나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53222 [1] 경기도 광주시 도척면 상림리 213-8 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한솔감정 · 평가일 2025.10.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 도척면 상림리 소재 "시어골마을"내에 위치하며 부근은 전,단독주택,전원주택,임야등이 혼재하는 산간지대임.

교통상황

본건으로 제반 차량출입이 가능하나 대중교통사정은 불편함.

형태 및 이용상태

동측 하향경사지에 소재한 부정형의 평지로서 단독주택부지로 이용함.

인접 도로상태

동측으로 로폭 약4~5미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리) , 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 배출시설설치제한지역<물환경보전법> , 자연보전권역<수도권정비계획법> , 특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/ 대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

본건의 이용상황은 지상건물이 위성사진상은 도척면 상림리 213-8 , 210-7,314 삼지상에 소재하는 것으로 추정되니 이점 유의 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 스라브지붕 1층으로 외벽 : 적별돌 쌓기 내벽 : 벽지 타일등 마감 창호 : 하이사쉬 사용승인일 : 1994.7.14

이용상태

단독주택(방3,주방,거실,욕실,현관)으로 이용함

설비내역

보일러 시설에의한 난방설비 되어있음.

부합물 및 종물

건물개황도에 표시 한바와 같이 부합물이 소재하나 본건에 미치는 영향은 없을것으로 사료됨.

공부와의 차이

본건의 소재가 도척면 상림리 213-8로 등기부등본 및 건축물대장에 등재되어 있으나 위성사진상은 도척면 상림리 213-8 및 210-7 ,314 삼지상에 소재하는 것으로 추정되니 이점 유의 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 매각에 포함 평가함.
2. 단독주택으로 이용중임. 본건 건물이 등기부등본 및 건축물대장상에 도척면 상림리 213-8번지에 소재하나, 현황은 도척면 상림리 213-8 및
210-7, 314번지상에 소재하는 것으로 보이므로 별도확인요망.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

* 사건번호: 성남지원 2025타경53222 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 도척면 상림리 213-8

* 용도: 단독주택

* 감정가: 244,033,000원

* 토지면적: 419.00㎡ (약 126.75평)

* 건물면적: 84.00㎡ (약 25.41평)

* 제시외 건물면적: 118.00㎡ (약 35.69평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 사용승인일: 1994년 7월 14일

1.2. 건물 구조 및 이용 현황

* 구조: 연와조 스라브지붕 1층

* 외벽: 적별돌 쌓기

* 내벽: 벽지, 타일 등 마감

* 창호: 하이샤시

* 이용상태: 단독주택 (방 3, 주방, 거실, 욕실, 현관)

* 설비내역: 보일러 난방 설비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 경기도 광주시 도척면 상림리 소재 "시어골마을" 내에 위치하고 있습니다.

* 주변은 전, 단독주택, 전원주택, 임야 등이 혼재하는 산간지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 제반 차량 출입은 가능하나, 대중교통 사정은 불편합니다.

* 본건은 동측으로 폭 약 4~5미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역, 성장관리구역(주거형)

* 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역

* 자연보전권역, 특별대책지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (25.8.26.~26.8.25.)

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

* 말소기준권리: 한국자산관리공사 근저당 (2016.08.24.)

* 등기부상의 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 해당 없음.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임.

* 주의: 금액이 미상이라도 실제 점유자가 있을 수 있으므로, 현장 조사를 통해 정확한 임차인 현황 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

3.4. 등기부채권 총액

* 토지 및 건물 등기부채권 총액: 141,532,179원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

* 제공된 주변 연립, 다세대 주택 매매 정보는 다음과 같습니다.

* Lexvill (2015년식, 70.97㎡): 2024년 11월 13,340만원에 거래.

* Lexvill (2019년식, 73.17㎡): 2025년 3월 24,000만원에 거래.

* 상림뉴빌리지 (1995년식, 111.95㎡): 2026년 4월 12,480만원에 거래.

* 상기 정보는 다세대 및 연립 주택으로, 본건 단독주택과는 주거 형태 및 면적, 대지 지분 등에서 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다.

* 본건은 넓은 토지(419㎡)를 가진 단독주택으로, 이러한 유형의 부동산은 개별적인 입지, 상태, 건축 연도에 따라 가격 편차가 클 수 있습니다.

