나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58387 [1] 경기도 화성시 서신면 송교리 255-25 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경림 · 평가일 2025.11.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 서신면 송교리 소재 '화남산업단지' 북측 근거리에 위치하며 주위는 주택, 나대지, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 간선도로의 접근성 및 남측 근거리에 소재하는 노선버스정류장의 위치 등을 고려할 때 농촌지대로서의 교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호1: 부정형의 토지로 현황 도로임. 기호2: 대체로 사다리형의 완경사지를 접면도로 대비 계단식으로 평탄화한 토지로 단독주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태

기호1: 서측으로 세로와 연결되는 폭 약 6 내지 7미터 내외의 현황 도로임. 기호2: 북측으로 기호1 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 계획관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)임. 기호2: 계획관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)임.

제시목록 외의 물건

--.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건으로 외벽: 치장벽돌 쌓기 마감 등 창호: 새시창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임. (후면 '건물개황도' 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등 주거용 기본설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

--.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 2026. 1. 15. 탄원인 이석규는 본건 부동산의 양도담보권자로서 김창근이 실질 채무자임이 명백함에도 허위 임대차계약서를 제출하여 임차인으로 권리신고를 함으로써 탄원인의 정당한 채권 회수를 방해하므로 위 권리신고는 기각되어야 한다는 탄원서 제출됨(채권자 이석규, 채무자 김창근, 채권총금액 560,000,000원의 2023. 3. 9.자 금전차용증 제출)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 2025타경58387 (1)

소재지: 경기도 화성시 서신면 송교리 255-25

용도: 단독주택

감정가: 700,435,040원

토지면적: 3320.00㎡ (약 1004평)

토지지분: 740.021㎡

건물면적: 199.01㎡ (약 60평)

건물지분: 199.01㎡

매각대상: 토지지분 / 건물전체매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 캐OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 경기도 화성시 서신면 송교리에 위치하며, 주위는 주택, 나대지, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 인근에 화남산업단지가 있어 해당 산업단지와 연계된 배후 주거지로서의 기능이 예상됩니다.

차량 접근은 가능하며, 간선도로 접근성 및 남측 근거리에 소재하는 노선버스정류장 위치 등을 고려할 때 농촌 지대로서의 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

토지(기호1)는 부정형으로 현황 도로로 이용 중이며, 토지(기호2)는 대체로 사다리형으로 단독주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 기호1 토지의 경우 서측으로 폭 약 6~7미터 내외의 현황 도로와 접하고 있으며, 기호2 토지는 북측으로 기호1 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태를 살펴보면, 본건은 계획관리지역, 성장관리구역(중점관리/정온), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한), 성장관리권역(수도권정비계획법)에 해당합니다. 또한, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함)이며, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 25.8.26.~26.8.25.)으로 지정되어 있어 특정 거래 시 허가를 받아야 할 수 있습니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보에 대한 구체적인 JSON 데이터가 제공되지 않아 현 시세 분석 및 주변 시설에 대한 상세한 정보 제공에 한계가 있습니다. 다만, 일반적인 농촌 지역 및 산업단지 인근의 생활 환경을 고려할 때, 주거 편의시설 및 편의시설은 보통 수준일 것으로 추정됩니다. 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 현재 검색된 내용으로는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

매각 대상 물건은 토지지분과 건물 전체를 일괄 매각하는 건입니다.

등기부상 권리 현황을 보면, 토지 등기부상 최선순위 근저당권은 수협은행의 근저당(2023.02.02. 접수, 483,000,000원)이며, 이는 말소기준권리가 됩니다. 이 외 공유자전원지분전부이전(2023.02.02. 접수, 권리자 이석규) 및 임의경매 개시결정(2025.10.27. 접수, 권리자 캐나다인)이 등기되어 있으나, 경매 개시 결정은 말소될 예정입니다. 건물 등기부상에도 유사한 권리 관계가 확인되며, 말소기준권리인 수협은행 근저당권보다 후순위 권리들은 경매 매각으로 인해 소멸됩니다.

