나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503635 [1] 세종특별자치시 나성동 751 세종시리베라아이누리도시형생활주택 8층819호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 세종특별자치시 나성동 소재 '국세청' 서측 인근에 위치하는 '세종시리베라아이누리도시형생활주택' 제8층 제819호로서, 주위는 관공서, 아파트단지, 상업용건물 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 중심상업지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 제8층 제819호로서, 외벽: 석재붙임 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 창호: 새시 창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 소방설비, 지하주차장 및 기타설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고평탄한 정방형의 토지로서, '주상용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 광로3류 및 남서측으로 중로2류에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 건물의 내부현황은 건축물대장상의 도면을 참고하여 일반적인 공동주택(도시형생활주택)을 기준으로 평가하였는 바, 경매진행시 이해관계인은 참고 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대전지방법원 2025타경503635 (1)

소재지: 세종특별자치시 나성동 751 세종시리베라아이누리도시형생활주택 8층819호

용도: 도시형생활주택

감정평가액: 130,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 임OO

1.1. 1.면적 정보

토지면적: 8.48㎡ (약 2.57평)

토지지분: 8.4759㎡

건물면적(전용면적): 29.90㎡ (약 9.05평)

건물지분: 29.8957㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 2.건물 상세 정보

건물명: 세종시 리베라아이누리 도시형생활주택

총 층수: 8층 (해당 물건 8층)

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2015년 04월 10일

주요 용도: 공동주택(도시형생활주택)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 세종특별자치시 나성동에 소재하며, '국세청' 서측 인근에 위치합니다. 주변은 관공서, 아파트 단지, 상업용 건물 및 각종 근린생활시설이 밀집한 중심상업지역으로 형성되어 있어 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 접근성

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다. 북동측으로는 광로 3류, 남서측으로는 중로 2류에 각각 접하고 있어 교통망이 우수합니다.

2.3. 토지 이용 계획

물건이 소재한 토지는 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 광로 3류 및 중로 2류에 접하고 있으며, 가축사육제한구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 물건 현황

본 물건은 채권자 임OO의 신청에 의한 부동산 강제경매입니다. 매각으로 인해 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리는 2024년 07월 03일 접수된 세종세무서장의 압류(갑5)입니다.

등기부상 확인되는 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권 관련 권리 (갑1, 갑2, 갑4) 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 주택임차권 (을3): 임차인 임현호 씨 명의로 2024년 10월 24일 접수되었으며, 보증금 120,000,000원입니다. 전입일자는 2022년 08월 30일, 확정일자는 2022년 08월 31일입니다. 해당 임차권은 매수인에게 인수되는 권리입니다.

* 강제경매 (갑6): 임현호 씨 명의로 2025년 10월 27일 접수되었으며, 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 임현호 (임OO)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 08월 30일

* 확정일자: 2022년 08월 31일

* 배당신고일자: 2024년 10월 24일

* 대항력: 있음

3.4. 주요 권리 분석 요약

매각으로 인해 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리는 임차인 임현호 씨의 주택임차권입니다. 본 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건은 세종시 중심상업지역에 위치하며, 국세청 등 주요 행정기관이 인접해 있어 배후 수요가 풍부합니다. 또한, 아파트 단지 및 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 도시 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

4.2. 임대 및 투자 가치

도시형생활주택으로서 소형 면적(29.90㎡)을 갖추고 있어 1인 가구 또는 소규모 가구의 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 중심상업지역 내 입지와 교통의 편리성은 임대 수익률을 높이는 요인이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 생활 인프라

인근에 위치한 다양한 상업 시설과 근린생활시설을 통해 쇼핑, 외식, 금융 등 편리한 생활 인프라를 이용할 수 있습니다. 국세청 등 관공서가 가까워 행정 업무 처리 또한 용이합니다.

5.2. 교통 환경

주변 도로망이 잘 갖추어져 있어 차량을 이용한 시내 및 타 지역 이동이 편리합니다. 또한, 대중교통 이용 또한 용이하여 직장인들의 출퇴근이나 통학에 불편함이 없을 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 위험

가장 큰 리스크 요인은 선순위 대항력 있는 임차인 임현호 씨의 존재입니다. 임차인이 배당 절차에서 보증금 120,000,000원 전액을 회수하지 못할 경우, 그 차액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 권리관계 및 명도 관련 부담

경매 물건의 특성상, 권리관계의 복잡성으로 인한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 또한, 명도 과정에서 발생할 수 있는 예상치 못한 문제에 대한 대비가 필요합니다.

6.3. 감정가 대비 시세 변동성

감정평가 시점과 현재 시점 간의 부동산 시장 변동에 따라 실제 시장 가치와 차이가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 나성동 중심상업지역에 위치한 도시형생활주택으로, 행정기관 인접성 및 편리한 교통 환경이라는 장점을 가지고 있습니다. 특히 1인 가구를 위한 소형 주거 공간으로서 임대 수요가 기대되는 입지입니다.

하지만, 대항력 있는 선순위 임차인의 존재로 인해 보증금 인수 부담이 매우 크다는 점이 가장 중요한 고려 사항입니다. 이 점을 충분히 인지하고 권리 분석 및 명도 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 세종시 핵심 지역인 중심상업지구에 위치하여 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 국세청 등 주요 관공서가 인접해 있어 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 소형 면적(29.90㎡)으로 1인 가구 등 특정 수요층 공략이 용이합니다.

* 경매 절차 및 임차인 문제 해결 성공 시, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정평가액은 130,000,000원입니다.

주변 유사 면적(약 28㎡)의 도시형생활주택 실거래가는 117,000,000원에서 125,000,000원 수준으로 파악되며, 본 물건의 감정가 수준을 고려할 때, 권리상 문제가 없는 상태에서의 시세는 약 130,000,000원 내외로 추정됩니다.

하지만 본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 120,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

따라서 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 순수 투자 금액을 고려하여 산정합니다.

추정 시장가치 (권리 없는 상태) = 약 130,000,000원

인수 보증금 = 120,000,000원

예상 입찰가 = 추정 시장가치 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 130,000,000원 - 120,000,000원 = 10,000,000원

안정적인 투자를 위해서는 예상되는 총 부담액(입찰가 + 인수 보증금)이 실제 시세 범위를 크게 벗어나지 않도록 신중한 접근이 필요합니다. 본 물건의 경우, 인수 보증금이 감정가에 근접하므로, 인수 후 총 지출 금액을 면밀히 검토해야 합니다. 보수적으로 판단할 때, 입찰가는 10,000,000원에서 20,000,000원 사이에서 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.