나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11532 [1] 경상북도 구미시 봉곡동 192-7 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 모든 · 평가일 2025.11.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 봉곡동 소재 '봉곡초등학교' 동측 인근에 위치하고, 부근 일대는 정비 된 단독주택지대로서 단독 및 다가구주택, 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 도서관, 공원 등 으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 대체로 보통인 편임.

형태 및 이용상태

인접지대와 대체로 등고, 평탄한 가로장방형의 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약8m의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8~10M)(접합), 가축사육제한구역(모든축종제한구역), 상대보호 구역(구미봉곡초등학교)에 속함.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2)건물 : 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층건으로서 외벽 : 화강석버너구이, 드라이비트 등 마감 내벽 : 벽지, 내장타일 등 마감 바닥 : 주택용바닥재, 타일, 디럭스타일 등 마감 창호 : 알미늄섀시, 하이섀시 복층유리 이중창임.

이용상태

기호(2)건물 - 1층 : 계단실 - 2-4층 : 각 층 다가구주택

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 있음.

부합물 및 종물

각 층별로 공부상 건축면적에서 제외된 발코니(다용도실) 및 옥탑(계단실 등)부분이 주건물에 부합되어 있는 점을 감안하여 본 건물에 포함평가하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 현황

사건번호: 김천지원 2025타경11532 (1)

소재지: 경상북도 구미시 봉곡동 192-7 (신주소: 경상북도 구미시 봉곡남로3길 27)

용도: 다가구주택 (건축물대장상 용도는 단독주택이나, 이용 상태는 다가구주택)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOOOOO)

특이사항/주의사항/특수물건정보: 중복사건, 일괄매각

2.2. 면적 및 감정가

감정가: 1,172,259,360원

토지면적: 412.10㎡ (약 124.66평)

건물면적: 658.57㎡ (약 199.25평)

2.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상북도 구미시 봉곡동 소재 '봉곡초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 부근 일대는 정비된 단독주택지대로서 단독 및 다가구주택, 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 도서관, 공원 등으로 형성되어 있습니다.

3.2. 교통 및 도로

제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통 사정은 대체로 보통인 편입니다. 본건 동측으로는 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

3.3. 토지 이용 및 제한

토지는 인접지대와 대체로 등고, 평탄한 가로장방형의 주거용 건부지로 이용 중입니다. 토지이용계획 상 본건은 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8~10M)에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(구미봉곡초등학교)에 해당합니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황 (말소기준권리, 경매 개시)

토지 등기부상 말소기준권리는 1996년 06월 19일 접수된 전전전2번임우수지분전부이전 (접수일: 1996-06-19) 및 2015년 05월 08일 접수된 근저당권 (주식회사새마을금고자산관리회사, 460,800,000원)으로 판단됩니다.

건물 등기부상 말소기준권리는 2016년 01월 21일 접수된 근저당권 (주식회사새마을금고자산관리회사, 460,800,000원)입니다.

본 경매는 2025년 10월 28일 성북새마을금고의 임의경매 개시결정(채권액 392,110,490원)으로 인해 진행 중입니다. 이후 2025년 11월 20일 주식회사 우리카드의 강제경매 개시결정이 있었으며, 2025년 12월 23일 구미시의 압류가 등기되었습니다.

4.2. 임차인 현황 및 대항력

총 19명의 임차인이 파악되었습니다. 대부분의 임차인은 보증금 및 차임이 0원이거나, 전입일자(사업일자) 대비 확정일자, 배당신고일자가 늦거나 미상인 경우가 많아 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-02-11, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-08-22, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-04-30, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-02-21, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-03-05, 대항력 없음.

* 백 : 보증금 10,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2025-02-19, 확정 2025-02-19, 배당 2025-10-29, 대항력 없음.

* 안 : 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 -, 확정 2023-12-05, 배당 2025-11-04, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-02-06, 대항력 없음.

* 임 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-02-11, 대항력 없음.

* 장 : 보증금 20,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2024-10-14, 확정 2024-10-21, 배당 2025-11-14, 대항력 없음.

