나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503568 [1] 세종특별자치시 도담동 656 까사리움 6층629호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 도담동 소재 "늘봄초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지, 오피스텔, 도시형생활주택, 각종 근린생활시설, 공원, 관공서, 학교 등으로 형성된 행정중심복합도시내 상가지대로서 제반 주위환경은 무난함

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 BRT 정류장 및 간선도로와의 접근성 등을 감안시 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 8층 중 제6층 제629호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등, 창호 : 샷시창호임

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형 토지로서 주상용(도시형생활주택 및 근린생활시설) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 왕복6차선, 서측으로 포장도로에 각각 접하여 있음

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,시가지경관지구(중심) , 지구단위계획구역(행정중심복합도시) , 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육 제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건의 이용상태 등은 이해관계인의 부재로 외부관찰 및 주변의 탐문, 관련공부 등에 의하여 표준적으로 평가하였으니 경매참여시 재확인 하시기 바람. 2) 임대관계 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대전지방법원 2025타경503568 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 세종특별자치시 도담동 656 까사리움 6층629호

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 8층 건물 중 제6층 제629호

준공연도: 2015년 (사용승인일 2015-12-31 기준)

건물 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 93,000,000원

토지면적: 7.64㎡ (약 2.31평)

토지 지분: 7.635399999999999㎡ (약 2.31평)

건물면적: 25.35㎡ (약 7.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 도담동 소재 "늘봄초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 대단위 아파트 단지, 오피스텔, 도시형생활주택, 각종 근린생활시설, 공원, 관공서, 학교 등으로 형성된 행정중심복합도시 내 상가지대로서 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 BRT 정류장 및 간선도로와의 접근성이 우수하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건은 동측으로 왕복 6차선 도로, 서측으로 포장도로에 각각 접하고 있어 차량의 통행 및 출입이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접하고 있으며, 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

등기부등본상 소유권 이전, 신탁등기 말소, 압류, 주택임차권, 강제경매 개시결정 등의 권리 내역이 확인됩니다. 말소기준권리인 세종특별자치시의 압류(2025.10.27.)보다 앞선 선순위 권리로는 김지호의 주택임차권(2024.12.26. 접수)이 있습니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 김지호

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-12-13

* 확정일자: 2022-12-30

* 배당신고일자: 2024-12-26

* 대항력: 있음

물건명세서 상, 을구 1번 주택임차권(김지호)은 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 즉, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 보증금 100,000,000원 중 배당받지 못하는 금액은 매수인이 부담해야 할 위험이 있습니다.

3.3. 권리분석 요약

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 위 명시된 바와 같이 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 중 인수되는 금액이 발생할 수 있습니다. (현재 명시된 인수 보증금 합계는 0원이나, 물건명세서 상 인수 조건이 명시되어 있어 재확인이 필수입니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상가 및 건물 현황

본건이 위치한 도담동은 행정중심복합도시의 핵심 지역으로, 주변에 대규모 주거 단지 및 상업 시설이 밀집해 있습니다. 도시형생활주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 유동인구가 풍부할 것으로 예상됩니다.

4.2. 용도 및 이용 현황

본건은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 해당 건물은 주상복합 용도로 사용되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

인근에 "늘봄초등학교"가 위치해 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 공원, 관공서 등 다양한 편의 시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교통 접근성

BRT 정류장 및 주요 간선도로 접근이 용이하여 세종시 내 이동이 편리하며, 광역 교통망 이용에도 유리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 선순위 임차인

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 선순위 임차인 김지호 씨입니다. 보증금 100,000,000원 중 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우, 그 차액을 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 입찰가를 결정하는 데 있어 가장 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

6.2. 기타 특이사항

이해관계인 부재로 인해 외부 관찰 및 탐문, 공부 등을 통해 표준적으로 평가되었으므로, 실제 이용 상태 및 세부 사항은 반드시 현장 재확인이 필요합니다. 임대 관계에 대한 정확한 정보는 추가 확인이 요구될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 세종시 도담동의 우수한 입지 및 교통 여건을 갖춘 도시형생활주택입니다. 다만, 1억원에 달하는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 부담이 존재하여, 이를 감안한 신중한 접근이 필요합니다. 감정가(9300만원) 대비 임차인의 보증금(1억원)이 더 높다는 점에서, 배당을 통한 보증금 회수 가능성이 낮을 경우 낙찰자의 인수 부담이 커질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 행정중심복합도시 내 핵심 지역의 입지

* 편리한 교통망(BRT, 간선도로) 접근성

* 주거 및 상업 시설 혼재로 인한 잠재적 임대 수요

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 93,000,000원이며, 최근 주변 시세는 75,000,000원 ~ 105,000,000원 수준에서 거래된 것으로 파악됩니다. 대상 물건의 면적(25.35㎡)을 고려할 때, 시장 가격은 감정가 수준 또는 그 이하로 형성될 가능성이 있습니다.

하지만, 100,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인 보증금 인수 위험을 고려할 때, 입찰가는 신중하게 접근해야 합니다. 보증금 인수액을 제외한 순수 물건 가치와 위험 프리미엄을 반영하여, 예상 입찰가는 85,000,000원에서 93,000,000원 사이로 제안합니다.

최종 입찰가는 본건의 명확한 명도 가능성, 임차인과의 협상 여부, 그리고 낙찰 후 발생하는 총 비용(입찰가 + 인수 보증금)을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.