나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53153 [1] 경기도 광주시 목현동 33-10 다이브씨티3동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.10.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

현황 103동 임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경53153 (1)

소재지: 경기도 광주시 목현동 33-10 다이브씨티 3동 4층 401호 (신주소: 경기도 광주시 용샘길 12-3)

용도: 다세대주택

감정가: 513,000,000원

토지면적: 82.81㎡ (약 25.05평)

토지 지분: 82.8067㎡ (약 25.05평)

건물면적: 72.99㎡ (약 22.08평)

건물 지분: 72.99㎡ (약 22.08평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 한국양계축산업협동조합 (근저당권자, 임의경매 신청인)

2. 입지조건

소재지: 경기도 광주시 목현동

건축물 정보: 다이브씨티, 2022년 7월 건축 허가, 2023년 5월 사용 승인 (신축 건물)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 경사지붕

동 정보: 3동 (총 4개 층), 8세대 구성

참고사항: 지번 주소는 목현동 33-10번지이나, 건축물대장상 건물 번호는 '3동'으로 표기되는 반면, 물건명세서상 '현황 103동 임'으로 기재되어 있어 법적 서류와 현황이 다를 수 있음을 유의해야 합니다.

주변 환경: 제공된 JSON 정보는 다른 다세대 주택 단지의 최근 거래 사례를 보여주며, 광주시 목현동 지역 내 주거지임을 알 수 있습니다. 구체적인 교통, 편의시설, 혐오시설 정보는 추가 조사가 필요합니다.

3. 권리분석

인수되는 권리: 없음 (매각으로 인한 말소 대상)

말소기준권리: 2024년 6월 28일 접수된 한국양계축산업협동조합의 근저당권 (을3)

등기부 요약:

* 소유권 보존 (갑1, 2023.06.02)

* 소유권 이전 (갑2, 2024.06.28, 매매) - 현 소유자

* 근저당권 (을3, 2024.06.28, 한국양계축산업협동조합, 498,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류 (갑5, 2025.07.18, 롯데캐피탈주식회사, 51,927,547원) - 말소

* 임의경매 (갑6, 2025.10.13, 한국양계축산업협동조합, 414,636,874원) - 말소

채권 총액 (등기부 기준): 549,927,547원 (498,000,000원 + 51,927,547원)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다. 단, 현재 점유자가 누구인지, 임대차 관계는 어떻게 되는지 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거용 다세대 주택으로, 상업 시설보다는 주거 환경에 초점을 맞춥니다.

주변에 다른 다세대 주택 단지들이 존재하며, 지역 내 주거 수요를 형성하고 있습니다.

최근 매매 사례(2026년 5월)가 있어 시장 거래는 이루어지고 있음을 알 수 있습니다.

5. 생활정보

편의시설: 목현동 인근의 생활 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 이용이 가능합니다. 구체적인 위치, 거리, 종류 등은 현장 확인 또는 지도 검색을 통해 파악해야 합니다.

교통: 인근 도로망을 통한 시내 및 외곽 접근성이 예상됩니다. 대중교통 이용 편의성은 현장 확인이 필요합니다.

교육시설: 인근 학교에 대한 정보는 별도의 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

건물 번호 불일치: 등기부상 건물 번호는 '3동'이나, 물건명세서상 '현황 103동 임'으로 표기되어 있습니다. 이는 법적 권리 행사 및 소유권 이전 과정에서 혼란을 야기할 수 있는 중대한 사항으로, 반드시 잔금 납부 전 소명 및 해결이 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서에 '지상권개요:' 항목에 내용이 비어 있으나, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

점유 관계: 임차인 현황상 인수되는 보증금은 없으나, 등기부상 소유자 외 별도 점유자가 있는지, 점유 관계는 명확한지에 대한 현장 조사 및 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2022/2023년 사용승인)인 다세대 주택으로, 등기부상 권리 관계가 명확하고 인수되는 임차인이 없는 점은 긍정적인 요인입니다.

그러나, 건물 번호(3동 vs 103동)에 대한 법적 서류와 현황 간의 명백한 불일치는 매우 큰 위험 요소이며, 낙찰 후 명도 및 소유권 이전 과정에서 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

감정가(5.13억원) 대비 최근 시장 거래 사례(2.5억원 ~ 3.1억원 추정) 간의 시세 차이가 존재하며, 이는 신축 건물임을 감안하더라도 비교 분석이 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2023년 사용 승인으로 비교적 최신 건물입니다.

권리 관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 깨끗한 등기 이전이 가능합니다.

무임차: 인수할 임차인이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다 (단, 점유자 확인은 필수).

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 동일 단지 내 또는 유사 시점의 주변 다세대 주택 실거래가는 약 2.5억원 ~ 3.1억원 범위에서 형성되고 있음을 알 수 있습니다 (건물 면적 41.76㎡ ~ 57.96㎡ 기준).

본 물건의 건물 면적은 72.99㎡(약 22.08평)로, 이를 위 시세 기준으로 환산 시 약 2.7억원 ~ 3.15억원 범위의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

그러나, 본 물건의 감정가는 513,000,000원으로, 위 시세 추정가와 상당한 괴리가 있습니다. 이는 신축 연식(2022/2023년)을 감안하더라도 높은 수준입니다.

가장 큰 위험 요인은 '현황 103동 임'이라는 물건명세서 상의 기재로, 이는 법적 주소와 실제 건물이 다를 가능성을 내포하며, 낙찰 후 복잡한 법적 절차를 야기할 수 있습니다.

이러한 위험 요소와 시장 시세, 감정가를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 안정적인 낙찰 및 향후 발생 가능한 추가 비용(법적 절차 등)을 감안하여, 본 물건의 예상 입찰가는 약 280,000,000원으로 제안합니다.

이는 보수적인 시장 가격과 위험 프리미엄을 반영한 수준이며, 실제 입찰 시에는 해당 물건의 정확한 현황 파악 및 법적 절차 진행 가능성을 면밀히 검토 후 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.