나이스옥션 법원경매 영덕 2025타경10343 [1] 경상북도 영덕군 병곡면 병곡리 31 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상북도 영덕군 병곡면 병곡리 소재 '병곡면사무소' 동측 인근에 소재하며, 부근일대는 숙박시설, 단독주택, 농경지, 해수욕장 등으로 형성되어 있는 바 주위환경 보통시됨.

교통상황

공히 대상물건까지 차량의 접근 가능하며, 인근 간선도로와의 접근성 등 제반 교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1) : 부정형의 토지로서, 인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 '주상나지'임. 일련번호 2) : 부정형의 토지로서 남측 인접지 대비 다소 고지이나, 대상물건 자체는 등고 평탄한 '주상용' 건부지임.

인접 도로상태

일련번호 1) : 대상물건 동측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접함. 일련번호 2) : 대상물건 동측으로 일련번호 1) 필지를 경유하여 폭 약 4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 일련번호 1) : 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 녹지용지(건폐율 20%이하, 용적율 100%이하), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역_200)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 일련번호 2) : 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 녹지용지(건폐율 20%이하, 용적율 100%이하), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역_200)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

일련번호 1, 2) 토지는 공부상 지목이 '답'이나, 현황 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 지상에 이동 및 철거용이한 컨테이너 등이 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가, 나) 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 3층 건물로서, 외 벽 : 벽돌치장 등 마감 및 일부 공사 중. 내 벽 : 내부 공사 중. 바 닥 : 내부 공사 중. 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

가, 나) : 다가구주택 및 제1종근린생활시설 1층 : 근린생활시설(예정) 2~3층 : 다가구주택(예정)임.

설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 대상물건은 가압류등기의 촉탁으로 인하여 등기가 되어 있으나, 기준시점일 현재 미준공 상태이며 내부 및 외부 공사가 완료되지 못하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

- 일괄매각. 목록 2 지상에 이동 및 철거용이한 컨테이너가 소재하며 매각대상에서 제외
- 목록 1, 2 농지취득자격증명 제출 필요함(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음(2025. 12. 23.자 병곡면사무소 사실조회회신 참조)
※ 농지취득자격증명 발급기준 및 소요기간에 관하여 반드시 해당 주무관서에 문의 후 입찰 요함(신청 반려 및 제출기간 내 미발급 사례 다수 있음)
- 2025. 12. 23.자 병곡면장의 사실조회회신서에 의하면 목록 1, 2에 대하여 전용허가(2021. 12. 2.) 완료되어 소유권 이전 후 허가자 변경 신청이 필요하다는 회신 있음. 토지전용허가 및 토지 현황 변경에 따른 원상회복명령 가능성 등은 반드시 해당 주무관서에 문의바람.(2025. 12. 23.자 병곡면사무소 사실조회회신 참조)
- 목록 1, 2 공부상 지목이 '답'이나, 현황 '대'임.
- 목록 3, 4 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물임. 일반건축물대장이 존재하지 아니함. 가압류등기의 촉탁으로 인하여 등기가 되어 있으나, 기준시점일 현재 미준공 상태이며 내부 및 외부공사가 완료되지 못하였음.
※ 공사 진행 중인 상태를 고려하여 감정평가함. 건축물 사용승인을 득하지 아니한 상태로, 감리업체 측에 의하면 건축물의 사용승인을 위하여 내, 외부 추가 공사 등 비용이 소요 될 것으로 조사되는 바 반드시 확인하시기 바람.(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 영덕지원 2025타경10343 (1)

소재지: 경상북도 영덕군 병곡면 병곡리 31

용도: 다가구주택 (1층 근린생활시설 예정)

감정가: 1,801,771,680원

토지면적: 1619.00㎡ (약 489.75평)

건물면적: 695.16㎡ (약 210.29평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 포항서부신용협동조합

2. 입지조건

주위환경: 경상북도 영덕군 병곡면 병곡리 소재 '병곡면사무소' 동측 인근에 위치하며, 부근일대는 숙박시설, 단독주택, 농경지, 해수욕장 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통 수준으로 평가됨.

