나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53219 [1] 경기도 광주시 곤지암읍 곤지암리 453-215 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 곤지암읍 곤지암리 소재 '곤지암중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대 및 연립주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근 간선도로변으로 시내버스정류장이 소재하나, 배차간격, 노선수 등을 고려할시 대중교통사정은 다소 불편시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 및 스라브지붕 5층 중 제4층 제402호로서 (사용승인일:2003.09.08) 외 벽 : 드라이비트 등 마감. 창 호 : 섀시창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 '건물이용 및 임대개황도' 참고)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 되어있는 것으로 조사되었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 현황 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약10m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(광주삼리구석기유적), 상대보호구역(곤지암중·고), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역,토지거래계약에관한허가구역(25.8.26. ~26.8.25./외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)/대상용도: 단독,다가구,아파트,연립,다세대)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다. 기타 --

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 용래경)로부터 2026.04.22.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경53219 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 곤지암읍 곤지암리 453-215 4층402호

* 용도: 다세대주택

* 건축년도: 2003년

* 감정가: 150,000,000원

* 토지면적: 33.75㎡ (약 10.21평)

* 토지지분: 33.75㎡

* 건물면적: 58.93㎡ (약 17.83평)

* 건물지분: 58.93㎡

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 광주시 곤지암읍 곤지암리 소재 '곤지암중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대 및 연립주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.

* 교통상황: 차량 접근은 용이하나, 인근 간선도로변 시내버스정류장의 배차 간격 및 노선 수를 고려할 때 대중교통 사정은 다소 불편합니다.

* 도로상태: 북측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을9, 근저당권, 송석범, 2020.08.11. 접수, 30,000,000원. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2007-11-27

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금이 0원임에도 대항력이 있다고 기재되어 있어, 실제 인수 여부 및 권리관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(용 )

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-07-20

* 확정일자: 2020-06-29

* 배당신고일자: 2022-07-28

* 대항력: 없음

* 비고: 물건 특이사항 및 주의사항에 '선순위임차권, 대항력있는 임차인, HUG 인수조건 변경'으로 기재되어 있으며, 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 인수되는 보증금은 0원으로 파악됩니다. 그러나 '대항력있는 임차인'이라는 문구와 실제 대항력 없음으로 기재된 부분의 간극은 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다.

* 소유권: 현재 소유자 윤창순 외 이전 소유자 김인숙의 등기 내역이 있습니다.

* 기타 권리: 근저당, 압류, 강제경매 등 다수 권리가 등기되어 있으나, 말소기준권리(을9 근저당)에 의해 대부분 소멸될 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

* 주위환경: 본건은 아파트, 다세대 및 연립주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역 내에 위치합니다.

* 시세 분석:

* 최근 유사 물건 매매 사례를 분석한 결과, 건물 연식 및 면적에 따라 가격 편차가 존재합니다.

* 1997년식, 49.39㎡ 다세대주택이 7,300만원에 거래되었습니다 (㎡당 약 148만원).

* 1992년식, 56.52㎡ 연립주택이 8,000만원에 거래되었습니다 (㎡당 약 141만원).

* 2017년식, 53.065㎡ 다세대주택이 14,790만원에 거래되어 신축급 물건은 높은 가격대를 형성하고 있습니다 (㎡당 약 279만원).

* 본건(58.93㎡, 2003년식)과 유사한 연식의 물건 시세를 고려할 때, 현재 시장가는 약 8,500만원 ~ 9,000만원 내외로 추정됩니다.

* 감정평가액 150,000,000원 대비 시세가 낮게 형성되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: '곤지암중학교'가 인근에 소재합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대형 쇼핑 시설 등은 상대적으로 부족할 수 있습니다.

* 교육시설: 곤지암중학교, 곤지암고등학교가 인근에 있습니다 (상대보호구역 포함).

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 권리 복잡성: '대항력있는 임차인'이라는 정보와 임차인 현황 상의 '대항력 없음' 기록, 그리고 HUG의 확약서 내용이 상이하여, 법적 해석에 따라 낙찰자에게 추가적인 보증금 인수 의무 또는 법적 분쟁이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다. 특히 이명희 임차인의 '대항력 있음' 표기는 보증금 0원임에도 불구하고 주의가 필요합니다.

* 지역 개발 제한: 본건 토지이용계획 상 역사문화환경보존지역(광주삼리구석기유적), 상대보호구역(곤지암중·고), 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당하여 향후 건축, 증축, 개축 또는 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 시설: 제공된 정보 내에서는 혐오시설에 대한 언급은 없었습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 광주시 곤지암읍에 위치한 다세대주택으로, 감정가 1억 5천만원 대비 현재 시장 시세는 8,500만원~9,000만원 내외로 추정됩니다.

* 주변에 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 가장 큰 쟁점은 임차인 권리관계의 복잡성입니다. HUG의 확약서로 인해 임차보증금 인수 부담은 0원으로 파악되나, '대항력있는 임차인' 문구와 이명희 임차인의 특이사항은 면밀한 검토가 필요합니다.

* 토지이용계획 상 역사문화환경보존지역 등 규제 사항이 있어, 투자 및 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 따라서, 본 물건은 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 감정가 대비 낮은 현 시세로 인해 시세 차익 가능성이 있습니다.

* HUG의 확약서 및 '인수 보증금 0원'이 명확히 이행될 경우, 임차인 관련 부담이 최소화될 수 있습니다.

* 향후 곤지암 지역의 개발 계획이나 교통망 확충 시 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 150,000,000원

* 추정 시세: 85,000,000원 ~ 90,000,000원

* 고려사항: 임차인 관련 불확실성, 지역 개발 제한 사항 등을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. HUG 관련 내용은 긍정적 요인이지만, 법적 효력 및 실제 이행 여부를 최종적으로 확인해야 합니다.

* 예상 입찰가: 95,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.