나이스옥션 법원경매 김천 2025타경513 [1] 경상북도 구미시 진평동 1053-8 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.11.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 진평동 소재 '진평초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 공동주택 등으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건 토지는 장방형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

동측 및 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 3층 건물으로서, 외 벽 : 석재 및 징크판넬 마감 등, 내 벽 : 벽지, 타일 마감 등, 창 호 : 새시창 구조입니다.

이용상태

단독주택(다가구주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등을 갖추었습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경513 (1)

소재지: 경상북도 구미시 진평동 1053-8

용도: 단독주택 (건축물표제부상) / 감정평가서 요항표 상 단독주택(다가구주택)으로 이용 중.

감정가: 533,064,000원

토지면적: 218.10㎡ (약 65.97평)

건물면적: 352.00㎡ (약 106.48평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동OOOOOOOOOO (동포항새마을금고로 추정)

특이사항: 중복사건, 특수물건정보: 중복사건

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 구미시 진평동 소재 '진평초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

토지형태 및 이용상태: 본건 토지는 장방형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 동측 및 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든 축종 제한 구역), 상대보호구역입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을19 (토지) / 을3 (건물) - 근저당권, 동포항새마을금고, 접수일자 2020-10-22, 권리금액 180,000,000원. (주의: 제공된 등기부 요약상 '말소'로 표기되어 있어, 본 경매 사건의 근거가 되는 권리에 대한 추가 확인이 필요합니다.)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

주요 권리 내역:

* 토지 등기부채권 총액: 180,000,000원 (근저당권 1건)

* 건물 등기부채권 총액: 383,000,000원 (근저당권, 주택임차권 3건 포함)

임차인 현황:

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020-12-29, 대항력 없음.

* 신 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-01-10, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-08-01, 대항력 없음.

* 장 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-01-24, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(이병준승계인): 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-02-23, 확정일자 2022-02-08, 배당신고일자 2024-04-19, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(정하빈승계인): 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-02-25, 확정일자 2022-02-07, 배당신고일자 2024-01-08, 대항력 없음.

* 차 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-07-04, 대항력 없음.

* 최우영: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-08-18, 대항력 없음.

* 최진수: 보증금 3,000,000원, 차임 260,000원, 확정일자 무, 대항력 없음. (금액이 있으나 대항력 없어 배당받을 수 있으나, 명도 시 추가 협의 필요 가능성 있음.)

* 하 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-06-30, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사(입주자김태진): 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2026-07-08, 확정일자 2021-11-17, 배당신고일자 2026-07-08, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원. (모든 임차인이 대항력이 없어, 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

본건은 구미시 진평동의 주거 지역에 위치하며, 주변에 단독주택, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재되어 있어 기본적인 주거 상권이 형성되어 있습니다.

주변 실거래가 분석 (2026년 기준, 다세대 주택):

* 월성5차빌라 (1996년 건축, 59.81㎡): 47,000,000원 (약 78.6만원/㎡)

* 대영빌라3 (1996년 건축, 83.14㎡): 35,000,000원 (약 42.1만원/㎡)

* 대영빌라6 (1997년 건축, 59.26㎡): 23,000,000원 (약 38.8만원/㎡)

상기 거래 사례는 다세대 주택이며, 본건 단독주택과는 면적, 규모, 건축 연도 등 차이가 있습니다. 다만, 해당 지역의 전반적인 주택 거래 시세 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 본건의 감정가는 352㎡ 면적에 대해 533,064,000원(약 151.4만원/㎡)으로, 비교 대상 거래 사례보다 단위 면적당 높은 수준으로 평가되었습니다. 이는 토지 가치, 건물의 상태 및 규모, 혹은 개별적인 특수성이 반영된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 도로망을 통한 시내외 이동이 편리합니다.

편의시설: 주위 근린생활시설이 존재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 진평초등학교가 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

주거환경: 단독주택 밀집 지역으로 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

혐오시설 정보: 주변 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았으나, 구미시 산동읍 등 일부 지역에서 지정폐기물 처리 시설, 채석장 등 혐오시설 신설 관련 이슈가 언급된 사례가 있습니다. 본건 소재지 주변에 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 구체적인 정보는 현재까지 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건: 본건은 중복사건으로 분류되어 있어, 동일 물건에 대한 여러 경매 사건 진행 가능성이 있으며, 이로 인해 절차상 복잡성이 발생할 수 있습니다.

말소기준권리 확인 필요: 제공된 등기부 요약상 말소기준권리로 추정되는 근저당권(을19/을3)이 '말소'로 표기된 점은 매우 이례적이며, 경매의 근거가 되는 권리가 소멸되었는지, 혹은 실제 말소되지 않은 선순위 권리가 존재하는지 등 법리적인 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

임대 관계 미상: 건물 내부의 임대 관계가 확인되지 않아, 실제 점유 현황 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

일부 임차인 정보 불확실: 최진수 임차인의 경우 보증금 외 차임이 존재하고 확정일자가 확인되지 않아, 명도 시 추가적인 협의나 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 구미시 진평동에 위치한 대지면적 약 66평, 건물면적 약 106평 규모의 단독주택으로, 진평초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 자리하고 있습니다. 제2종일반주거지역에 속하며, 차량 접근성이 양호하고 주변 편의시설 및 교육 시설 이용이 편리합니다. 권리 분석상으로는 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깔끔한 권리 인수가 가능할 수 있으나, 말소기준권리 표기 오류 가능성 및 중복사건 존재 등 잠재적 리스크 요인이 있어 철저한 확인이 필요합니다. 감정평가액은 주변 유사 다세대 주택 거래 사례 대비 단위 면적당 높은 편이나, 이는 토지 가치, 건물 규모 및 상태, 개별적 특수성 등이 반영된 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

넓은 토지 및 건물 면적: 단독주택으로서 충분한 대지 면적과 활용도 높은 연면적을 보유하고 있어, 건축이나 재건축 등 다양한 개발 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

양호한 입지 조건: 초등학교가 인접하고 주거 환경이 안정된 지역에 위치하여 주거 선호도가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

권리 인수 부담 적음: 현재까지 파악된 정보상 인수해야 할 보증금이나 말소되지 않는 권리가 없는 것으로 보여, 명도 절차만 원만히 진행된다면 비교적 부담 없이 소유권을 확보할 수 있습니다. (단, 말소기준권리 확인 필수)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 533,064,000원이며, 인수할 보증금은 0원입니다.

주변 다세대 주택의 2026년 실거래가(약 38.8만원 ~ 78.6만원/㎡)와 비교할 때, 본건 단독주택의 감정가(약 151.4만원/㎡)는 상당히 높은 수준입니다. 이는 토지 가치, 건물 규모, 또는 개별적인 특수성이 반영된 것으로 보입니다.

중복사건 및 말소기준권리 불확실성 등 잠재적 리스크 요인을 고려하여, 보수적인 관점에서 감정가의 80% ~ 90% 수준을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

예상 입찰가 범위: 430,000,000원 ~ 480,000,000원 (금액은 만원 단위)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.