나이스옥션 법원경매 성남 2025타경4727 [1] 경기도 성남시 분당구 분당동 66 71건영아파트 127동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이유 · 평가일 2025.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 소재 "분당대진고등학교" 동측에 위치하며, 주위는 공유형의 아파트 단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지역으로서 제반 주위환경은 대체로 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 근거리에 전철역 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 11층건물 내 제8층 제804호로서, 외벽: 몰탕위페인팅 마감 등. 내벽: 벽지 타일 마감 등. 창호: 새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필지 일단의 사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 장안로(노폭 약24m), 북동측으로 노폭 약18m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역(분당), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(특수도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경4727 (1)

소재지: 경기도 성남시 분당구 분당로263번길 24 (분당동), 127동 8층 804호

용도: 아파트

감정가: 1,243,000,000원

토지면적: 70.83㎡ (약 21.42평)

건물면적: 101.82㎡ (약 30.79평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 지엔디주식회사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 분당동에 위치하며, 인근은 "분당대진고등학교" 동측에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택 단지 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리합니다. 근거리에 지하철역 및 다수의 노선버스가 운행하는 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 남동측으로 폭 약 24m의 장안로, 북동측으로 폭 약 18m의 포장도로에 접하고 있어 차량 및 보행자 접근성이 우수합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 지구단위계획구역(분당), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m) 등에 해당됩니다. 또한, 개발행위허가제한지역으로 지정되어 있습니다. 이는 무분별한 개발을 방지하고 도시계획을 준수하도록 하기 위한 조치입니다.

추가적으로 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며 (2025.08.26. ~ 2026.08.25. 외국인 등/단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 대상), (2025.10.20. ~ 2026.12.31. 아파트 대상) 지정되어 있어, 해당 구역 내 토지 거래 시에는 관련 법규에 따른 허가를 받아야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주

* 보증금: 560,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-06-29

* 확정일자: 2018-06-08

* 배당신고일자: 2025-11-17

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

주의: 상기 임차인은 대항력이 있는 것으로 판단됩니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 계산되었으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 진행 시 협상 또는 추가적인 절차가 필요할 수 있으며, 보증금 반환 관련 문제가 발생할 수 있으므로 각별한 주의가 요구됩니다.

3.2. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2021-12-30 접수된 지엔디주식회사 근저당권 (채권최고액 100,000,000원) 입니다.

* 기타 권리사항:

* 1994-03-02 소유권 이전 (이태영)

* 2021-12-30 근저당권 (지엔디주식회사)

* 2025-02-24 근저당권 (제이비우리캐피탈주식회사, 84,000,000원)

* 2025-10-15 임의경매개시결정 (채권자: 지엔디, 117,240,547원)

* 2026-05-21 압류 (채권자: 성남시)

* 매각으로 소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보 상으로는 없습니다. (단, 지상권 개요는 비고란에 명시되어 있지 않습니다.)

4. 상권분석

본 물건이 소재한 분당동 일대는 분당 신도시 내에서도 우수한 생활 인프라를 갖춘 지역입니다. 주변에 대규모 아파트 단지가 밀집해 있으며, 근린생활시설 및 상업 시설이 잘 발달되어 있어 안정적인 주거 상권이 형성되어 있습니다. 특히, 인근의 장안로, 분당로 등은 유동인구가 많은 지역으로, 다양한 업종의 상가들이 영업 중입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 본건 인근에 분당대진고등학교가 위치하며, 주변 지역에 다수의 초, 중, 고등학교가 분포하고 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 교통시설: 분당선 등 지하철 이용이 편리하며, 다수의 시내외 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 편의시설: 대규모 아파트 단지 내 상가 및 인근의 상업 지구를 통해 다양한 생활 편의시설(마트, 병원, 은행, 식당 등) 이용이 편리합니다.

* 공공시설: 분당구청, 주민센터 등 공공기관 접근성이 양호합니다.

* 재난대피시설: 인근에 민방위 비상대피시설로 지정된 지하주차장이 다수 위치하고 있습니다 (예: 분당동 장안타운 건영아파트 지하1층 주차장).

6. 잠재적 리스크

* 개발행위허가 제한구역: 본건 소재지는 개발행위허가 제한구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 재건축, 증축 등 개발 사업 추진 시 제한이 따를 수 있음을 의미합니다. (제한 기간: 고시일로부터 3년, 2023년 10월 19일 고시된 내용 기준).

* 토지거래허가구역: 해당 지역은 아파트 거래 시 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.10.20.~2026.12.31.). 주택 취득 시 관련 법규에 따른 허가를 받아야 하며, 실거주 의무 등이 부과될 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 등을 고려할 때 임차인 주 는 대항력이 있는 것으로 판단됩니다. 비록 현재 인수 보증금은 0원으로 계산되었으나, 보증금 반환 관련 불확실성 및 명도 협상 과정에서 추가적인 부담이 발생할 가능성이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 성남시 분당구의 우수한 입지에 소재한 아파트로, 주변의 잘 갖춰진 생활 인프라와 교통 환경이 강점입니다. 감정가는 12억 4천 3백만원으로 책정되었으며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 그러나 개발행위허가 제한구역 및 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 향후 개발 및 거래에 일부 제약이 따를 수 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 주의가 필요한 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 대한민국 최고의 주거 지역 중 하나로 손꼽히는 분당구에 위치하여 탄탄한 수요층 확보가 가능합니다.

* 교통: 지하철역 및 다수의 버스 노선 접근성이 뛰어나 출퇴근이 용이합니다.

* 생활 편의: 주변 상업 시설 및 학군이 잘 발달되어 있어 주거 만족도가 높습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 권리 관계가 단순화될 수 있습니다 (단, 임차인 이슈는 별도 고려).

9. 예상 입찰가

감정가는 1,243,000,000원입니다.

본 건은 임차인 주 가 대항력이 있으나, 인수 보증금은 0원으로 산정되었습니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 상기 리스크 요인(개발행위허가 제한, 토지거래허가구역, 대항력 있는 임차인) 및 향후 시장 상황, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재로서는 감정가 수준 또는 소폭 가감한 금액을 중심으로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.