나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53190 [1] 경기도 성남시 분당구 야탑동 341 성남(분당)여객자동차터미널및복합건물 2층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래자산 · 평가일 2025.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 성남시 분당구 야탑동 소재 '야탑역(수인분당선)' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 아파트, 주상용 부동산 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 '야탑역(수인분당선)'이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 양호함.

건물의 구조

2003년 01월 30일 사용승인을 득한 철골철근콘크리트조 평스라브지붕 지하4층/지상7층 건물 내 제2층 제301호로서, 외벽: 복합판넬 마감 등 내벽: 몰탈위 페인트, 석고보드위 페인트 마감 등 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 판매 및 영업시설로서 현황 가구매장으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 에스컬레이터, 소방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 45m 내외, 북측 및 남측으로 노폭 약 25m 내외, 서측으로 노폭 약 23m 내외의 포장도로와 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(분당), 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선도로) (접합), 자동차정류장, 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)(2025-09-29)(비행안전제6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역 (2025-10-20)(대상용도:아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 해당사항 없음.

물건 비고

1.경계벽체가 없는 구분상가(오픈상가)
2.본건은 판매 및 영업시설로서 현황 가구매장으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경53190 (1)

1.1. 기본 현황

사건번호: 성남지원 2025타경53190 (1)

소재지: 경기도 성남시 분당구 야탑동 341 성남(분당)여객자동차터미널 및 복합건물 2층 301호 (신 주소: 경기도 성남시 분당구 성남대로925번길 16)

용도: 근린상가 (주요 용도는 판매시설, 운수시설, 문화및집회시설, 제1종근린생활시설 등 복합)

감정가: 35,000,000원

토지면적: 3.19㎡ (약 0.96평)

건물면적: 6.20㎡ (약 1.87평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.2. 건물 정보

사용승인일: 2003년 01월 30일

구조: 철골철근콘크리트조 평스라브지붕 지하4층/지상7층 건물 내 2층 301호

건물 총 면적 (연면적): 205,754.26㎡

전용 면적 (건물 면적): 6.20㎡ (약 1.87평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

경기도 성남시 분당구 야탑동 소재 '야탑역(수인분당선)' 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 아파트, 주상용 부동산 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 '야탑역(수인분당선)'이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호합니다.

2.3. 도로 상황

본건 동측으로 노폭 약 45m, 북측 및 남측으로 노폭 약 25m, 서측으로 노폭 약 23m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2003년 5월 3일에 접수된 김광진 근저당권(을1, 채권액 54,600,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있습니다. 다만, 이에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 소멸되는 권리

말소기준권리 이후에 등기된 모든 권리(근저당권, 소유권이전, 가등기, 가처분, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

그러나, 임대 관계는 현재 미상입니다. 임대 관계가 미상이더라도 보증금이나 차임이 존재하는 임차인이 있을 수 있으므로, 반드시 현장 방문을 통해 직접 확인하고 명도에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건은 경기도 성남시 분당구 중심상업지역 내에 위치한 복합 상가 건물에 속합니다.

야탑역과 연계된 유동인구 및 배후 주거/업무 수요가 풍부한 지역입니다.

여객자동차터미널 내 상가라는 특성상, 터미널 이용객을 대상으로 하는 업종의 영업에 유리할 수 있습니다.

4.2. 주변 환경

주변에 상업시설, 업무시설, 주거시설이 혼재되어 있어 다양한 잠재 고객층을 확보할 수 있는 환경입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부

경계 벽체가 없는 구분상가(오픈상가) 형태로, 현재는 판매 및 영업시설로서 가구매장으로 이용 중입니다.

기본적인 위생 설비, 급·배수 설비, 승강기, 에스컬레이터, 소방 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미확인

임대차 관계가 미상으로, 명도 시 임차인과의 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 미소멸 권리 확인 필요

'지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 상세 내용 파악이 필요합니다.

6.3. 매우 작은 전용 면적

6. 20㎡ (약 1.87평)의 전용 면적은 활용 가능한 업종이나 공간 구성에 제약이 될 수 있습니다.

6.4. 토지 이용 규제

본건 토지는 '폐기물매립시설 설치제한지역' 등 일부 환경 및 개발 관련 규제 지역에 포함되어 있습니다. 이러한 규제는 향후 건축이나 토지 이용 계획에 영향을 줄 수 있습니다.

6.5. 주변 시설

인근 지역 조사 결과, 직접적인 혐오시설은 파악되지 않았으나, 지역 내 규제 사항은 장기적인 관점에서 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 성남시 분당구 야탑동, 야탑역 인근의 여객자동차터미널 복합건물 내에 위치한 소규모 상가입니다.

핵심 상업지구 및 교통 요지라는 장점을 가지고 있으며, 복합 건물의 다양한 용도와 주변의 풍부한 배후 수요는 긍정적인 요소입니다.

하지만 1.87평이라는 매우 작은 전용 면적, 미상인 임대 관계, 그리고 상세 내용이 불확실한 '지상권' 등은 투자 시 신중한 접근을 요구하는 부분입니다.

오픈상가 형태이므로 업종 선택 및 운영 전략이 중요하며, 터미널 이용객을 타겟으로 하는 업종에 적합할 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 교통 요지: 야탑역 인근의 뛰어난 역세권 입지.

* 활발한 상권: 중심상업지역 내 위치하여 유동인구 및 배후 수요 풍부.

* 소액 투자 가능: 감정가가 비교적 낮아 소액으로 투자를 고려해볼 수 있습니다.

* 인수 부담 적음: 인수되는 임차 보증금이 없어 초기 자금 부담이 적습니다 (단, 임대 관계 미상에 대한 주의 필요).

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 35,000,000원입니다.

약 1.87평의 소규모 상가이며, 임대 관계가 미상이고 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)에 대한 확인이 필수적입니다.

따라서, 입찰 전 반드시 현장 답사를 통해 상가 내 경쟁 환경, 임대 현황, 건물 상태 등을 면밀히 조사하고, 유사 물건의 최근 실거래가 및 임대 사례를 분석해야 합니다.

이러한 충분한 조사와 분석을 바탕으로, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액부터 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 정확한 입찰가는 철저한 권리 분석과 수익성 검토를 통해 결정하는 것이 현명합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.