나이스옥션 법원경매 김천 2025타경517 [1] 경상북도 김천시 지좌동 759-8 발트하임 102동 7층702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이석 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 김천시 지좌동 소재 성의중학교 북서측 인근에 위치하며 부근은 아파트 농경지, 기존주택 및 주변의 근린생활시설 등으로 형성되어있음.

교통상황

제차량통행 용이하며 제반교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층건중 7층702호로서 -외벽: 외장석 및 몰탈위페인트 등 마감 -내벽: 벽지, 타일 등 내부인테리어 마감 -창호: 샤시 이중창호임.

이용상태

발트하임 102동 702호 아파트임.

설비내역

도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 아파트부지로서 인접지대와 등고 평탄함.

인접 도로상태등

서측으로 폭약 6미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역(전.축종))<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 김천지원 2025타경517 (1)

소재지: 경상북도 김천시 지좌동 759-8 발트하임 102동 7층702호

용도: 아파트

감정가: 120,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 44.14㎡ (약 13.35평)

토지 지분: 44.14285714285714㎡ (약 13.35평)

건물면적 (전용면적): 59.82㎡ (약 18.09평)

건물 지분: 59.8175㎡ (약 18.09평)

* 분양면적 정보는 제공된 자료에서 명시적으로 확인되지 않았습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경상북도 김천시 지좌동에 위치하며, 성의중학교 북서측 인근 지역입니다.

주변은 아파트 단지, 농경지, 기존 주택 및 근린생활시설 등이 혼합된 주거 밀집 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본 물건은 차량 통행이 원활하며, 전반적인 교통 상황은 양호한 편으로 평가됩니다.

물건지 서측으로 폭 약 6미터의 도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

해당 물건은 철근콘크리트 구조의 15층 건물 중 7층에 위치한 702호입니다.

외벽은 외장석 및 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 등으로 내부 인테리어 마감되었습니다. 창호는 샤시 이중창호로 설치되어 있습니다.

2.4. 설비 내역

건물에는 도시가스 설비, 개별난방 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있어 생활 편의성이 확보됩니다.

2.5. 토지 이용 계획

* 도시지역, 준주거지역에 해당합니다.

* 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있습니다.

* 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2016년 11월 29일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권(채권최고액 130,000,000원)입니다.

이 외 소유권보존, 압류 등기가 존재하나, 본 경매 절차를 통해 모두 소멸될 예정입니다.

본 건의 임의경매 신청인은 새김천새마을금고이며, 신청 채권액은 105,384,530원입니다.

등기부상 채권 총액은 130,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 620,000원

* 전입일자 / 확정일자: 2024년 10월 8일

* 배당신고일자: 2025년 10월 30일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

물건지 인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업시설 이용은 가능합니다.

다만, 상세한 상권의 발달 정도나 집객력에 대한 정보는 추가적인 현장 조사 또는 전문적인 상권 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 성의중학교가 인근에 위치하여 교육 환경 측면에서 고려할 수 있습니다.

5.2. 주거 환경

아파트, 농경지, 기존 주택 등이 혼재하는 지역의 특성상, 도심의 번잡함보다는 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

* 토지이용계획상 가축사육제한구역 및 철도보호지구에 해당합니다. 이로 인해 향후 토지 이용에 있어 관련 법규에 따른 일부 제한사항이 발생할 수 있습니다.

6.2. 임대 관계

* 현재 임차인이 거주 중이나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 다만, 명도 과정에서 발생할 수 있는 절차적 이슈는 고려해야 합니다.

6.3. 혐오시설 유무

* 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과상, 본 물건지 인근에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 그러나 보다 정확한 판단을 위해서는 상세한 현장 확인 및 지도 기반의 추가적인 조사(예: 주변 1km 이내 혐오시설 분포 등)가 권장됩니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 김천시 지좌동에 위치한 발트하임 아파트 7층으로, 감정가 1억 2천만 원에 경매 진행 중입니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리 이하 모든 등기부상 권리가 소멸되는 권리 관계가 매우 깨끗한 물건입니다.

임차인이 존재하나 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없으므로 명도 부담이 적을 것으로 판단됩니다.

건물 자체는 철근콘크리트 구조로 양호한 상태이며, 기본적인 생활 편의시설 이용도 가능합니다.

다만, 토지 이용 계획상 가축사육제한구역 및 철도보호지구에 포함되어 있다는 점은 잠재적인 토지 이용의 제약 요인이 될 수 있으므로 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 권리 분석으로 안전한 투자가 가능합니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 부담이 거의 없습니다.

* 인수되는 보증금이 전혀 없어 투자금 회수 위험이 낮습니다.

* 김천시 내 아파트 시장 동향 및 본 물건의 시세 대비 경쟁력을 면밀히 분석하여 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 120,000,000원입니다.

권리 인수 사항이 없고(인수 보증금 0원), 명도 부담이 적다는 점을 감안할 때, 시세 및 시장 상황에 따라 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

보수적인 접근으로 감정가의 80% 수준부터 고려하여, 유찰 횟수, 경쟁 상황, 물건의 현 상태 및 미래 가치 등을 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

현 시점에서 예상 입찰가는 96,000,000원 ~ 108,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.