, 사건번호는 2025타경12744 (1)입니다.

소재지는 울산광역시 북구 염포동 293-5번지이며, 용도는 단독주택입니다.

토지 면적은 191.00㎡ (약 57.8평)이며, 건물 면적은 179.75㎡ (약 54.4평)입니다.

감정평가액은 307,072,600원이며, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 서OOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 염포동 소재 "염포초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황

본건 인근에 대중교통 수단이 있어 일반적인 교통상황은 대체로 보통입니다.

* 인접 도로상태

본건 토지의 남측으로 폭 약 3m 내외의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한)) 및 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (별도 확인 필요)

* 말소기준권리

2025년 1월 8일 접수된 이미숙 근저당권 (채권액 70,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 주요 권리 내역

토지 및 건물 등기부상 소유권 이전(상속, 증여) 후 근저당권 및 강제경매 개시 결정이 등기되어 있습니다. 말소기준권리인 근저당권보다 후순위 권리인 강제경매(서울보증보험주식회사) 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액

70,000,000원 (말소기준권리 근저당권 기준)

* 임차인 현황

* 대항력 있는 임차인: 권화영

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2016-06-27, 대항력: 있음

비고: 인수 보증금은 0원이지만, 대항력이 있으므로 주의가 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인: 김진범

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2018-06-12, 대항력: 있음

비고: 인수 보증금은 0원이지만, 대항력이 있으므로 주의가 필요합니다.

* 인수 보증금 합계

0원

1.3. 상권분석

* 주변 건물 형태

본건 인근은 단독주택과 공동주택이 혼재된 주거 지역입니다.

* 최근 실거래가 분석

제공된 JSON 정보에는 다양한 시기의 연립/다세대 주택 실거래 내역이 포함되어 있습니다.

2026년 1월 6일 거래된 "숲속의더유엘"(건축년도 2024년, 전용면적 78.06㎡)은 420,000,000원에 거래되었습니다. 해당 물건은 신축 연립주택으로 본건과 직접적인 비교는 어렵습니다.

2026년 5월 2일 및 11일 거래된 "미도에이동"(건축년도 1978년, 전용면적 43.21㎡)은 44,500,000원에서 44,700,000원에 거래되었습니다. 해당 물건은 구옥 연립다세대 주택으로, 본건과 건축 연도 및 면적 차이가 크므로 직접적인 시세 비교는 제한적입니다.

본건은 단독주택으로, 주변 연립/다세대 주택과는 직접적인 시세 비교가 어렵습니다. 주변 단독주택 실거래가 자료가 추가로 필요합니다.

* 임대 현황

본건의 구체적인 임대 관계는 미상입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설

"염포초등학교"가 인근에 있어 교육 시설 접근성이 양호합니다.

주변에 주거 지역이 형성되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 주변 시설

주변 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재

권화영(전입 2016-06-27) 및 김진범(전입 2018-06-12) 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 금액이 미상이라도 대항력이 있는 임차인이므로, 명도 시 예상치 못한 변수 발생 가능성이 있습니다. 인수 보증금은 0원이지만, 임대차 계약 내용을 정확히 파악하고 명도 절차를 신중하게 진행해야 합니다.

* 토지이용계획

가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 향후 건축이나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함

건물 기호(ㄱ~ㅁ)의 제시외 건물이 일괄 매각 대상에 포함되므로, 이에 대한 명확한 현황 파악 및 처리 방안 마련이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 북구 염포동에 위치한 단독주택으로, 염포초등학교 인근에 자리하고 있습니다. 2층 건물과 토지가 일괄 매각 대상이며, 감정가는 307,072,600원입니다. 등기부상 말소기준권리 이후의 권리는 모두 소멸될 예정이나, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 및 차임이 0원으로 표기되어 있어 명도 과정에서의 면밀한 검토가 요구됩니다. 주변 시세 정보는 연립/다세대 주택 위주로 제공되어 본건 단독주택과의 직접적인 비교는 어렵습니다. 인근 단독주택의 최근 실거래가 및 임대 시세 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 주거 지역 내 단독주택으로서 안정적인 주거 가치를 기대할 수 있습니다.

* 교육 시설(염포초등학교)이 인접하여 가족 단위 거주자에게 매력적인 입지입니다.

* 일괄 매각 대상인 제시외 건물 포함 여부에 따라 추가적인 활용 가능성을 검토할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현재 감정가: 307,072,600원

* 시세 분석: 제공된 주변 시세 정보는 주로 연립/다세대 주택으로, 본건 단독주택과 직접적인 비교가 어렵습니다. 신축 연립 주택(420,000,000원) 및 구옥 연립다세대 주택(44,500,000원~44,700,000원)의 거래 사례만으로는 본건 단독주택의 정확한 현 시세를 산정하기 어렵습니다.

본건은 건축 연도(1986년)와 규모(단독주택, 토지 191㎡, 건물 179.75㎡)를 고려할 때, 주변 구축 연립/다세대보다는 높은 가치를 지닐 것으로 예상됩니다.

* 예상 입찰가:

현 정보만으로는 보수적인 접근이 필요하며, 주변 유사 단독주택의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가율을 고려하여 70% ~ 80% 수준에서 검토해 볼 수 있습니다. 이는 감정가 대비 추정치이며, 약 215,000,000원에서 245,000,000원으로 예상해 볼 수 있습니다. 추가적인 정밀 시세 분석이 반드시 필요합니다.

주의: 대항력 있는 임차인 2명(보증금/차임 0원)의 명도 리스크를 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.