나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34694 [1] 경기도 김포시 감정동 108-3 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인이감정 · 평가일 2025.10.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 감정동 소재 "금빛초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 중,소규모의 공장 및 창고 등으로 형성된 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하며 운행빈도 등을 고려할때 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

대체로 사디리형 토지로서 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 노폭 약 6미터, 북서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역(2017-07-11), 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 자연취락지구(감정3) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단관할지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역8m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(장기처리분구)<하수도법> 본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다. 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

브럭조 스레트지붕 단층 건물로서, 벽체 : 블록노출쌓기 마감 바닥 : 콘크리트 마감 창호 : 알루미늄 새시창호임. 높이 : 5.5미터

이용상태

공장으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비 등 되어 있음

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 와 같이 부합물이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 부천지원 2025타경34694 (1)

소재지: 경기도 김포시 감정동 108-3

용도: 공장 (건축물표제부상 제2종근린생활시설/제조장)

감정가: 733,350,800원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

특이사항: 공동담보

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물(이동이 용이한 컨테이너 3개 제외) 포함.

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 495.00㎡ (약 149.74평)

건물면적: 185.84㎡ (약 56.22평)

건물 구조: 블록조 스레트지붕 단층 건물

건물 높이: 5.5m

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 김포시 감정동 소재 "금빛초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 중소규모의 공장 및 창고 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정 또한 보통입니다.

본건 토지는 동측으로 노폭 약 6미터, 북서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 다음과 같은 도시계획 및 지역지구에 해당됩니다.

* 도시지역

* 자연녹지지역 (2017-07-11)

* 고도지구 (공항고도제한 해발 112.86m~371.43m 미만)

* 자연취락지구 (감정3)

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

* 장애물제한표면구역 및 진입표면구역 (공항 관련)

* 군사기지 및 군사시설 보호구역 (육군 17사단 관할 지역)

* 제한보호구역 (전방지역: 25km, 위탁지역: 8m)

* 성장관리권역

* 하수처리구역 (장기처리분구)

상기 내용은 전산상의 오류가 있을 수 있으므로, 인허가 및 토지거래 전 관계 부서에 반드시 확인하시기 바랍니다.

참고로, 김포 지역은 최근 국제민간항공기구(ICAO)의 공항 고도제한 국제기준 개정으로 인해 개발 사업에 영향을 받을 수 있으며, 2030년 11월부터 전면 시행될 예정입니다. 이는 공항 주변 지역의 고도제한 적용 범위가 확대될 수 있음을 의미합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 토지 및 건물 등기부상의 모든 근저당권 및 임의경매 개시 결정 등기는 말소 예정으로, 경매를 통해 소멸될 것으로 보입니다.

등기부채권 총액은 555,600,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 오정우

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 임차인: 이효선

* 보증금: 12,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 대항력: 없음

인수되는 임차인 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 단독주택 및 중소규모 공장, 창고 등이 혼재된 지역으로, 상업 및 공업 활동이 병행되는 복합적인 성격의 지역입니다.

"금빛초등학교" 인근에 위치하여 교육 시설 접근성은 양호합니다.

4.2. 개발 가능성 및 제약

토지이용계획상 자연녹지지역, 고도지구, 군사기지 및 군사시설 보호구역 등으로 지정되어 있어, 향후 개발 행위에 있어 다수의 규제를 받을 수 있습니다.

특히 군사시설 보호구역(제한보호구역) 및 공항 고도제한에 따른 건축물의 높이 제한 등은 사업 추진 시 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

최근 군사보호구역 해제 및 완화 조치가 일부 이루어지고 있으나, 본건의 정확한 구역 지정 현황은 추가 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

* 교육: 금빛초등학교 인접

* 교통: 차량 접근 용이, 인근 버스정류장 소재

* 주변 환경: 주택, 공장, 창고 등 혼재

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 용도 및 지번 오류 가능성

건축물대장 상 용도는 '제조장'으로 기재되어 있으나, 건축물표제부상으로는 '제2종근린생활시설'로 등재되어 있어, 실제 용도 및 건축물 현황에 대한 확인이 필요합니다.