4.2. 광주시 도척면 상림리 단독주택 관련 시세 조사 결과

* 인근 단독주택 실거래가 정보는 검색 결과에서 명확하게 파악되지 않았습니다.

* 다만, "경기도 광주시 도척면 상림리" 일대에는 120년 된 소나무가 있는 611평 토지와 주택을 포함한 전원주택 매물이 2025년 5월 31일 기준 12억 원에 나온 사례가 있으나, 이는 상당한 면적의 토지와 함께 거래되는 경우입니다.

* 본건의 토지 면적(419㎡) 대비 감정가(244,033,000원)를 고려할 때, 단독주택으로서의 토지 가치를 우선적으로 평가해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 환경

* 본건은 전, 임야 등 자연녹지가 많은 산간 지역에 위치하여 조용하고 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 하지만, 대중교통 이용이 불편하고, 상업 시설 및 편의시설과의 접근성이 낮을 수 있습니다.

5.2. 주변 시설 확인

* 주변 지역을 조사한 결과, 혐오 시설로 분류될 만한 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

* 다만, 광주시는 음식물 자원화 시설이 2025년 5월 폐쇄되었으며, 쓰레기 소각장 부지 선정에 대한 논란이 있었던 지역이므로, 대규모 기반 시설과의 거리 및 영향에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 소재지 불일치

* 본건 건물이 등기부등본 및 건축물대장상 주소(도척면 상림리 213-8)와 달리, 현황은 도척면 상림리 213-8, 210-7, 314번지 상에 걸쳐 소재하는 것으로 추정됩니다. 이는 재산권 행사 및 향후 재건축, 증축 시 문제가 될 수 있으므로 반드시 현장 조사를 통해 정확한 위치를 파악해야 합니다.

6.2. 제시외 건물 존재

* 건물 면적 84㎡ 외에 118㎡의 제시외 건물이 매각에 포함됩니다. 해당 건물의 현황 및 법적 소유 관계를 명확히 파악해야 합니다.

6.3. 교통 및 접근성

* 대중교통 이용이 불편하며, 차량이 없으면 생활에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 토지 이용 제한

* 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약허가구역 등 다양한 규제가 적용되어 토지 이용에 제약이 따릅니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 도척면의 자연 친화적인 산간 지역에 위치한 단독주택입니다. 419㎡의 토지에 84㎡ 본건 건물과 118㎡의 제시외 건물이 일괄 매각 대상입니다. 차량 접근은 용이하나 대중교통 이용은 불편하며, 주변에 대규모 편의시설보다는 전원주택 및 임야 등 자연 환경이 주를 이룹니다. 등기부상 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상되나, 건물이 여러 필지에 걸쳐 소재하는 것으로 추정되는 점은 중요한 확인 사항입니다. 또한, 다양한 토지 이용 규제가 존재하므로 향후 개발 및 활용 가능성에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 419㎡의 토지를 확보하여 향후 건축, 증축, 혹은 전원생활을 위한 공간으로 활용할 잠재력이 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물, 제시외 건물까지 일괄 매각되어 명확한 소유권 확보가 가능합니다.

* 자연 친화적 환경: 조용하고 쾌적한 자연 속에서 거주를 희망하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건과 유사한 조건의 단독주택 실거래가 정보가 부족하여 정확한 시세 산정에는 한계가 있습니다. 제공된 주변 연립/다세대 주택의 시세는 본건 단독주택의 직접적인 비교 대상이 되기 어렵습니다.

* 현 시세와 유사한 단독주택 거래 사례를 추가로 조사하고, 본건의 감정가(244,033,000원)가 적정한지 면밀히 검토해야 합니다.

* 건물이 여러 필지에 걸쳐 소재하는 것으로 추정되는 문제점, 제시외 건물의 현황, 그리고 주변 교통 및 편의시설과의 접근성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 따라서, 입찰가는 현장 조사를 통한 정확한 물건 상태 파악 및 주변 시세 재확인 후에 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. 본건의 감정가를 기준으로 하되, 리스크 요인을 감안하여 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있으나, 이는 현장 조사 결과에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

* 보수적 접근 시: 약 1억 7천만 원 ~ 1억 9천만 원 수준

* 적정 가치 평가 후: 2억 원 ~ 2억 4천만 원 범위 내에서 신중히 결정

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.