나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503559 [1] 대전광역시 중구 선화동 79-14 유원오피스텔 지하2층1호 목욕시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수성 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 선화동 소재 "선화초등학교" 서측 인근에 위치하는 "유원오피스텔" 건물내 지하상가 2개호로서, 본건 주위는 상업 및 업무시설이 주를 이루는 상업지대로서 제반환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 대전지하철 "중앙로역"이 소재하는 등 제반대중 교통여건은 무난한편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하4층 지상15층건내 지하2층 1호 및 2호로서 (사용승인일: 1992.01.30) 외벽 : 복합판넬 마감 내부 : 몰탈위페인팅, 인테리어 마감. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

본건은 목욕탕 및 부대시설로 기준시점 현재 휴업상태로 방치되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지,소화전, 엘리베이터 등 설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형, 평지로서 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 광대로 등에 3면이 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 일반상업지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각
목욕탕 및 부대시설로 현재 휴업 또는 폐업 상태로 조사됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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3. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경503559 (1)

* 소재지: 대전광역시 중구 선화동 79-14 유원오피스텔 지하2층1호

* 건물명: 유원오피스텔

* 용도: 목욕시설 (현재 휴업 또는 폐업 상태)

* 감정가: 30,000,000원

* 토지면적: 98.91㎡ (약 29.92평)

* 토지지분: 98.91㎡ (약 29.92평)

* 건물면적: 610.60㎡ (약 184.71평)

* 건물지분: 610.5999999999999㎡ (약 184.71평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 비OOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 일괄매각

* 주의사항: 목욕탕 및 부대시설로 현재 휴업 또는 폐업 상태로 조사됨. 일괄매각.

1.1. 입지조건

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3. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대전광역시 중구 선화동 소재 "선화초등학교" 서측 인근에 위치한 "유원오피스텔" 건물 내 지하상가 2개 호. 본건 주위는 상업 및 업무시설이 주를 이루는 상업지대로서 제반 환경은 보통시됨.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고, 대전지하철 "중앙로역"이 소재하는 등 제반 대중 교통 여건은 무난한 편임.

* 건물의 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하4층 지상15층 건물 내 지하2층 1호 및 2호. (사용승인일: 1992.01.30)

* 외벽: 복합판넬 마감

* 내부: 몰탈위 페인팅, 인테리어 마감

* 창호: 샷시 창호

* 이용상태: 목욕탕 및 부대시설로 기준 시점 현재 휴업 상태로 방치되어 있음.

* 설비내역: 위생 및 급배수설비, 화재탐지, 소화전, 엘리베이터 등 설비 되어 있음.

* 토지의 형상 및 이용상태: 대체로 세장형, 평지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 광대로 등에 3면이 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 토지이용계획확인서상 일반상업지역임.

* 공부와의 차이: 없음.

1.2. 권리분석

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3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 09월 11일 접수된 비젼하우스유한회사 근저당권 (을9).

* 매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 2025년 09월 11일 접수된 비젼하우스유한회사 근저당권 (을9, 금150,000,000원)

* 2025년 10월 22일 접수된 비젼하우스 임의경매개시결정 (갑34)

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 지상권이 언급되어 있으나, 등기부 요약에는 나타나지 않음. (별도 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 임차인 주의 문구: 임대관계가 미상이므로, 인수되는 임차인이 없더라도 점유 관계 등 현황 파악에 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

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3. 상권분석

* 주변 상권: 대전광역시 중구 선화동의 상업 및 업무시설 밀집 지역.

* 특징: "선화초등학교"가 인근에 위치하며, 상업지대로서 다양한 업종의 시설이 분포.

* 현재 상태: 본건(목욕시설)은 휴업 또는 폐업 상태로 조사됨.

1.4. 생활정보

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3. 생활정보

* 교통: 대전지하철 중앙로역 인근, 다수의 버스 노선 운행으로 대중교통 이용이 편리함.

* 교육: 선화초등학교가 서측 인근에 위치하여 교육 환경에 접근성이 좋음.

* 편의시설: 상업지대에 위치하여 주변 상업시설 이용이 용이함.

* 주변 혐오시설: 현재 주변 지역에 명확한 혐오시설은 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

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3. 잠재적 리스크

* 영업 상태: 현재 목욕탕 및 부대시설이 휴업 또는 폐업 상태로, 정상적인 영업 재개를 위해서는 시설 복구, 리모델링 및 재개장 관련 추가 비용과 시간이 소요될 수 있음.

* 건물 노후화: 1992년 사용승인된 건물로, 향후 건물 유지보수 및 안전 점검에 대한 필요성이 있을 수 있음.

* 임대 관계 미상: 임차인이 없거나 보증금이 0원이라고 해도, 현재 점유자 현황 및 무단 점유 가능성 등에 대한 면밀한 조사가 필요함.

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 채무 관계가 복잡했을 가능성이 있으며, 경매 절차 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수 없음.

1.6. 종합 의견

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3. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구 선화동의 핵심 상업지역 내에 위치한 유원오피스텔 지하 목욕시설입니다. 대전지하철 중앙로역과 인접한 역세권 입지로 교통이 편리하며, 주변에 상업 및 업무시설이 밀집해 있어 유동인구 확보에 유리한 조건입니다. 그러나 현재 목욕탕 시설이 휴업 또는 폐업 상태로 방치되어 있어, 실질적인 가치 발현을 위해서는 상당한 투자와 정상화 노력이 필요합니다. 권리분석상으로는 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없어 보이며, 등기부상 모든 권리가 말소될 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

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3. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 대전 중심 상업지역 내, 역세권에 위치하여 접근성 및 상징성이 높음.

* 상업지역 가치: 일반상업지역으로 분류되어 있어, 향후 용도 변경 또는 다양한 업종 전환 시 높은 잠재력을 가짐.

* 잠재적 가치 상승: 주변 지역 개발 및 도시 계획에 따른 상권 활성화 시, 자산 가치 상승 기대 가능.

* 권리 부담 없음: 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정으로, 명확한 권리관계 하에 투자가 가능.

1.8. 예상 입찰가

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3. 예상 입찰가

* 감정가: 30,000,000원

* 인수 보증금: 0원

예상 입찰가는 감정평가액을 기준으로 하되, 현재 목욕시설의 휴업/폐업 상태, 향후 운영 정상화를 위한 복구 및 리모델링 비용, 예상 수익률, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 현장 방문을 통한 상세 조사와 전문가 상담을 적극 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.