나이스옥션 법원경매 안산 2025타경933 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2703-14 퍼스트에비뉴1차 1층122호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: REM프로퍼티감정 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "한국공학대학교제2캠퍼스" 서측 인근에 위치하는 구분건물(퍼스트에비뉴1차 제1층 제122호)로서 주위는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 대중교통사정은 버스정류장이 인근에 위치하는 등 거리 및 운행빈도 등으로 보아 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제1층 제122호로서 (사용승인일 : 2022.05.06) 외벽 : 석재붙임 및 강화유리 등 마감. 내벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 근린생활시설임.(현황 공실상태)

설비내역

위생설비 및 급ㆍ배수설비, 소화설비, 주차장, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 25미터 내외, 남서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2020-07-14)(대로 엠티브이2-20)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2020-07-14)(중로 엠티브이1-65)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-14)(중로 엠티브이2-21)(접합), 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기('공유수면관리및매립에관한법률'에 따른 금지사항 부기등기)존재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경933 (1)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2703-14 퍼스트에비뉴1차 1층122호

용도: 근린상가

감정가: 917,000,000원

토지면적: 21.72㎡ (약 6.57평)

건물면적: 50.40㎡ (약 15.25평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 별도등기 존재

2. 입지조건

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 한국공학대학교 제2캠퍼스 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 공원이 소재하여 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

북서측으로는 노폭 약 25미터, 남서측으로는 노폭 약 20미터의 포장도로에 접해 있어 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 7월 13일 접수된 하나은행 근저당권(720,000,000원)입니다.

매각으로 인해 을1(하나은행 근저당권) 및 갑3(하나은행 임의경매) 권리는 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있습니다.

본건의 대지권의 목적인 토지에 '공유수면관리및매립에관한법률'에 따른 금지사항 부기등기(별도등기)가 존재하므로 이에 대한 확인이 필요합니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 현재 미상입니다.

등기부채권 총액: 720,000,000원

4. 상권분석

본건은 제2종 근린생활시설로, 현재 공실 상태입니다.

주변에 오피스텔, 아파트 등 주거 시설과 근린생활시설이 밀집해 있어 잠재적인 배후 수요가 존재합니다.

한국공학대학교 제2캠퍼스가 인접해 있어 학생 및 교직원 유동인구 또한 기대할 수 있습니다.

대로 및 중로에 접한 위치적 이점으로 인해 외부 고객 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속해 있어 상업시설로서의 활용 가치가 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 본건 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: 한국공학대학교 제2캠퍼스가 서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 편의시설: 오피스텔, 아파트 등 주거 단지와 다수의 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 별도등기 존재: 대지권의 목적인 토지에 '공유수면관리및매립에관한법률'에 따른 금지사항 부기등기가 존재하여 법적 하자 여부 검토가 필수적입니다. 이는 본건의 가치를 심각하게 저해할 수 있는 요소입니다.

* 현재 공실 상태: 본건은 현재 공실 상태로, 임대 수익을 얻기 위해서는 적극적인 임차인 확보 및 마케팅 노력이 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 존재하므로, 해당 권리에 대한 확인 및 인수 여부를 신중히 검토해야 합니다. (다만, 현재 등기부상 지상권 관련 내용은 명시되지 않았습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 5월 6일 사용 승인된 신축 건물로, 외관 및 내부 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

대학가 인근 및 주거/상업 밀집 지역에 위치하여 기본적인 수요층 확보가 용이한 입지입니다.

교통 접근성 또한 우수한 편입니다.

하지만, '공유수면관리및매립에관한법률'에 따른 금지사항 부기등기라는 중대한 법적 리스크가 존재하므로, 투자 결정 전 반드시 법률 전문가와 상담하여 위험성을 충분히 인지해야 합니다.

현재 공실 상태이므로, 임대 활성화를 위한 현실적인 방안 마련이 수반되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공된 비교적 새로운 건물로, 리모델링 등 초기 투자 비용 절감 가능성이 있습니다.

* 대학가 인근: 한국공학대학교 제2캠퍼스 인근으로 학생, 교직원 대상 임대 수요 기대.

* 배후 단지: 주변의 오피스텔, 아파트 단지로 인한 잠재 고객 흡수 가능성.

* 우수한 접근성: 대로와 중로에 인접한 위치 및 대중교통 편의성.

9. 예상 입찰가

본건은 인수 보증금(0원)이 없어 입찰가 산정 시 고려할 사항이 없습니다.

감정가는 917,000,000원이며, 등기부채권 총액은 720,000,000원입니다.

현재 공실 상태이며 '공유수면관리및매립에관한법률'에 따른 금지사항 부기등기라는 중대한 법적 리스크가 존재하므로, 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

주변 시세, 유사 물건 낙찰가, 그리고 법적 리스크에 대한 추가적인 현장 조사 및 법률 검토가 필수적입니다.

따라서, 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가격을 산출하기 어렵습니다. 투자자는 반드시 면밀한 추가 조사를 통해 합리적인 범위 내에서 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.