나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503632 [1] 세종특별자치시 보람동 711 금강베네치아 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 보람동 소재 '세종특별자치시청' 북동측 인근에 위치하는 부동산 '금강베네치아' 제3층 제301호, 제302호, 제304호, 제305호로서 주위는 상업용 및 업무용 건물, 대단위아파트단지, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 노선상가지대인 바, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 시내버스정류장이 소재하는 등, 정류장까지의 거리 및 운행빈도와 교통시설 및 편익시설에의 접근성 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상5층 건물 중 제3층 제301호, 제302호, 제304호, 제305호로서, (사용승인일 : 2016.05.19) 외벽 : 판넬 마감 등, 내벽 : 인테리어 마감 등, 바닥 : 타일 마감 등, 창호 : 새시 창호 마감 등임.

이용상태

근린생활시설(현황 공실)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재경보 및 탐지설비, 옥내소화전설비등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로 '대(상업용건부지)'로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 아스콘 포장도로(노폭 약 25M)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

보람동 711 :일반상업지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 대로3류(폭 25m~30m)(대(보)3-4004)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

물건 비고

2026. 8. 31. 주식회사 행복한소풍으로부터 금 201,922,457 원의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립여부는 불분명함. (2026. 9. 1. 정정·변경)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

본 물건은 대전지방법원 2025타경503632 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 세종특별자치시 보람동 711번지 금강베네치아 3층 301호이며, 용도는 근린상가입니다.

감정평가액은 490,000,000원입니다.

토지 면적은 34.18㎡ (약 10.34평)이며, 건물 면적은 80.25㎡ (약 24.30평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 케이씨유엔피엘대부주식회사입니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 세종특별자치시청 북동측 인근에 위치한 금강베네치아 건물 내에 있습니다.

주변은 상업용 및 업무용 건물, 대단위 아파트 단지, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 노선상가지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 시내버스정류장이 인근에 있어 교통 여건 역시 보통으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 등기는 주식회사조은사람들 명의로 되어 있습니다.

말소 기준 권리는 2020년 2월 7일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (채권액 1,070,000,000원)입니다.

이 외 세종특별자치시와 세종세무서장의 압류 내역이 등기되어 있으며, 이는 경매 개시로 인해 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,070,000,000원입니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 해당 권리가 낙찰자에게 인수될 가능성이 있습니다.

임차인 현황에 따르면 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 세종특별자치시 보람동은 신도시의 중심 상업 지역으로, 배후에 대규모 아파트 단지가 있어 기본적인 유동인구를 확보하고 있습니다.

주변에 다양한 상업 및 업무 시설이 밀집해 있어 경쟁이 치열한 편이나, 다수의 상가와 근린생활시설이 성업 중입니다.

건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점, 제1종근린생활시설 등)로, 다양한 업종이 입점 가능합니다.

세종시 지역 상권은 지속적인 발전 가능성을 지니고 있으나, 임대 시세 및 공실률 등을 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 세종특별자치시청과 인접한 행정 중심 복합도시 지역에 위치합니다.

단지 내 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 화재경보 및 탐지 설비, 옥내 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변에 세종시청 등 공공기관과 아파트 단지가 인접해 있어 생활 편의시설 및 행정 서비스 접근성이 양호합니다.

현재 건물 이용 상태는 근린생활시설로, 현황은 공실 상태입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'입니다. 지상권이 낙찰자에게 인수될 경우, 건물 사용 및 처분에 제약이 발생할 수 있으며, 이는 부동산 가치에 중대한 영향을 미칩니다. 지상권의 구체적인 내용과 영향에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다.

또한, 임대 관계가 미상으로 파악되어, 혹시 모를 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 인수해야 할 보증금이나 차임 외 기타 조건이 있을 수 있습니다. (물건명세서상 인수 보증금 합계는 0원이지만, 임대관계 미상으로 인한 불확실성은 존재합니다.)

세종시 상권의 경쟁 심화 및 공실 위험도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

주변에 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 세종시의 중심 상권에 위치하여 입지적 이점은 있으나, '매각으로 소멸되지 않는 지상권'이라는 중대한 권리 문제가 존재합니다.

이 지상권으로 인해 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용이 발생하거나 재산권 행사에 제약을 받을 수 있어, 해당 권리의 실체와 영향을 철저히 파악해야 합니다.

지상권 문제를 해결할 수 있거나, 혹은 지상권의 존재를 감안하여 매우 저렴한 가격으로 매입할 의향이 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

현재 공실 상태이며, 향후 임대 수익을 고려 시 상권 분석 및 임대 조건에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

세종시 중심 상업지역 내 위치하여 잠재적 가치는 보유하고 있습니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 지상권'으로 인해 투자가치가 크게 희석될 수 있으므로, 이 점을 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

지상권 문제를 해결할 수 있는 방안이 있다면, 시세보다 저렴하게 취득하여 가치를 높일 수 있는 기회가 될 수도 있습니다.

입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 건물 상태 및 주변 상권을 직접 확인하고, 관련 권리(특히 지상권)에 대한 전문가의 정확한 법률 검토를 받는 것이 필수적입니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'의 존재로 인해 산정이 매우 어렵습니다.

일반적인 경매 물건의 경우 감정가의 70~90% 수준에서 입찰가를 고려하지만, 본 건은 지상권의 인수 부담으로 인해 이 기준을 적용하기 어렵습니다.

낙찰 후 발생할 수 있는 지상권 관련 추가 비용 및 재산권 제약을 감안하여, 실질적인 가치 하락분을 반영하여 신중하게 접근해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 지상권 관련 법률 전문가의 자문을 반드시 받아야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.