나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53554 [1] 경기도 안산시 상록구 부곡동 646-11 채원빌 비동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 "정재초등학교" 남동측 인근에 위치하는 부동산으로서 주위에는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제4층 제401호 외 3개호로서 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시 창호임.

이용상태

본건 (1)~(4)는 단지형 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수 설비, 승강기설비, 전기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 가장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(뿌리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(뿌리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

본건 토지중 646-12, 13번지는 2023.12.07일자에 646-11번지로 합병되었으나, 등기사항전부증명서상에서 정리가 되지 않았음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

대지권 목적인 토지 중 646-12, 13번지는 2023.12.7.자로 646-11번지와 합병되었으나 등기사항전부증명서상 정리가 되어있지 않음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 안산지원 2025타경53554 (1) 사건의 부동산 임의경매 물건에 대한 상세 정보 및 분석 결과를 담고 있습니다.

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 안산지원 2025타경53554 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 상록구 부곡동 646-11 채원빌 비동 4층 401호

* 용도: 다세대주택 (도시형생활주택-단지형다세대)

* 감정가: 309,000,000원

* 토지면적: 44.94㎡ (약 13.6평)

* 건물면적: 69.40㎡ (약 21.0평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 최초 경매 신청인: 크OOOOOOOO (등기부상 임의경매개시 결정 채권자는 반월신용협동조합입니다.)

* 건축년도: 2023년 06월 사용승인

1.2. 건물 및 토지 상세

* 건물명: 채원빌

* 동/호수: 비동 4층 401호

* 구조: 철근콘크리트구조, 경사지붕, 5층 건물 내 4층

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(뿌리유치원), 절대보호구역(뿌리유치원), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

2. 입지조건

* 위치: 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 "정재초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 본건은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당 (크리스탈대부주식회사, 2023-06-23, 4,200,000,000원)입니다. 본 권리보다 후순위의 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 일반적인 임의경매 절차에 따라 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 등기부 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 기재되어 있으나 상세 내용은 확인되지 않아, 현장 조사를 통해 실제 존부 및 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 등기부 현황:

* 소유권보존: 채원종합건설주식회사 (2023-06-23)

* 근저당 (말소기준): 크리스탈대부주식회사 (2023-06-23, 4,200,000,000원)

* 소유권이전: 김기윤 (2025-07-16, 매매) - 현 소유자로 추정됩니다.

* 임의경매개시결정: 반월신용협동조합 (2025-10-22, 975,535,750원) - 본 경매 신청 채권자입니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 임차인 관련 주의사항: 현재 등기부 상 임대 관계가 미상으로 되어 있어, 실제 점유하는 임차인이 있는지, 있다면 대항력 및 우선변제권은 있는지 여부를 반드시 현장 조사를 통해 확인해야 합니다. 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있더라도, 실제 임차인이 존재하고 보증금을 인수해야 하는 상황이 발생할 경우 낙찰자가 부담해야 하므로 철저한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 안산시 상록구 부곡동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 소규모 근린생활시설이 혼재하고 있습니다.

* 주변의 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 호산아트 (2017년식, 53.39㎡): 2026년 7월, 1억 6,600만원 실거래 (평당 약 311만원)

* 베니스(620-11) (2016년식, 52.17㎡): 2026년 7월, 1억 4,000만원 실거래 (평당 약 268만원)

* 다정하이츠빌라(684-11) (2001년식, 59.94㎡): 2026년 7월, 1억 2,800만원 실거래 (평당 약 213만원)

* 본건 건물은 2023년 사용 승인된 신축 건물로, 연식 대비 주변 시세보다 높게 평가될 수 있습니다.

* 상권은 주로 주거 기능에 집중되어 있으며, 생활 편의 시설은 근거리에 위치한 소규모 상가를 이용해야 합니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 단지 인근 근린생활시설 및 마트 등을 이용할 수 있습니다.