임차인 현황으로는 김창근이 등재되어 있으며, 전입일자는 2023년 2월 20일입니다. 보증금과 차임은 0원으로 신고되어 있으며, 확정일자와 배당신고일자 정보가 일부 누락되어 있습니다. 현재 기록상 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

특이사항으로, 2026년 1월 15일자로 탄원인 이석규는 본건 부동산의 양도담보권자로서, 채무자 김창근이 실질 채무자임에도 불구하고 허위 임대차계약서를 제출하여 임차인으로 권리 신고를 함으로써 채권 회수를 방해하므로 위 권리신고는 기각되어야 한다는 탄원서를 제출한 사실이 있습니다. 이는 채권자 이석규, 채무자 김창근 간의 560,000,000원의 금전차용증(2023.3.9.자)에 근거한 것으로 보입니다.

4. 상권분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 JSON 데이터가 없어 구체적인 상권 분석 및 시세 비교가 어려운 점 양해 부탁드립니다. 다만, 인근 화남산업단지의 존재는 해당 지역의 배후 주거지 수요에 긍정적인 영향을 줄 수 있으며, 농촌 지역의 특성을 감안한 생활권역이 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

본건은 농촌 지대에 위치하며, 주택, 나대지, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 인근에 화남산업단지가 있어 산업단지 종사자를 위한 기본적인 생활 편의시설이 마련되어 있을 것으로 예상됩니다. 대중교통 이용은 버스정류장을 통해 가능하며, 간선도로 접근성은 보통 수준입니다. 구체적인 교육, 의료, 문화 시설 등 생활 편의시설에 대한 정보는 추가적인 현장 조사나 주변 정보를 통해 파악해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 임차인 김창근과 관련된 법적 분쟁 가능성입니다. 이석규의 탄원서 내용에 따르면, 허위 임대차계약서 제출 여부에 대한 법적 판단이 필요하며, 이는 낙찰 후 예상치 못한 법적 문제나 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

또한, 본건은 토지 지분 매각이 포함된 일괄 매각 물건입니다. 비록 일괄 매각으로 진행되지만, 토지 지분 매각은 소유권 행사에 제약이 따를 수 있으며, 다른 지분권자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 일정 규모 이상의 토지 거래 시 관할 관청의 허가를 받아야 하므로, 향후 활용 계획에 따라 추가적인 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 서신면의 계획관리지역에 위치한 단독주택으로, 인근 산업단지와의 연계성을 고려할 때 잠재적 가치가 있을 수 있습니다. 감정가는 700,435,040원으로 책정되었으며, 건물 면적 대비 토지 면적이 넓은 편입니다.

그러나 임차인 김창근과 관련된 허위 임대차계약서 제출 의혹 및 이석규의 탄원서 제출은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한, 토지 지분 매각이라는 점도 신중한 접근이 요구됩니다. 이러한 법적, 권리적 복잡성을 해결할 수 있는 경험과 능력이 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

인근 화남산업단지와의 근접성으로 인한 주거 수요 발생 가능성.

계획관리지역에 위치하여 향후 개발 또는 용도 변경 시 잠재적 가치 상승 기대.

감정가 대비 시세 조사 후 적정 가치 판단 시 투자 기회 모색 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정하기 위한 주변 연립, 다세대, 빌라의 매매/임대 시세 데이터가 제공되지 않아 현 시세 기준 분석이 어려운 점 양해 부탁드립니다.

일반적으로 예상 입찰가는 감정가, 최근 주변 실거래가, 물건의 상태, 권리 관계, 그리고 본건에서 언급된 법적 분쟁 및 지분 매각 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 결정됩니다.

본건의 경우, 인수 보증금 합계가 0원이므로 이를 입찰가 산정 시 고려할 필요는 없습니다. 리스크 요인을 충분히 검토하고, 향후 법적 분쟁 해결 가능성 및 지분 매각으로 인한 제약 등을 감안하여 보수적으로 접근해야 할 것으로 판단됩니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 충분한 시세 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.