건축물대장상 지번 변경(감정동 108-3)과 등기사항증명서상 지번(감정동 108-3, 110-3) 간의 차이가 존재하므로, 이에 대한 확인이 요구됩니다.

6.2. 토지이용규제

* 고도지구, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 자연녹지지역 등 복합적인 토지이용계획으로 인해 신축, 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

* 특히 군사시설 보호구역(육군 17사단 관할) 및 공항 관련 고도제한(장애물 제한표면, 진입표면 등)은 건축물의 높이 및 건축 가능 여부에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물

이동이 용이한 컨테이너 3개는 매각에서 제외되어, 현 상태 그대로 사용 가능하지 않을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 및 민원 가능성

주변 지역에서 감정물류단지 건설 관련 반대 민원이 있었던 사례가 있으나, 본건 물건지 자체와 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 전반적으로 공장 및 주거지역이 혼재된 환경입니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 김포시 감정동에 위치한 공장(또는 제2종근린생활시설) 용도의 물건으로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 모든 등기부상 권리는 말소될 예정이며, 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다.

인근 학교 시설이 있고 차량 접근성은 양호하나, 자연녹지지역, 고도지구, 군사보호구역, 공항 관련 제한구역 등 다수의 토지이용계획상 규제가 존재하여 향후 개발 행위에 상당한 제약이 따를 것으로 예상됩니다. 건축물의 실제 용도 및 지번 관련하여 등기부와 건축물대장 간의 차이점을 명확히 확인하는 절차가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 일괄매각으로 토지와 건물을 함께 취득 가능합니다.

* 인수할 임차 보증금이 없어 명도 및 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 기존 공장 또는 관련 시설 운영을 위한 부지 및 건물로 활용 가치가 있습니다.

* 군사보호구역 해제 및 완화 추세, 공항 고도제한 기준 변경 등 관련 정책 변화 추이를 주시할 필요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 733,350,800원을 기준으로, 본건의 토지이용규제, 주변 시세, 향후 개발 가능성, 명도 난이도 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

특히, 다수의 중첩적인 토지이용계획 상 규제와 건축물 관련 정보 확인 필요성 등 잠재적 리스크 요인을 감안할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

본 건과 같이 규제가 많은 물건의 경우, 유찰될 가능성이 있으며, 최초 입찰가 대비 20%~30% 이상 할인된 가격으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 실제 투자 결정은 시장 상황 및 경쟁 물건 분석 후 전문가와 상의하여 결정하시기를 권장합니다.

본 보고서 작성 시점 기준, 인수할 보증금은 없습니다.1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 부천지원 2025타경34694 (1)

소재지: 경기도 김포시 감정동 108-3

용도: 공장 (건축물표제부상 제2종근린생활시설/제조장)

감정가: 733,350,800원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

특이사항: 공동담보

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물(이동이 용이한 컨테이너 3개 제외) 포함.

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 495.00㎡ (약 149.74평)

건물면적: 185.84㎡ (약 56.22평)

건물 구조: 블록조 스레트지붕 단층 건물

건물 높이: 5.5m

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 김포시 감정동 소재 "금빛초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 중소규모의 공장 및 창고 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정 또한 보통입니다.

본건 토지는 동측으로 노폭 약 6미터, 북서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 다음과 같은 도시계획 및 지역지구에 해당됩니다.

* 도시지역

* 자연녹지지역 (2017-07-11)

* 고도지구 (공항고도제한 해발 112.86m~371.43m 미만)

* 자연취락지구 (감정3)

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

* 장애물제한표면구역 및 진입표면구역 (공항 관련)

* 군사기지 및 군사시설 보호구역 (육군 17사단 관할 지역)

* 제한보호구역 (전방지역: 25km, 위탁지역: 8m)

* 성장관리권역

* 하수처리구역 (장기처리분구)

상기 내용은 전산상의 오류가 있을 수 있으므로, 인허가 및 토지거래 전 관계 부서에 반드시 확인하시기 바랍니다.

참고로, 김포 지역은 최근 국제민간항공기구(ICAO)의 공항 고도제한 국제기준 개정으로 인해 개발 사업에 영향을 받을 수 있으며, 2030년 11월부터 전면 시행될 예정입니다. 이는 공항 주변 지역의 고도제한 적용 범위가 확대될 수 있음을 의미합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 토지 및 건물 등기부상의 모든 근저당권 및 임의경매 개시 결정 등기는 말소 예정으로, 경매를 통해 소멸될 것으로 보입니다.