교통상황: 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로와의 접근성 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됨.

도로상태: 대상 물건 동측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 녹지용지 (건폐율 20% 이하, 용적율 100% 이하), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역.

3. 권리분석

말소기준권리: 토지 을13 (근저당권, 포항서부신용협동조합, 2022.10.14.), 건물 을2 (근저당권, 포항서부신용협동조합, 2025.05.27.).

등기부채권 총액: 토지 1,925,560,000원, 건물 3,263,913,747원.

인수되는 권리: 해당사항 없음.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상임. 금액이 미상인 경우 주의가 필요하며, 보증금 및 차임 정보가 확인되지 않았으므로 인수 여부 및 대항력 유무는 추가 확인이 필요함.

4. 상권분석

대상 물건 인근은 병곡면사무소를 중심으로 숙박시설, 단독주택, 농경지, 해수욕장이 혼재된 지역으로, 지역 특성상 계절별 관광 수요 및 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권 형성이 예상됨. 해수욕장 인근이라는 점은 숙박 및 편의시설 관련 업종에 긍정적인 영향을 줄 수 있으나, 배후 수요는 제한적일 수 있음.

5. 생활정보

주변 시설: 병곡면사무소가 인근에 위치하여 행정 편의성이 있으며, 해수욕장과 인접하여 자연 환경이 우수함. 다만, 대규모 편의시설이나 쇼핑센터 등은 거리가 있을 수 있음.

혐오시설: 주변 지도 검색 결과, 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

* 농지 취득 자격 증명: 목록 1, 2 토지에 대해 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 보증금을 반환받지 못할 수 있음.

* 원상회복 명령 가능성: 농지 전용 허가는 완료되었으나, 소유권 이전 후 허가자 변경 신청이 필요함. 토지 현황 변경에 따른 원상회복 명령 가능성에 대해 반드시 주무관서에 문의해야 함.

* 건물 미준공 상태: 목록 3, 4 건물은 건축법상 사용승인을 받지 못했으며, 일반건축물대장이 존재하지 않음. 기준 시점 현재 미준공 상태로 내부 및 외부 공사가 완료되지 않아 사용승인 득하기 위한 추가 공사 및 비용 소요가 예상됨.

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 확인되지 않아 실제 임차인 존재 여부 및 명도 관련 불확실성이 있음.

* 이동 및 철거 용이한 컨테이너: 목록 2 지상에 소재하는 컨테이너는 매각 대상에서 제외됨.

7. 종합 의견

본 물건은 다가구주택 및 근린생활시설로 건축 중인 미준공 건물과 토지 일괄 매각 대상임. 계획관리지역 내에 위치하며, 농지 관련 규제 및 건물 미준공 상태로 인한 추가 공사 비용 발생 가능성 등은 주요 고려 사항임. 해수욕장 인근의 입지적 장점을 활용할 수 있으나, 이를 현실화하기 위한 적극적인 개발 및 인허가 절차가 요구됨. 권리 관계는 대부분 말소될 것으로 보이나, 농지 취득 자격 증명 발급 및 건축물 사용승인 관련 사항을 철저히 확인해야 함.

8. 투자 포인트

* 미준공 상태의 건물 완공 및 사용승인 득하여 다가구주택 또는 상가로 활용 시 임대 수익 및 시세 차익 기대 가능.

* 해수욕장 인근의 관광지로서의 잠재력 활용 (숙박 시설 등).

* 토지 현황 '대' (전용허가 완료)로 건축 가능 토지.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 현 상태, 향후 투입될 공사 비용, 완공 후 예상 수익, 지역 시장 상황, 입찰 참여자 간 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함. 인수 보증금을 제외한 순수 인수 금액을 기준으로, 본인이 감수할 수 있는 위험 수준과 기대 수익률을 반영하여 산정해야 하며, 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.