* 조 : 보증금 500,000원, 차임 300,000원, 전입 2025-02-19, 확정 -, 배당 2025-12-23, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-10-21, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사(김 ): 보증금 85,000,000원, 차임 0원, 전입 2025-01-17, 확정 2023-06-30, 배당 2025-07-25, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사(신 ): 보증금 95,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-08-10, 확정 2023-06-30, 배당 2025-07-25, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사(이 ): 보증금 85,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-08-11, 확정 2023-07-13, 배당 2025-07-25, 대항력 없음.

* 황 : 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-12-31, 확정 2024-12-31, 배당 2025-11-03, 대항력 없음.

* 황 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-07-17, 확정 2023-07-17, 배당 2025-07-17, 대항력 없음.

4.3. 인수되는 권리

제시된 자료에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 건물 등기부상 한국토지주택공사(김 ) 임차권(을4-1, 85,000,000원)은 '말소: 인수'로 기재되어 있어, 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 별도 확인이 반드시 필요합니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본건은 구미시 봉곡동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변으로 단독주택, 다가구주택, 아파트 단지 등이 형성되어 있어 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 배후 수요

주변 주택 거주민을 주요 배후 수요로 합니다.

6. 생활정보

6.1. 편의 시설

인근에 근린생활시설, 학교(봉곡초등학교), 도서관, 공원 등이 위치하여 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

6.2. 교육 환경

봉곡초등학교가 도보 거리에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 중복 사건

사건번호에 "(1)"이 붙어 있고, 특이사항 및 특수물건정보에 '중복사건'으로 명시되어 있습니다. 이는 동일 부동산에 대해 여러 건의 경매 사건이 진행 중일 수 있음을 의미하므로, 관련 절차 및 진행 상황을 면밀히 확인해야 합니다. 다만, '일괄매각'으로 결정되어 있다면 절차상의 복잡성이 해소될 가능성이 높습니다.

7.2. 임차인 위험

대부분의 임차인이 대항력이 없으나, 건물 등기부상 '인수'로 명시된 한국토지주택공사(김 )의 보증금 85,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 리스크가 존재합니다. 또한, 일부 임차인의 확정일자, 배당신고일자 등이 미상으로, 잔존 채권 또는 임차 보증금에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7.3. 기타 제한 사항

토지이용계획상 '상대보호구역(구미봉곡초등학교)'에 속해 있어, 건축 및 용도 변경 시 관련 법규에 따른 제한 사항을 확인해야 합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 구미시 봉곡동의 우수한 주거 입지에 자리한 다가구주택입니다. 주변 학군 및 편의시설 접근성이 뛰어나 실거주 및 임대 수익 목적 모두 고려해 볼 만합니다. 등기부상 후순위 권리들은 말소될 가능성이 높으나, 한국토지주택공사(김 ) 임차인의 보증금 85,000,000원이 '인수'로 표기된 점은 본 물건의 가장 큰 위험 요소이므로, 입찰 전 반드시 명확한 확인이 필요합니다. 중복 사건 표기에도 불구하고 일괄매각으로 진행되는 점은 긍정적으로 평가할 수 있습니다.

9. 투자 포인트

* 입지: 구미시 봉곡동, 안정적인 주거지역 내 위치.

* 용도: 다가구주택으로 안정적인 임대 수익 창출 가능.

* 주변 환경: 학교, 공원, 근린생활시설 등 풍부한 생활 인프라.

* 실거주: 교육 환경 및 주거 쾌적성을 고려한 실거주 용도로도 적합.

10. 예상 입찰가

감정가: 1,172,259,360원

인수 보증금 합계 (산정 기준): 0원

(단, 한국토지주택공사(김 )의 85,000,000원 인수 가능성은 별도 확인 필수)

본건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 임차인 인수 금액 확정, 주변 시세, 유사 물건 거래 사례, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 제공된 정보만으로는 상세한 입찰가 제안이 어렵습니다.

제공된 정보 내에서 주변 혐오시설에 대한 언급은 없었습니다. 학교, 공원, 근린생활시설 등 주거에 긍정적인 시설이 인접해 있는 것으로 보입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.