나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12512 [1] 충청남도 아산시 음봉면 산동리 420-1 1동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정후감정 · 평가일 2025.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 음봉면 산동리 소재‘산동사거리’남동측 인근에 위치하는 세칭 태헌장미2차 아파트(2개동 384세대) 1동 6층 612호로서, 주변은 전, 답 및 아파트단지, 중 소형의 공장 등이 혼재하는 지역으로 제반 주거환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량접근 및 주정차가 가능하고 인근 도로변에 시내버스정류장이 소재하는 등 정류 장까지의 거리와 공익시설 및 편익시설과의 접근성 등을 고려할 때, 전반적인 교통 여건은 보통임.

건물의 구조

▶ 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물중 6층 612호 (사용승인일 : 1996.05.21) 외벽 : 시멘트몰탈 위 페인트 등 마감 내벽 : 벽지마감 및 일부 타일 등 마감 창호 : 샷시창호

이용상태

아파트[건축물현황도 기준(방3, 거실, 주방 및 식당, 욕실, 발코니 등)]로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 옥내소화전, 기타설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필지 일단의 부정형 평탄한 토지로서, 기준시점 현재, 아파트(태헌장미2차 아파트)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 포장된 소로 등에 접하고 인접지와의 연계도로 및 진입도로, 단지내의 주차시 설 등은 무난한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

(대표필지, 420-1번지) 계획관리지역, 성장관리계획구역(음봉07(일반형)) 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한 구역350및지방자치단체600)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

본건은 공부상 1동 6층 612호이나, 현황은 외관 표기상 101동으로 기재되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 이해관계인 부재로 내부 이용상황 및 마감재 등은 건축물현황도, 외부관 찰 및 탐문조사 내용 등에 의하여 표준적인 이용상황 등을 참작하여 평가하였는 바, 참고 하 시기 바람.

물건 비고

- 공부상 1동 6층 612호이나, 현황은 외관 표기상 101동으로 기재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 천안지원 2025타경12512 (1) 사건과 관련된 물건에 대한 상세 분석 결과를 담고 있습니다.

사건번호: 천안지원 2025타경12512 (1)

소재지: 충청남도 아산시 음봉면 산동리 420-1 1동 6층 612호 (현황 102동 6층 612호)

신주소: 충청남도 아산시 음봉로 803-10 (음봉면 산동리)

용도: 아파트

감정가: 93,000,000원

토지면적: 32.33㎡ (약 9.78평)

건물면적: 59.34㎡ (약 17.95평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

신청채권자: 주식회사코엘아이앤디 (등기부등본상 근거)

건축년도: 1996년 5월 21일 (사용승인일 기준)

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 중 6층

토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역

1.1. 입지조건

* 주위환경:

본 건은 충청남도 아산시 음봉면 산동리 소재 ‘산동사거리’ 남동측 인근에 위치한 태헌장미2차 아파트(2개동, 348세대) 102동 6층 612호입니다. 주변 지역은 전, 답, 아파트 단지, 중소형 공장 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주거 환경은 무난한 편입니다.

* 교통상황:

차량 접근 및 주정차가 가능하며, 인근 도로변에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태:

본건이 속한 토지(대표필지 420-1번지)는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

등기부등본 상 소유권 이전 이력이 확인되며, 말소기준권리인 근저당권(주식회사케이비손해보험, 2016.04.22. 접수, 77,640,000원)이 존재합니다. 또한, 강제경매 개시결정(주식회사코엘아이앤디, 2025.10.14. 접수, 30,854,356원)이 등기되어 본 경매 절차가 진행되고 있습니다.

* 말소기준권리:

을10 근저당권 (2016.04.22. 접수)

* 소멸되는 권리:

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸됩니다. 등기부등본 상, 말소 예정으로 표시된 근저당권 외 강제경매 개시 결정 등기 또한 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 인수되는 권리:

명시적으로 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

임차인 현황에 따르면, 인수할 보증금 합계는 0원이며 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권 특성:

주거용 아파트 단지가 형성되어 있으며, 주변에 전, 답, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 주거 지원을 위한 편의시설이 발달한 지역 특성을 보입니다.

* 편의시설 접근성:

단지 인근의 도로변에 버스정류장이 있어 대중교통을 이용한 시내 접근이 가능하며, 기본적인 생활 편의시설과의 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 단지 정보:

아파트명은 '태헌장미2차아파트'이며, 총 2개동 348세대로 구성되어 있습니다. 최고 12층, 최저 1층으로 이루어져 있으며, 1996년 5월에 사용 승인되었습니다.

* 주요 시설:

단지 내에는 급·배수 및 위생 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 소방 설비, 옥내 소화전 등이 설치되어 있습니다. 총 180대(지상 6대, 지하 4대 - 아파트 정보 표기 오류 가능성 있음, 건축물대장상 173대)의 주차가 가능하며, 전기차 충전기도 설치되어 있습니다.

* 주변 편의시설:

반경 내에 학교, 마트, 병원 등 주요 편의시설에 대한 상세 정보는 제공되지 않았으나, 교통 상황으로 미루어 보아 지역 내 편의시설 이용은 무난할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 번호 불일치:

공부상 '1동 6층 612호'로 등재되어 있으나, 현황 외부 표기상 '101동'으로 기재되어 있고, 건축물대장 및 전유부 상으로는 '102동 612호'로 표기되어 있어 실제 건물 동수와 공부상 동수가 일치하지 않는 점은 중요한 확인 사항입니다. 이는 추후 소유권 이전 및 재산권 행사 시 혼란을 야기할 수 있습니다.

* 감정가 대비 실거래가:

감정가는 93,000,000원이지만, 최근 유사 면적(49.8㎡)의 실거래가는 2026년 3월 72,000,000원, 4월 60,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다. 더 큰 면적(72.54㎡)은 100,000,000원에 거래되었습니다. 본 건의 면적(59.34㎡)은 49.8㎡보다 크므로 72,000,000원보다는 높게, 100,000,000원보다는 낮게 평가될 수 있습니다. 감정가가 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정되었을 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 건축 연도:

1996년에 준공되어 약 28년이 경과한 아파트로, 일부 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임대 관계 미상:

임대 관계가 미상이고 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 관계 확인은 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 아산시 음봉면에 위치한 태헌장미2차 아파트 내 6층 아파트로, 권리관계가 비교적 명확하고 인수되는 부담이 적다는 장점이 있습니다. 그러나 공부상의 동수와 실제 현황이 다르다는 점, 그리고 감정가 대비 최근 실거래가 수준을 고려할 때 신중한 입찰 접근이 필요합니다. 노후화된 아파트라는 점도 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 권리관계:

말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰 후 깨끗한 등기부 상태를 확보할 수 있습니다.

* 입지 잠재력:

아산시 음봉면 지역은 산업단지 및 개발 호재에 따라 주거 수요가 꾸준히 발생할 수 있는 지역입니다.

* 적정 가격 시 취득 기회:

최근 실거래가와 감정가를 면밀히 비교하여, 본 건의 적정 가치를 판단하고 경쟁력 있는 가격으로 취득할 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 93,000,000원을 기준으로, 최근 실거래가(59.34㎡ 기준 약 7,800만 원~8,500만 원 예상) 및 물건의 장단점을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 80,000,000원에서 95,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다. 특히, 감정가 수준인 93,000,000원은 유사 면적 실거래가 최고가(72,000,000원)보다 높으므로, 해당 가격 이상으로 입찰 시에는 추가적인 가격 분석 및 위험 부담이 커질 수 있습니다. 낙찰가는 현장 조사 결과, 경쟁 상황, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.