나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42737 [1] 경기도 평택시 안중읍 학현리 산66-4 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교감정 · 평가일 2025.10.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1 : 경기도 평택시 안중읍 학현리 소재 "평택시 안중출장소" 남동측 인근에 위치하며 주위는 전, 답, 근린생활시설, 단독주택, 다가구 및 다세대주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경 보통임. 기호2 : 경기도 평택시 안중읍 대반리 소재 "대반3리마을회관" 남서측 인근에 위치하며 주위는 전, 답, 농가주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경 보통임.

교통상황

기호1,2 : 본건 제반 차량 접근 가능하며, 인근 노선버스정류장까지의 거리 등 교통여건 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1 : 사다리형 토지로서 대체로 등고평탄하며, 단독주택 부지 및 전, 잡종지로 이용중임. 기호 2 : 사다리형 토지로서 대체로 등고평탄하며, 답으로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1 : 본건 북측으로 노폭 약 20m 내외, 남측으로 6m 내외의 포장도로에 각각 접함. 기호 2 : 본건 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하며, 동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로를 구거를 통해 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 자연녹지지역 , 대로1류(폭 35m~40m)(저촉) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(안중초 , 경기도평택교육지원청고시제2015-2호(2015.02.23))<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임. 기호2 : 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 농업진흥구역<농지법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.

제시목록 외의 물건

선첨 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견" 의 "Ⅳ. 감정평가방법의 적용, 3. 기타사항" 참조.

공부와의 차이

본건 지목은 임야이나 대지, 잡종지, 전으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

선첨 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견" 의 "Ⅳ. 감정평가방법의 적용, 3. 기타사항" 참조.

물건 비고

1. 지분매각. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)
2. 지목은 '임야'이나 현황 '일부 일반건축물대장 등이 존재하는 단독주택 부지와 전, 잡종지 등'으로 이용중임
3. 토지 지상 소재 타인 소유의 건축물, 수목, 관정 등은 매각에서 제외. 매각에서 제외하는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명, 최저매각가격은 제시 외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임
4. 토지 일부는 '도시계획시설(도로)'에 저촉, 감안하여 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경42737 (1)

소재지: 경기도 평택시 안중읍 학현리 산66-4

용도: 임야 (현황: 단독주택 부지, 전, 잡종지 등)

감정가: 38,997,300원

토지면적: 959.00㎡ (약 289.79평)

토지 지분면적: 63.97㎡ (약 19.35평)

매각대상: 토지 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 심OO

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 법정지상권, 토지만매각, 선순위지상권

주의사항: 지분매각, 공유자 우선매수신고 1회 행사 가능, 지목 임야이나 현황 단독주택 부지/전/잡종지, 타인 소유 건축물/수목/관정 제외 (법정지상권 불분명), 도시계획시설(도로) 저촉.

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 평택시 안중읍 학현리 소재 "평택시 안중출장소" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답, 근린생활시설, 단독주택, 다가구 및 다세대주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장까지의 거리 등 교통여건은 보통 수준입니다.

도로: 본건 북측으로 노폭 약 20m 내외, 남측으로 6m 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

토지이용계획: 자연녹지지역에 속하며, 대로1류(폭 35m~40m)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)의 도시계획시설에 저촉 또는 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(안중초), 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

형태 및 이용상태: 사다리형 토지로서 대체로 등고평탄하며, 현재 단독주택 부지 및 전, 잡종지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

인수되는 권리: 을구 1번 한국가스공사 명의의 지상권설정등기(1984.09.20. 설정)가 존재하며, 이는 매수인에게 인수됩니다. 해당 지상권은 가스수송 및 저장을 위한 가스관 및 부대시설 설치 목적으로 설정되었습니다.

말소기준권리: 갑22번 등기(2025.10.20. 접수, 21번 최윤주 지분 강제경매, 채권자 심기봉)가 말소기준권리로, 본 경매로 인해 위 등기보다 선순위인 권리를 제외한 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 김형만: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2006-12-04, 대항력 없음.

