나이스옥션 법원경매 경주 2025타경557 [1] 경상북도 경주시 충효동 OO 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금학 · 평가일 2025.11.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호1,3)은 경상북도 경주시 충효동 소재 "경주초등학교" 동측 근거리에 위치하는 토지로서 부근은 공원, 학교, 식당 등 근린생활시설, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호1,3) 공히 인접필지를 통하여 출입 가능하며 인근에 간선도로가 통과하는 등 제반교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

기호1)부정형 토지로서 자체지반 대체로 평탄하며 나지상태임. 기호3)부정형 토지로서 자체지반 대체로 등고이고 지면 평탄하며 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호1,3) 공히 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1)보전녹지지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역(일부제한(400)), 역사문화환경보존지역. 기호3)보전녹지지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역(일부제한(300)), 가축사육제한구역(일부제한(400)), 역사문화환경보존지역

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기타:없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호4)철근콘크리트조 및 시맨트 블럭조 한식골기와 및 슬래브지붕 지하1층, 1층건으로 외벽:벽돌, 페인트 마감, 내벽:페인트, 치장목재 등 내장마감재 마감, 바닥:타일 등 내장바닥재 마감, 창호:새시창호 마감

이용상태

기호4)상업용(대중음식점)으로 이용중임.

설비내역

기호4)급배수설비, 위생설비, 보일러설비.

부합물 및 종물

별지 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'에 도시된 바와 같이 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

기호2)는 멸실 되었으며, 기호4)는 공부상 1층, 2층이나 일반건축물대장상 지하1층 및 1층임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기타:없 음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록[1,3] 지상의 이동용의한 냉동냉장 설비는 매각에서 제외
3. 목록[4] 건물 중 변소 5㎡는 멸실
4. 목록[4] 건물은 공부상 ‘1층 및 2층’이나, 건축물대장상 ‘지하 1층 및 1층’임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 경주지원 2025타경557 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 울산제일새마을금고

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

특이사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함 (단, 이동 용이한 냉동냉장 설비는 매각에서 제외). 건물 중 변소 5㎡는 멸실. 건물은 공부상 ‘1층 및 2층’이나, 건축물대장상 ‘지하 1층 및 1층’임.

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 경주시 충효동 17

용도: 근린생활시설 (대중음식점)

건물 구조: 철근콘크리트조 및 시멘트 블록조, 지하 1층, 1층

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 807,576,600원

토지 면적: 1005.00㎡ (약 304평)

건물 면적: 293.00㎡ (약 88평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 123.50㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상북도 경주시 충효동 소재 "경주초등학교" 동측 근거리에 위치합니다.

주변은 공원, 학교, 식당 등 근린생활시설 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

인접 필지를 통하여 출입 가능하며, 인근에 간선도로가 통과하는 등 제반 교통 사정은 보통입니다.

다만, 토지 자체는 지적도상 맹지입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본 토지는 보전녹지지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 제한이 따릅니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 (토지/건물)

등기부상 채무 총액은 660,000,000원입니다.

말소기준권리는 2022년 04월 12일 접수된 울산제일새마을금고의 근저당권입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 고

보증금: 30,000,000원

차임: 1,500,000원

전입/확정일자: 2024-11-25

대항력: 없음

비고: 인수 보증금은 0원입니다.

본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

3.3. 권리 분석 총평

말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정으로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태에서 물건을 인수하게 됩니다.

임차인은 대항력이 없으므로 명도 협상 시 특별한 부담이 없을 것으로 판단됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 용도

본 건물은 제2종 근린생활시설로, 현재 대중음식점으로 이용 중입니다.

건물의 규모 및 위치 등을 고려할 때, 소규모 식당 또는 지역 기반 상업 시설 운영에 적합합니다.

4.2. 주변 상권 및 시설

경주초등학교 등 교육 시설과 주거 단지가 인접해 있어, 상권의 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

주변에 공원, 식당 등 근린생활시설이 분포하여 유동 인구의 흐름이 존재합니다.

주변 지역 조사 결과, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지 자체가 보전녹지지역, 특화경관지구, 역사문화환경보존지역 등에 포함되어 있어 개발 행위 시 관련 규제를 검토해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

인근에 다양한 근린생활시설(식당, 공원 등)이 위치하여 일상생활에 편리함을 더합니다.

5.2. 교육 시설

경주초등학교가 도보 가능한 거리에 있어, 자녀를 둔 가정의 교육 환경에 긍정적인 요소입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 맹지

지적도상 맹지로, 공식적인 도로와의 연결은 인접 필지를 통한 통행로 확보에 의존합니다. 이는 추후 건축 허가 등에서 문제가 될 소지가 있으므로 확인이 필요합니다.

6.2. 건물 공부상 불일치

건축물대장상으로는 지하 1층 및 1층이나, 공부상으로는 1층 및 2층으로 기재되어 있습니다. 이 부분은 건축물대장 정리를 통해 일치시켜야 하는 번거로움이 발생할 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물 관리

건물 면적 외 별도의 제시외 건물이 123.50㎡ 존재하며, 이는 매각에 포함됩니다. 다만, 철거 또는 활용 방안에 대한 추가 검토가 필요합니다. (이동 용이한 냉동냉장 설비는 제외됨)

6.4. 건축 규제

보전녹지지역, 특화경관지구, 역사문화환경보존지역 등 복합적인 토지 이용 계획 및 제한 사항이 존재하여, 향후 건축물의 증축, 개축, 용도 변경 등에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경주초등학교 인근에 위치하여 안정적인 근린상권의 이점을 가지는 근린생활시설입니다.

등기부상 모든 권리 관계가 말소될 예정이며, 임차인 역시 대항력이 없어 권리상 낙찰자의 부담은 적습니다.

다만, 토지의 맹지 여부, 건물 공부와의 차이, 복합적인 토지 이용 규제 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 잠재적 리스크 요소입니다.

제시외 건물 포함으로 인한 실제 이용 면적 증가는 긍정적인 측면으로 평가할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

안정적인 배후 수요: 학교 및 주거 지역 인접으로 인한 지속적인 상권 수요 기대.

권리관계 명확: 모든 선순위 권리가 말소될 예정으로, 권리 분석상 안전한 물건.

실질 면적 증가: 제시외 건물 포함으로 건물 활용 면적 확대 가능.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원

감정가: 807,576,600원

현장 조사 및 권리 분석, 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 700,000,000원 (감정가 대비 약 86.7%)

본 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 부동산 평가 원칙에 따른 제안이며, 실제 입찰 전략 수립 시에는 추가적인 시장 조사 및 실사를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.