나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53178 [1] 경기도 성남시 분당구 야탑동 341 성남(분당)여객자동차터미널및복합건물 제1층 제195호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대영 · 평가일 2025.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 야탑동 소재 지하철 수인분당선 "야탑역" 북서측 인근 "성남(분당)여객자동차터미널 및 복합건물"내에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 대규모 아파트 단지 및 학교, 공원 등 공공시설 등이 밀집해 있는 지역으로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 펑스라브지붕 지하4층/지상7층 건내 제1층 제195호로서, (사용승인일 : 2003.01.30) 외벽: 복합판넬 및 일부 석재붙임 마감 등 내벽: 석고보드 위 시트 및 페인트 마감, 매장별 인테리어 마감 등, 바닥: 타일 붙임 마감 등임.

이용상태

본건은 집합건축물대장(전유부, 갑)상 판매 및 영업시설로 등록되어 있으며, 인접 호수와 벽이나 칸막이로 명확히 구분되지 않고 하나의 넓은 공간처럼 트여 있는 오픈상가로서, 현장 조사일 현재 공실 상태임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, CCTV, 화재탐지설비, 소방설비, 방송설비, 에스컬레이터, 승강기 설비, 중앙냉난방설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 필지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, "운수시설(여객자동차터미널) 및 판매 영업시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 동측으로 노폭 약50m, 북측으로 노폭 약30m, 남측 및 서측으로 노폭 약25m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(분당), 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선도로) (접합), 자동차정류장, 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안 전제6구역(전술)(2025-09-29)(비행안전제6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규 제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 벤처기업육성촉진지구<벤 처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허 가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/ 지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -본건이 소재하는 건물은 집합건축물대장(표제부, 갑)상 위반건축물로 등록되어 있음.

물건 비고

현황 벽체없는 오픈상가이고, 공실 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경53178 (1)

소재지: 경기도 성남시 분당구 야탑동 341 성남(분당)여객자동차터미널및복합건물 제1층 제195호

용도: 근린상가

감정가: 28,200,000원

토지면적: 2.31㎡ (약 0.7 평)

건물면적: 4.95㎡ (약 1.5 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 조OO

특이사항: 현황 벽체 없는 오픈 상가이며, 공실 상태임.

주의사항: 본 물건은 집합건축물대장상 위반건축물로 등록되어 있음.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 성남시 분당구 야탑동에 위치한 "성남(분당)여객자동차터미널 및 복합건물" 내에 자리하고 있습니다.

주위는 근린생활시설, 대규모 아파트 단지, 학교, 공원 등 다양한 시설이 밀집한 지역입니다.

지하철 수인분당선 "야탑역" 북서측 인근에 위치하며, 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 교통상황은 양호합니다.

본 건물이 위치한 지역은 지하철역, 여객터미널, 백화점, 영화관 등이 밀집한 분당의 핵심 상권 중 하나입니다.

또한, 대규모 아파트 단지와 학교들이 인접해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

1.2. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리 사항은 본건 명세서상 기재된 바 없습니다.

임차인 현황: 별도의 임차인 현황은 파악되지 않았습니다.

인수 보증금: 임차인으로부터 인수할 보증금은 없습니다 (합계 0원).

1.3. 상권분석

본 물건은 야탑역 및 버스터미널과 연계된 복합 상업시설 내에 위치하여, 풍부한 유동인구를 흡수할 수 있는 유리한 입지입니다.

주변에 대규모 아파트 단지와 학교들이 위치하여, 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설로서의 잠재력 또한 높습니다.

다양한 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 지역으로, 해당 건물 내 다른 업종과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

경쟁이 치열한 상권이나, 역세권 및 터미널 유동인구를 고려할 때 특정 업종은 높은 집객 효과를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 수인분당선 야탑역을 통해 강남, 판교 등 주요 도심으로의 접근성이 우수하며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

편의시설: NC백화점, CGV, 롯데시네마, 홈플러스 등 대형 상업 및 문화 시설이 도보 거리에 있어 이용이 편리합니다.

교육시설: 야탑초, 야탑중, 야탑고 등 다수의 초, 중, 고등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

녹지/휴식공간: 중앙공원, 야탑1동 근린공원 등이 인접하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

위반건축물: 본 건물이 집합건축물대장상 위반건축물로 등록되어 있어, 향후 건축법 위반에 따른 시정 명령, 이행강제금 부과 등 행정적 제재 및 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다.

오픈 상가 및 공실: 현재 벽체 없는 오픈 상가 형태로 되어 있으며 공실 상태로, 별도의 인테리어 공사 및 신규 임차인 확보를 위한 적극적인 노력이 필요합니다.

협소한 면적: 전유 면적이 4.95㎡ (약 1.5평)으로 매우 협소하여, 업종 선택 및 공간 활용에 제약이 따릅니다.

토지이용계획 및 제한: 본 건물이 속한 토지는 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 특히 "비행안전제6구역(전술)"에 포함되어 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 일반적으로 혐오시설로 간주되는 시설(대규모 폐기물 처리장, 산업 폐수 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 야탑역 및 여객터미널이라는 탁월한 입지 조건과 풍부한 유동인구를 기반으로 상업 시설로서의 잠재력이 높은 곳입니다.

그러나 위반건축물 등재, 오픈형 공실 상태, 협소한 면적 등 명확한 하자 요인을 보유하고 있어, 투자 전 철저한 현장 답사와 권리 분석이 필수적입니다.

특히 위반건축물 해소 방안 마련과 신속한 임차인 확보 전략 수립이 성공적인 투자의 핵심이 될 것입니다.

1.7. 투자 포인트

더블 역세권(수인분당선 야탑역)과 광역 버스터미널을 끼고 있어, 뛰어난 접근성과 엄청난 유동인구를 확보할 수 있는 투자처입니다.

성남시 분당구 중심상업지역에 위치하여, 지역 발전과 함께 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

소형 면적으로 투자 부담이 상대적으로 낮으며, 적절한 업종 선택 시 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 28,200,000원

본 물건은 소형 면적의 근린상가임에도 불구하고 위반건축물, 오픈형 공실 등 명확한 하자 요인을 보유하고 있어, 신규 임차인 확보에 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

또한, 유사 소형 상가 대비 현재 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

따라서, 이러한 리스크를 감안하여 감정가의 70% ~ 80% 수준인 19,740,000원 ~ 22,560,000원 범위에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가는 현장 답사를 통한 면밀한 상권 분석과 본인의 투자 전략에 맞춰 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.