* 최재근: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-10-21, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원.

기타 권리사항: 지분매각으로 인한 공유자우선매수신고 가능성이 있으며, 토지 지상 타인 소유 건축물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 추가적인 법적 검토가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 학현리 일대는 전, 답 등 농경지와 더불어 근린생활시설, 단독주택, 다가구 및 다세대주택이 혼재된 지역입니다. 인근에 안중출장소가 위치하고 있으며, 개발 계획이 진행 중인 구역(학현지구 도시개발구역)과 인접해 있어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 본건 인근에 안중초등학교가 있어 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

교통시설: 인근 노선버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 서해안고속도로 서평택IC와 인접하여 차량을 이용한 광역 접근성도 양호합니다.

주요 시설: "평택시 안중출장소"가 가까이 위치하고 있으며, 안중레포츠공원이 인근에 있어 여가 활동을 즐기기 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

지분 매각: 본건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각 대상이므로, 낙찰 후 다른 공유자와의 명확한 협의 및 지분 사용, 관리에 대한 조율이 필수적입니다.

공유자 우선매수권: 현행법에 따라 공유자는 우선매수권을 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 낙찰 후에도 공유자가 해당 권리를 행사할 경우 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

인수되는 지상권: 한국가스공사의 지상권이 매수인에게 인수되므로, 토지 이용 시 가스관 설치 등으로 인한 제약이 발생할 수 있습니다.

법정지상권 불분명: 토지 지상에 존재하는 타인 소유 건축물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 추후 법적 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

토지 이용 현황 불일치: 공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 단독주택 부지, 전, 잡종지 등으로 이용되고 있어, 추후 지목 변경 또는 이용 관련 행정 절차 확인이 필요합니다.

도시계획시설(도로) 저촉: 토지 일부가 도시계획시설(도로)에 저촉되어 있어, 향후 개발 또는 건축 시 용도 제한 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

매각 제외 물건: 토지 지상에 있는 건축물, 수목, 관정 등은 매각 대상에서 제외되므로, 이에 대한 별도 처리 또는 협의가 필요합니다.

혐오시설: 현재 주변에 혐오시설에 대한 정보는 파악되지 않았으나, 향후 개발 시 주변 민원 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 안중읍 학현리에 위치한 임야 지분 경매 건으로, 지목과 현황의 차이, 도시계획시설 저촉, 인수되는 지상권, 불분명한 법정지상권 등 다수의 권리 및 이용 제한 사항이 복합적으로 작용하고 있습니다. 또한 지분 매각이라는 특성상 낙찰 후 공유자와의 관계 설정 및 협력이 매우 중요합니다. 이러한 여러 제약 요인에도 불구하고, 향후 평택시의 지속적인 개발 계획에 따른 토지 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다. 따라서 본 물건은 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 신중하게 접근해야 할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

평택시의 적극적인 개발 계획 및 인프라 확충에 따른 장기적인 지가 상승 기대 효과를 누릴 수 있습니다.

토지의 현황 이용(단독주택 부지, 전, 잡종지 등)이 지목(임야)과 달라, 향후 지목 변경 등을 통한 활용도 증대 및 가치 재평가 가능성이 있습니다.

안중역 개통 예정 및 주변 개발 사업 진행에 따른 지역 활성화 및 토지 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정평가액: 38,997,300원

토지 지분면적: 63.97㎡ (약 19.35평)

본 건은 지분 매각, 인수되는 지상권, 법정지상권 불분명, 도시계획시설 저촉 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 또한 공유자 우선매수권 행사 가능성도 고려해야 합니다. 따라서 이러한 제반 사항을 종합적으로 고려하여, 인수되는 권리의 가치와 향후 활용 가능성, 그리고 발생 가능한 모든 비용(명도, 법적 절차 등)을 감안한 면밀한 분석을 통해 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 전문가와의 상담 및 현장 답사를 통한 정확한 가치 평가 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.