나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53221 [1] 경기도 광주시 매산동 652-20 엠제이하우스 104동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하늘 · 평가일 2025.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 매산동 소재 '매산3리마을회관' 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대 등 주택, 근린생활시설, 제조장, 농지 및 임야 등이 혼재된 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

노선버스정류장의 위치 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통의 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층건물 중 2층 202호로서 외벽 : 몰탈위 벽돌 등. 창호 : 샷시 등.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용중임. (후첨 '내부구조도' 참조.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 다세대주택 등 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 포장 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 자연취락지구, 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 성남지원 2025타경53221 (1)

소재지: 경기도 광주시 매산동 652-20 엠제이하우스 104동 2층202호

건물명: MJ하우스

층수: 4층 건물 중 2층

1.2. 면적 및 용도

용도: 다세대주택

토지면적: 63.00㎡ (약 19.06평)

건물면적: 55.46㎡ (약 16.78평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 경매 정보

감정가: 204,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 광주시 매산동 소재 '매산3리마을회관' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 제조장, 농지 및 임야 등이 혼재된 지역으로 일반적인 주거 및 상업, 공업 혼재 지역으로 판단됩니다.

2.2. 교통상황

인근 노선버스정류장의 위치 및 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

* 등기부상 소유권 변동: 소유권 보존(김영환, 2018-04-10) → 소유권 이전(김성숙, 2018-04-20) → 소유권 이전(박민혁, 2021-05-14)

* 을구 3번: 주택임차권 (황현중, 보증금 220,000,000원, 전입 2021-04-30, 확정 2021-03-23)

* 갑구 4번: 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-10-21 접수, 220,000,000원) - 말소기준권리

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사(황현중) (황 ).

* 보증금: 220,000,000원.

* 전입일자: 2021-04-30.

* 확정일자: 2021-03-23.

* 대항력: 없음 (공부상)

* 말소기준권리(강제경매)보다 선순위인 주택임차권이 등기되어 있습니다.

* 물건명세서상 "매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 주택임차권등기 있음"으로 명시되어 있으며, "배당에서 임차보증금이 전액 배당되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 기재되어 있습니다.

* 다만, "주택도시보증공사가 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기말소에 동의한다"는 인수조건확약서를 제출한 점은 매수인의 임차보증금 인수 부담을 완화할 수 있는 요소입니다.

* 따라서 HUG의 최종 처리 결과 및 배당 결과에 따라 임차보증금 인수 여부가 결정될 것으로 보이며, 잠재적 인수 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

3.3. 말소기준권리

수원지방법원 성남지원의 강제경매개시결정(2025타경53221) 등기부채권 총액: 220,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본건은 MJ하우스 104동 2층 202호로, 건물 사용승인일은 2018년 4월경으로 확인됩니다. 전용면적은 55.46㎡(약 16.78평)입니다.

제공된 최근 매매 정보 중 가장 유사한 조건은 '리치하우스(A동)'로, 2015년식 다세대, 46.34㎡(약 14.02평)가 2026년 5월 14일에 107,000,000원에 거래되었습니다. 이를 평당가로 환산하면 약 763만원/평입니다.

이 기준을 적용하여 본건의 면적(16.78평)에 환산하면 약 128,147,400원 수준의 시세를 추정할 수 있습니다.

이는 본건의 감정가인 204,000,000원보다 현저히 낮은 수치이며, 시장가와의 괴리가 큰 편입니다.

4.2. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가는 204,000,000원이지만, 최근 유사 물건의 거래 시세는 약 128,000,000원 수준으로 분석됩니다.

가장 큰 변수는 220,000,000원의 임차보증금 인수 여부입니다. 물건명세서상 배당 후 잔액 인수 가능성이 명시되어 있으나, 채권자인 주택도시보증공사가 대항력 포기 및 말소 동의 확약서를 제출하여 인수 부담이 완화될 가능성이 높습니다.

만약 HUG의 조치로 임차보증금 인수 부담이 해소된다면, 감정가와 실거래가 시세 간의 차이가 주요 고려사항이 됩니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 140,000,000원 ~ 150,000,000원 수준으로 예상하며, 입찰 전 HUG와의 인수조건 최종 확인 및 배당 현황 재확인이 필수적입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건이 위치한 광주시 매산동은 주거 시설과 함께 근린생활시설, 제조장, 농지, 임야 등이 혼재된 지역입니다. 지도상 주변에는 주거단지 외에 다양한 규모의 공장 및 창고 시설이 분포하고 있으며, 이에 따른 소음, 분진 등의 영향 가능성도 배제할 수 없습니다. 생활 편의시설(마트, 병원 등)은 차량 이동 시 접근 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 건축물 특이사항

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 경사지붕.

* 기본 설비: 위생, 급배수, 도시가스 설비.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (25.8.26.~26.8.25. / 외국인 등 대상 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 등으로 인해 향후 건축행위 및 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 선순위 주택임차권: 220,000,000원의 보증금으로 등기된 임차권이 존재하며, 물건명세서상 '매수인에게 대항 가능'하고 '배당 후 잔액 인수' 가능성이 명시되어 있습니다. HUG의 인수조건 변경 및 대항력 포기 확약서가 제출되어 있으나, 최종적으로 인수 부담이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 기타 리스크

* 감정가와 시세 간의 큰 차이: 감정가(204,000,000원) 대비 최근 거래 시세(약 128,000,000원)가 현저히 낮아, 낙찰 후 시세 차익이 기대보다 적거나 손실이 발생할 수 있습니다.

* 다양한 토지이용계획상의 제한: 본건 토지는 여러 법규에 따른 개발 및 이용 제한 사항이 많아, 재건축, 증축, 용도 변경 등 추가적인 가치 상승을 위한 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

* 혐오시설 및 공업시설 인접 가능성: 주변 지역이 주택, 근린생활시설, 제조장, 농지, 임야 등이 혼재되어 있어, 인접한 제조장 등의 성격에 따라 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 매산동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 204,000,000원이지만 최근 거래 사례 분석 결과 실질 시세는 약 128,000,000원 수준으로 파악됩니다. 임차보증금 220,000,000원에 대한 인수 여부가 불확실하나, 채권자인 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약으로 인해 인수 부담이 완화될 가능성이 있습니다. 다만, 이를 완전히 배제할 수는 없으며, 해당 보증금 규모가 감정가보다 높다는 점은 중요한 위험 요소입니다. 또한, 다수의 토지이용계획상 제한 사항은 향후 재산권 행사에 제약이 될 수 있습니다. 이러한 복합적인 요소를 고려할 때, 철저한 현장 조사와 권리 분석, 그리고 HUG와의 최종 인수 조건 확인이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 현저히 높은 감정가로 인해, 인수 부담이 해소된다면 상당한 가격 할인 가능성이 있습니다.

* 만약 임차 보증금 인수 리스크가 없다면, 시장가 수준 또는 그 이하로 취득할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 광주시 지역 개발 계획 수혜 가능성 (별도 확인 필요).

9. 예상 입찰가

상기 분석 내용을 종합적으로 고려할 때, 본건의 잠재적 위험 요소(임차보증금 인수 가능성, 감정가와 시세 간 괴리, 토지이용 제한)를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 임차보증금 인수 부담이 해소된다는 가정 하에, 예상 입찰가는 140,000,000원 ~ 150,000,000원으로 제시합니다. 입찰 참여 시에는 반드시 현장 확인 및 HUG와의 최종 인수 조건 조율 결과를 재확인하시기 바랍니다.

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