등기부채권 총액은 555,600,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 오정우

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 임차인: 이효선

* 보증금: 12,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 대항력: 없음

인수되는 임차인 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 단독주택 및 중소규모 공장, 창고 등이 혼재된 지역으로, 상업 및 공업 활동이 병행되는 복합적인 성격의 지역입니다.

"금빛초등학교" 인근에 위치하여 교육 시설 접근성은 양호합니다.

4.2. 개발 가능성 및 제약

토지이용계획상 자연녹지지역, 고도지구, 군사기지 및 군사시설 보호구역 등 다수의 토지이용계획상 규제가 존재하여 향후 개발 행위에 상당한 제약이 따를 것으로 예상됩니다.

특히 군사시설 보호구역(제한보호구역) 및 공항 고도제한에 따른 건축물의 높이 제한 등은 사업 추진 시 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

최근 군사보호구역 해제 및 완화 조치가 일부 이루어지고 있으나, 본건의 정확한 구역 지정 현황은 추가 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

* 교육: 금빛초등학교 인접

* 교통: 차량 접근 용이, 인근 버스정류장 소재

* 주변 환경: 주택, 공장, 창고 등 혼재

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 용도 및 지번 오류 가능성

건축물대장 상 용도는 '제조장'으로 기재되어 있으나, 건축물표제부상으로는 '제2종근린생활시설'로 등재되어 있어, 실제 용도 및 건축물 현황에 대한 확인이 필요합니다.

건축물대장상 지번 변경(감정동 108-3)과 등기사항증명서상 지번(감정동 108-3, 110-3) 간의 차이가 존재하므로, 이에 대한 확인이 요구됩니다.

6.2. 토지이용규제

* 고도지구, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 자연녹지지역 등 복합적인 토지이용계획으로 인해 신축, 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

* 특히 군사시설 보호구역(육군 17사단 관할) 및 공항 관련 고도제한(장애물 제한표면, 진입표면 등)은 건축물의 높이 및 건축 가능 여부에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물

이동이 용이한 컨테이너 3개는 매각에서 제외되어, 현 상태 그대로 사용 가능하지 않을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 및 민원 가능성

주변 지역에서 감정물류단지 건설 관련 반대 민원이 있었던 사례가 있으나, 본건 물건지 자체와 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 전반적으로 공장 및 주거지역이 혼재된 환경입니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 김포시 감정동에 위치한 공장(또는 제2종근린생활시설) 용도의 물건으로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 모든 등기부상 권리는 말소될 예정이며, 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다.

인근 학교 시설이 있고 차량 접근성은 양호하나, 자연녹지지역, 고도지구, 군사보호구역, 공항 관련 제한구역 등 다수의 토지이용계획상 규제가 존재하여 향후 개발 행위에 상당한 제약이 따를 것으로 예상됩니다. 건축물의 실제 용도 및 지번 관련하여 등기부와 건축물대장 간의 차이점을 명확히 확인하는 절차가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 일괄매각으로 토지와 건물을 함께 취득 가능합니다.

* 인수할 임차 보증금이 없어 명도 및 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 기존 공장 또는 관련 시설 운영을 위한 부지 및 건물로 활용 가치가 있습니다.

* 군사보호구역 해제 및 완화 추세, 공항 고도제한 기준 변경 등 관련 정책 변화 추이를 주시할 필요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 733,350,800원을 기준으로, 본건의 토지이용규제, 주변 시세, 향후 개발 가능성, 명도 난이도 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

특히, 다수의 중첩적인 토지이용계획 상 규제와 건축물 관련 정보 확인 필요성 등 잠재적 리스크 요인을 감안할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

본 건과 같이 규제가 많은 물건의 경우, 유찰될 가능성이 있으며, 최초 입찰가 대비 20%~30% 이상 할인된 가격으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 실제 투자 결정은 시장 상황 및 경쟁 물건 분석 후 전문가와 상의하여 결정하시기를 권장합니다.

본 보고서 작성 시점 기준, 인수할 보증금은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.