나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12552 [1] 충청남도 천안시 동남구 구룡동 176-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대로감정 · 평가일 2025.11.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

천안시 동남구 구룡동 소재 '용평사거리'에 접하는 '중로 각지(角地)'인 토지이며, 주위는 '신흥 개설 간선도로변 지대'로서, 중소규모 공장, 소규모 점포, 나지(농지)등으로 형성됨.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 용이하며, 대중교통사정은 보통시(視)됨.

형태 및 이용상태

"사다리꼴, 평지'인 토지를 '공업용 건부지( 제조업소 부지 )'로 이용중임.

인접 도로상태

남측 및 동측으로 포장된 도시계획도로( 중로1류 : 폭 20m ~ 25m )에 접하는 각지(角地)임.

토지이용계획 및 제한상태

< 용도지역 > '도시지역', '자연녹지지역'. < 기반시설 > '중로1류'에 접함. < 타법령상 제한 > '가축사육제한구역'( 가축분뇨의관리및이용에관한법률 ).

제시목록 외의 물건

붙임 '지적개황도' 참조 -- ㉠ 창고 ㉡,㉢ : 철거 이동 가능한 구조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > " 미 상 " 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 판넬지붕 2층 건물로서, 사용승인일 : 2021. 01. 07 외벽 : 금속피복 샌드위치판넬 잇기 내벽 : 판넬위 페인팅 등 창호 : 새시창호

이용상태

1,2층 공히, '제조업소'로 추찰(推擦)됨.-- 소유자의 거부로 인해 건물내부관찰은 하지 못함.

설비내역

건축물대장 도면에 의하면, '위생설비' 및 '급배수설비' 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외 ㉠ 창고 및 ㉡, ㉢ : 기호2 건물의 '종물'적 성격. -- ㉡, ㉢은 이동가능 구조로 보여짐.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > " 미 상 " 임.

물건 비고

일괄매각. 목록1 지상의 제시외 건물(ㄱ 창고) 매각포함, 제시외 건물(ㄴ 사무실 등, ㄷ 창고) 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경12552 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 구룡동 176-2 (신주소: 충청남도 천안시 동남구 청당산업길 80)

용도: 근린시설 (건축물대장상: 제2종근린생활시설)

감정가: 3,905,895,500원

토지면적: 1388.00㎡ (약 419.87평)

건물면적: 497.13㎡ (약 150.38평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행주식회사

사용승인일: 2021년 1월 7일

건축물 용도: 제2종근린생활시설

2. 입지조건

위치: 천안시 동남구 구룡동 소재 '용평사거리'에 접하는 '중로 각지(角地)'인 토지

주위환경: '신흥 개설 간선도로변 지대'로서, 중소규모 공장, 소규모 점포, 나지(농지) 등으로 형성됨

교통상황: 본건까지 제반 차량의 접근이 용이하며, 대중교통 사정은 보통시됨

인접 도로상태: 남측 및 동측으로 포장된 도시계획도로(중로1류, 폭 20m ~ 25m)에 접하는 각지

토지이용계획 및 제한상태:

* 용도지역: '도시지역', '자연녹지지역'

* 기반시설: '중로1류'에 접함

* 타법령상 제한: '가축사육제한구역'(가축분뇨의관리및이용에관한법률)

3. 권리분석

말소기준권리: 경매개시결정등기 (갑21/갑4, 농협은행주식회사, 2025-10-21 접수, 933,391,967원)

인수되는 권리: 없음 (등기부상 모든 권리가 말소 예정)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 추정됨.

등기부채권 총액: 약 1,164,000,000원 (토지 및 건물 근저당 총액)

소유권 변동:

* 토지: 1986년 윤경순, 2015년 정해길 외 1명 (매매)

* 건물: 2021년 정해길 (소유권보존)

주의사항: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라는 문구가 있으나, 등기부상 해당 지상권은 말소 처리되어 있어 추가 확인 필요.

4. 상권분석

주위 환경: 중소규모 공장, 소규모 점포, 나지(농지) 등이 혼재된 간선도로변 지역

토지 이용: '공업용 건부지(제조업소 부지)'로 이용 중

건물 용도: '제2종근린생활시설' (건축물대장), '제조업소'로 추찰됨 (감정평가요항표)

5. 생활정보

교통: 제반 차량 접근 용이, 대중교통 사정 보통

주변 환경: 공장, 점포, 나지 등 혼재

참고사항: 편의시설, 학교 등 상세 생활 편의 시설 정보는 제공되지 않음.

6. 잠재적 리스크

제시외 건물:

* 목록1 지상 제시외 건물(ㄱ 창고)은 매각 포함. 명도 관련 이슈 발생 가능성.

* 제시외 건물(ㄴ 사무실 등, ㄷ 창고)은 매각 제외. (이동 가능한 구조로 판단됨)

건물 내부 관찰 불가: 소유자의 거부로 건물 내부를 관찰하지 못함. 하자, 실제 이용 현황 등 파악 제한적.

토지 이용 계획: '자연녹지지역' 내 '가축사육제한구역'으로, 향후 개발 행위에 제약이 있을 수 있음.

임대차 관계 미상: 임대 관계가 '미상'으로 표시되어 있으며, 실제 점유자 확인 필요. 명도 저항 발생 가능성 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 동남구 구룡동의 주요 도로변에 위치한 근린시설(제조업소 추찰)로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 중로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호하며, 주변은 공장, 점포, 나지가 혼재된 지역입니다. 다수의 근저당권이 설정되었으나 임의경매로 진행되어 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 건물 내부 관찰 불가, 제시외 건물(매각 포함)의 명도 문제, 임대차 관계 미상 등 확인되지 않은 리스크가 존재합니다. '자연녹지지역'이라는 점도 향후 개발 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.

8. 투자 포인트

각지(角地) 이점: 두 개의 도로에 접하여 활용도가 높을 수 있습니다.

준공 건물: 2021년 준공된 비교적 신축 건물입니다.

간선도로변 위치: 주요 도로변에 위치하여 접근성과 가시성이 좋습니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 활용 가치가 높을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악 및 예상 입찰가 산출이 어렵습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해 다음과 같은 추가 조사가 필요합니다:

* 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 공시지가 조사

* 감정가 대비 낙찰가율 추이 분석 (천안지원)

* 건물 내부 상태 확인 및 예상 수리/철거 비용 산출

* 제시외 건물(ㄱ 창고) 명도 비용 및 예상 소요 기간 추산

* 실제 임차인 존재 여부 및 명도 소요 비용/기간 확인

* 향후 토지 이용 제한 해제 또는 개발 가능성 검토

인수 보증금은 0원이므로, 낙찰가 외 별도 부담하는 보증금은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.