* 교육시설: "정재초등학교"가 남동측 인근에 위치하며, "뿌리유치원" 역시 가까운 거리에 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 녹지: (별도 확인 필요)

* 의료시설: (별도 확인 필요)

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 안산시 자체 추진 소각 시설 건설 관련 뉴스가 있으나, 본 건 주거 지역과 직접적인 근접성을 가진 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 부곡동 소재의 자원순환시설이 있으며, 이는 잠재적 환경 영향에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 등기부상 합병 미정리: 본건의 대지권 목적 토지인 646-12, 646-13번지가 2023.12.07자로 646-11번지와 합병되었으나, 아직 등기사항전부증명서상 정리가 완료되지 않은 상태입니다. 이는 토지 소유권 및 이용에 혼란을 야기할 수 있으며, 경매 후 소유권 이전 과정에서 추가적인 확인 및 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

* 공동담보 물건: '공동담보' 표기가 있는 것으로 보아, 본건 외 다른 물건들이 동일한 채무를 담보하고 있을 가능성이 높습니다. 이는 전체 담보물의 처리 상황에 따라 본건의 낙찰 후 가치 또는 경매 진행에 영향을 줄 수 있으므로, 관련 정보를 면밀히 파악해야 합니다.

* 임차인 정보 부재: 실제 거주 임차인 유무 및 보증금 인수 여부가 미상입니다. 인수 보증금 0원으로 기재되어 있으나, 현장 조사 및 권리 분석을 통해 반드시 명확히 해야 할 사항입니다.

* 토지거래계약허가구역 지정: 본건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 외국인 등 특정 대상자는 토지 취득 시 허가를 받아야 하므로, 매수 후 전매 등을 고려할 경우 이 점을 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 상록구 부곡동에 위치한 채원빌 비동 4층 401호 다세대주택으로, 2023년에 사용 승인된 신축 건물입니다. "정재초등학교" 인근에 위치하며 교육 환경이 양호하고, 주변 편의시설 이용 또한 편리한 주거지입니다.

권리 관계상 말소기준권리인 근저당보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 보이나, 토지 등기부상의 합병 미정리, 임차인 정보의 부재, 공동담보 물건이라는 점 등은 낙찰 후 인수 부담이 될 수 있는 잠재적 리스크 요인이므로 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

감정가 3억 9백만원 대비 주변 실거래가를 비교 분석했을 때, 본건 건물 연식(2023년)을 고려하면 잠재적 가치는 있으나, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성도 배제할 수 없습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2023년 사용승인)이라는 점이 가장 큰 장점입니다. 최신 건축 규격을 적용받았으며, 유지보수 비용이 상대적으로 적게 들 것으로 예상됩니다.

* "정재초등학교"와 "뿌리유치원" 등 교육 시설이 인접해 있어, 가족 단위 실수요자들에게 매력적인 투자처가 될 수 있습니다.

* 주변 다세대주택의 최근 실거래가를 분석한 결과, 본 건의 면적(69.40㎡)과 신축 연식을 고려하면 현재 시세 대비 저평가될 가능성이 있습니다.

* 경매를 통해 시장 가치보다 합리적인 가격으로 취득할 기회를 제공할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본건은 전용면적 69.40㎡ (약 21.0평)의 다세대주택으로, 2023년에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

* 주변 최근 매매 사례(2026년 7월)를 보면, 2017년식 53.39㎡ 건물이 1억 6,600만원 (평당 약 311만원), 2016년식 52.17㎡ 건물이 1억 4,000만원 (평당 약 268만원)에 거래되었습니다.

* 특히, 2017년식 호산아트(53.39㎡)의 평당 시세(약 311만원)를 기준으로 본건의 면적(69.40㎡)에 적용하면, 시세는 약 2억 1,500만원 수준으로 추정됩니다.

* 본건의 최초 감정가 3억 9백만원은 이러한 주변 시세와 비교했을 때 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가:

* 제공된 정보와 주변 시세 분석을 바탕으로 할 때, 본 건의 합리적인 입찰가 범위는 1억 8천만원에서 2억 2천만원 사이로 예상됩니다.

* 첫 입찰 시 감정가 3억 9백만원에 경쟁이 붙기보다는, 유찰 후 감액된 가격에서 경합이 이루어질 가능성이 높습니다.

* 최초 유찰 시 (약 2억 4,720만원부터 시작) 또는 2차, 3차 입찰 시, 1억 8,000만원 ~ 2억 2,000만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권고합니다.

* 본 입찰가 산정은 제공된 정보만을 기반으로 하였으며, 실제 경매 진행 상황, 경쟁 강도, 현장 조사 결과, 권리 관계의 최종 확인 등에 따라 변동될 수 있습니다.

* 낙찰 시 입찰가의 10%에 해당하는 금액 (1,800만원 ~ 2,200만원)을 입찰 보증금으로 준비해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.