나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9273 [1] 대구광역시 북구 검단동 1128-3 민들레아파트 102동 15층1509호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 운심 · 평가일 2025.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 검단동 소재 "검단동 행정복지센터" 북측 근거리에 위치하며, 부근 일대는 단독주택, 근린생활시설 및 중소규모의 공장 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 제반교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상15층 건 중 제15층 제1509호 단위세대로서, -외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감 -내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 -바닥 : 바닥재 및 타일 등 마감 -창호 : 새시창호입니다.

이용상태

아파트입니다.

설비내역

위생설비, 급내수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 아파트건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측 및 북측으로 왕복2차선, 남측으로 폭 약5~6미터 내외의 도로와 접합니다, (대상 아파트 단지 동측은 주차장으로 이용되는 부분 포함 폭 약 20~25미터 내외 입니다.)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(보조간선도로)(접합), 대로3류(폭 25m~3 0m)(보조간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(가축사육제한구역)< 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호 법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 소유대지권산정 면적이 17,853㎡이나 토지대장상 면적은 17,729㎡입 니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 : 미상입니다. (2)기타 : 없습니다.

물건 비고

개시결정이후 2025.10.24. 매각부동산의 대지권의 목적인 토지의 표시 대구 북구 검단동 1128-3 대 17827㎡가 동소 1128-3 대 17729㎡, 1128-65 대 26㎡, 1128-68 대 98㎡로 분할됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9273 (1)

소재지: 대구광역시 북구 검단동 1128-3 민들레아파트 102동 15층1509호

용도: 아파트

감정가: 1억 7백만원 (107,000,000원)

면적

토지: 25.44㎡ (약 7.69평)

건물 (전용면적): 59.94㎡ (약 18.13평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

건축물 정보

건축년도: 1991년

총층수: 15층

해당 동/호: 102동 15층 1509호

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주변 환경

본건은 대구광역시 북구 검단동 소재 "검단동 행정복지센터" 북측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 근린생활시설 및 중소규모의 공장 등이 형성되어 있습니다.

1.1. 2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다. 동측 및 북측으로는 왕복 2차선 도로, 남측으로는 폭 약 5~6미터 내외의 도로와 접하고 있습니다. 대상 아파트 단지 동측은 주차장으로 이용되는 부분 포함 폭 약 20~25미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

1.1. 3. 토지 이용 계획 및 제한사항

토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 대로2류, 대로3류, 중로1류 도로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다. 다만, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당되어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부상 권리 관계

말소기준권리인 한국주택금융공사의 근저당(2019년, 83,600,000원)보다 늦은 순위의 권리들이 존재하며, 경매로 인해 대부분 말소될 예정입니다.

주요 등기 내역:

- 소유권 이전: 김미균(2008), 이철우(2011), 이순도(2017), 이성진(상속, 2025)

- 근저당: 한국주택금융공사 (말소기준권리)

- 임의경매: 한국주택금융공사 (본건 경매 개시)

- 가압류: 주식회사 우리카드

등기부 채권 총액은 약 104,077,979원입니다.

1.2. 2. 인수되는 권리 분석

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다 (지상권 없음).

1.2. 3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계가 미상으로 확인되어, 실제 점유 관계 및 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변에 단독주택 및 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 해당 민들레아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 마련되어 있어 단지 내 생활 편의성을 제공합니다.

1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕의 지상 15층 건물 중 15층에 위치한 아파트 단위세대입니다. 내벽, 외벽, 바닥, 창호 등은 일반적인 마감재로 시공되었습니다. 위생, 급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지, 도시가스, 난방 설비 등이 구비되어 있어 주거 기능이 충족됩니다.

아파트 단지는 총 3개 동, 688세대로 구성되어 있으며, 지상 및 지하 주차 공간이 확보되어 있습니다 (총 214대).

전용면적 59.94㎡ (약 18.13평)이며, 일반적으로 25평형대 아파트에 해당합니다. (분양면적에 대한 명확한 정보는 제공되지 않았으나, 전용면적보다 넓습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 대지권 관련 토지 분할: 개시 결정 이후 대지권의 목적인 토지가 분할되었습니다. 이는 소유권 행사 및 대지권 비율 산정에 영향을 줄 수 있으므로, 등기부 및 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

* 공부와의 차이: 등기사항전부증명서상 소유 대지권 산정 면적과 토지대장상 면적이 상이합니다(17,853㎡ vs 17,729㎡).

* 군사시설 관련 구역: 비행안전제2구역 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 포함되어 있어, 비행 소음 등의 생활 환경 영향 및 관련 규제에 대한 검토가 필요합니다. 군용비행장 소음대책구역은 소음 정도에 따라 구역이 나뉘며, 제3종 구역은 85 WECPNL 이상 90 WECPNL 미만의 소음 수준을 나타낼 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황에서 인수 보증금은 없으나, 실제 거주자(임차인 또는 기타 점유자)의 유무 및 법적 지위에 대한 확인이 필수적입니다. 미확인 시 명도 진행에 어려움이 발생할 수 있습니다.

* 건축 노후도: 1991년 사용 승인된 건물로, 향후 재건축 또는 리모델링 필요성 및 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대구광역시 북구 검단동에 위치한 아파트로, 15층의 고층 유닛입니다. 주변 교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준이나, 군사시설 관련 제한 구역에 포함된 점, 대지권 토지 분할 및 공부상 면적 차이, 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 그러나 감정가 1억 7백만원 대비 최근 매매가는 1억 ~ 1억 1천만원 수준으로 형성되어 있어, 낙찰 후 적절한 명도 및 관리를 통해 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 고층 유닛: 15층의 고층으로 조망권 및 주거 쾌적성이 우수합니다.

* 합리적인 시세: 감정가 대비 최근 실거래가 수준이 유사하거나 소폭 낮은 가격으로 거래되고 있어, 향후 상승 여력이 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 민들레아파트 단지는 3개 동, 688세대의 비교적 큰 규모로, 기본적인 단지 내 편의시설이 갖추어져 있습니다.

* 향후 개발 가능성: 지역 개발 계획 및 주변 인프라 개선 추이에 따라 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 2025년 12월 102동 1층이 1억원에 거래되었고, 2026년 3월 103동 8층이 1억 1천만원에 거래되었습니다. 본건은 15층으로 층수가 월등히 높아, 최근 거래 사례보다 높은 가치를 인정받을 수 있습니다. 감정가 1억 7백만원을 기준으로, 잠재적 리스크 요인(토지 분할, 임대 미상 등)을 고려하여 보수적으로 접근하되, 고층 프리미엄을 감안할 때 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

* 최소 입찰가: 95,000,000원 (감정가의 약 89%)

* 적정 입찰가: 105,000,000원 ~ 110,000,000원 (감정가 대비 98% ~ 103% 수준)

* 고려 사항: 입찰 전 현장 조사 및 점유 관계 확인을 통해 명도 비용 및 난이도를 재산정하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.