나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503678 [1] 대전광역시 유성구 봉명동 549-1 사이언스타운주상복합 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 "유성온천역" 북동측 인근에 소재한 사이언스타운주 상복합 6층 602호이며, 주위는 각종 근린생활시설 및 위락시설, 숙박시설, 오피스텔, 주상 복합아파트 등이 혼재한 일반상업지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하고, 인근에 시내버스 승강장 및 지하철역(유성온천역)이 소재 하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 35층 건물 중 6층 602호 (사용승인: 2013.9.24) 외벽: 화강석 및 스타코 페인팅 마감 내벽: 벽지 및 타일, 페인팅 등 마감 창호: 새시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 각종 소방설비, 승강기설비, 난방설비, 지하주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 평지이며, 상업용 및 업무용, 공동주택용 건물의 부지임.

인접 도로상태등

본건 주위로 중로 및 소로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(봉명2지구 토 지구획정리사업), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-607)(접합), 가 축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특 구<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법>, 중점경관관리구역(유성).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503678 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 봉명동 549-1 사이언스타운주상복합 6층 602호

용도: 오피스텔

감정가: 200,000,000원 (2억원)

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 이OO

1.2. 건물 및 토지 상세

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 12.12㎡ (약 3.67평)

토지지분: 12.108631589915763㎡ (약 3.66평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 69.41㎡ (약 21.00평)

건물지분: 69.414㎡ (약 21.00평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

집합건물 총 층수: 35층

본건 소재 층수: 6층

건축물 사용승인일: 2013년 9월 24일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 "유성온천역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설, 오피스텔, 주상복합아파트 등이 혼재한 일반상업지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장 및 지하철 1호선 유성온천역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

토지는 부정형의 평지이며, 상업용, 업무용, 공동주택용 건물 부지로 이용 중입니다. 본건 주위로 중로 및 소로와 각각 접해 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황 (대항력 유무, 인수 보증금)

임차인: 이 (이종희)

보증금: 165,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2016년 8월 19일

배당신고일자: 2025년 10월 27일

대항력: 있음

비고: 제공된 물건명세서 및 등기부 요약에 따르면, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있어 임차인의 보증금 165,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 파악됩니다. 다만, 명도 과정에서의 확인 및 협상이 필요할 수 있습니다.

3.3. 말소 기준 권리 및 소멸 예상 권리

말소기준권리: 2024년 2월 16일자 북대전세무서장의 압류 (말소 예정)

말소 예상 권리: 등기부상 갑구의 압류 및 강제경매 개시결정 등 모든 권리가 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 등 해당 없음)

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특징 및 잠재력

본 물건은 유성온천역 역세권에 위치하여 유동인구가 많고 배후수요가 풍부합니다. 다양한 상업, 업무, 숙박 시설이 밀집된 일반상업지역으로 상권 활성화가 잘 되어 있습니다.

4.2. 상권 내 경쟁 환경

주변에 유사한 오피스텔 및 상가 건물이 다수 존재하나, 역세권이라는 입지적 강점으로 인해 경쟁력을 확보하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의 시설

인근에 백화점, 대형마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

5.2. 여가 및 문화 시설

유성온천 관광지구 내에 위치하여 온천, 공원 등 문화 및 여가 시설 이용이 용이합니다.

5.3. 교육 시설

대덕대학교, 충남대학교 등 교육기관이 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련 리스크 (임차인)

본건에는 대항력 있는 임차인(이종희)이 존재합니다. 제공된 자료상 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 보이나, 명도 진행 과정에서 임차인과의 협상 또는 강제집행 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 시장 및 관리 리스크

오피스텔은 시장 상황에 따라 공실 위험이 존재할 수 있습니다. 또한, 35층 고층 건물로 공동주택 및 업무시설로 복합 사용됨에 따라 관리비, 장기수선충당금 등 건물 유지보수 관련 비용이 발생합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전 유성구의 핵심 상업지역에 위치하며, 지하철 유성온천역 초역세권이라는 매우 우수한 입지 조건을 갖춘 사이언스타운 주상복합 내 오피스텔입니다. 건축된 지 10년이 넘어 신축 건물 대비 연식은 있으나, 꾸준한 수요가 기대되는 지역적 특성을 지니고 있습니다. 건물은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등으로 복합 용도 사용 중이며, 본건 오피스텔 역시 업무용 또는 주거용으로 활용 가치가 높습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하지만, 인수 보증금이 0원으로 분석되어 명도 관련 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다. 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 안정적인 임대 수익 창출 또는 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 매력적인 투자 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 유성온천역 초역세권으로 높은 임대 수요와 편리한 교통망 확보.

* 지역 성장 잠재력: 유성 지역의 지속적인 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 복합 건물 장점: 다양한 수요층 확보 가능한 업무/주거 복합 건물 내 위치.

* 합리적 감정가: 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰 시 투자 수익률 증대 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 (최근 거래 사례)

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 면적(68.33㎡)의 오피스텔이 2025년 12월 10일에 190,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 건물 면적은 69.41㎡로, 이를 기준으로 현 시세는 190,000,000원 ~ 210,000,000원 수준으로 추정됩니다. (본 시세는 제공된 제한적인 거래 사례를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 현장 조사 및 추가적인 시세 조사 필요)

분양면적은 별도 제공되지 않았습니다.

9.2. 입찰가 산정 제안

감정가: 200,000,000원

최근 유사 면적 거래가: 190,000,000원

권리분석상 인수 보증금: 0원

상기 분석 및 권리분석 내용을 종합하여 볼 때, 인수 보증금이 없는 점을 고려하여 감정가 수준 또는 최근 실거래가 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

권장 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 200,000,000원

추천 입찰가: 190,000,000원

최종 입찰가는 반드시 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 재확인, 명도 가능성 및 소요 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.