나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30859 [1] 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 110동 1층105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 “충주중앙탑초등학교” 남측 인근에 소재하며, 주위는 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상20층 중 제1층 제105호 로서, - 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감입니다. - 내벽 : 벽지도배 등 마감입니다. - 창호 : 샷시창호 등 마감입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 공용 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형으로서, 아파트용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 20m 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용전리 696 : 도시지역 , 제3종일반주거지역(2013-01-15) , 지구단위계획구역(2025-08-29)(충주기업도시) , 중로1류(폭 20m~25m)(2020-03-27)(중로1-중앙1)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(중앙탑중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(충주중앙탑초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-02-24)(중앙탑고등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)<기업도시개발 특별법> 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 충주지원 2025타경30859 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 110동 1층105호

용도: 아파트

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 152,000,000원

토지면적: 49.27㎡ (약 14.91평)

건물면적: 59.83㎡ (약 18.10평)

토지지분: 49.2715㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물지분: 59.8332㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 "충주중앙탑초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호합니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건 남동측으로 노폭 20m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 2018-01-17: 주식회사신우산업개발 소유권보존 등기

* 2018-01-17: 우리은행 근저당권 설정, 채권액 62,160,000원

* 2020-03-27: 주식회사신우산업개발 소유권이전 2번 신탁등기 말소

* 2023-08-01: 김혜경 주택임차권 등기, 임차보증금 113,020,000원 (전입일자 2020-03-12, 확정일자 2021-10-19)

* 2025-10-28: 주택도시보증공사 강제경매 개시결정, 채권액 133,903,737원

등기부채권 총액 (근저당 + 강제경매): 175,180,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 113,020,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-03-12

확정일자: 2021-10-19

배당신고일자: 2023-08-01

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 매각으로 인해 임차권은 소멸될 것으로 예상됩니다. 보증금은 배당 절차를 통해 회수될 가능성이 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 현재 등기부상 근저당권, 주택임차권, 강제경매 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 주변으로 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 편리합니다.

4.2. 주변 혐오시설

주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교육시설: 충주중앙탑초등학교, 중앙탑중학교, 중앙탑고등학교 인근 소재 (상대보호구역)

* 기타: 아파트 단지 내 각종 부대시설 및 인근 근린생활시설 이용 가능

5.2. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 신우희가로 아파트

* 주소: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696

* 건축년도: 2018년 1월 15일 사용승인

* 총 동수: 11동

* 총 세대수: 741세대

* 최고 층수: 20층

* 최저 층수: 3층

* 총 주차 대수: 868대 (지하 705대, 지상 163대)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

* 전기차 충전기: 지상 2대, 지하 14대

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련 리스크

임차인 김 씨는 대항력이 없으므로 매각으로 소멸되지만, 배당 순위 및 금액에 따라 보증금 회수에 차질이 생길 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 다만, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

6.2. 물건 자체 관련 리스크

해당 물건은 1층에 위치하여, 층간 소음 문제에서는 자유로울 수 있으나, 1층 특유의 채광, 벌레 유입, 사생활 침해 등에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

6.3. 주변 환경 리스크

특별한 혐오시설이나 환경적 리스크는 확인되지 않았습니다. 다만, 학교 인근 지역으로 특정 업종 제한 등이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 충주신우희가로아파트는 2018년에 건축된 비교적 신축 아파트로, 충주 중심 지역에 위치하여 생활 편의성이 우수합니다. 초등학교를 비롯한 교육시설이 인근에 있어 자녀가 있는 가정에 적합하며, 단지 내 및 주변 편의시설 이용이 용이합니다. 권리관계상 인수할 부담은 없으나, 1층이라는 점과 임차인 보증금 회수 가능성을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트로 향후 시세 상승 잠재력 보유

* 초등학교 인접으로 가족 실수요자에게 선호

* 편리한 교통 및 주변 생활 인프라

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 용이 예상 (대항력 있는 임차인 없음)

9. 예상 입찰가

최근 동일 아파트의 유사 면적(약 59.83㎡) 실거래가는 2026년 6월 148,000,000원에서 150,000,000원 수준에서 형성되었습니다. 감정가는 152,000,000원이지만, 본건은 1층인 점을 감안할 때, 최근 실거래가를 참고하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 155,000,000원 ~ 160,000,000원

본 물건의 가치와 시장 상황, 경쟁 입찰자의 수를 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.