나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34690 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-33 김포더럭스나인오피스텔 비동 2층206호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동소재 한가람초등학교 남서측 인근에 위치하며 주위로는 아파트 및 오피스텔,근린생활시설이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장 및 근거리에 전철역(구래역,양촌역)이 소재하여 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 2층206호외 4개호로서 외벽:몰탈위페인팅 마감등. 창호:샤시창호.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비,승강기설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 토지를 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건서측으로 포장도로와 북측으로 보행자도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

구래동6871-33 도시지역 , 준주거지역(2014-11-27) , 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) , 소로2류(폭 8m~10m)(2014-11-27)(특수도로)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법> 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) 구래동6871-34 도시지역 , 준주거지역(2014-11-27) , 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) , 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법> 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34690 (1)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-33 김포더럭스나인오피스텔 비동 2층206호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 제2종근린생활시설)

감정가: 197,000,000원

토지면적: 9.20㎡ (약 2.78평)

토지지분: 9.20㎡ (약 2.78평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 32.35㎡ (약 9.79평)

건물지분: 32.35㎡ (약 9.79평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 공동담보

건축물 정보:

- 건축년도: 2020년

- 구조: 철근콘크리트구조

- 층수: 지하 5층, 지상 10층 (총 15층, 해당 호실은 2층)

- 총 호수: 471호

1.1. 입지조건

주위환경: 경기도 김포시 구래동 소재 한가람초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변으로는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 구래역 및 양촌역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

인접 도로상태: 본건 서측으로 포장된 도로와 북측으로 보행자 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

- 구래동 6871-33: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로2류(폭 8~10m), 중로3류(폭 12~15m), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구(김포신도시택지개발), 하수처리구역(양촌처리분구), 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 용도: 단독다가구아파트연립다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

- 구래동 6871-34: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로3류(폭 12~15m), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구(김포신도시택지개발), 하수처리구역(양촌처리분구), 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 용도: 단독다가구아파트연립다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

1.2. 권리분석

채권자: 서OOOOOO

임차인 현황:

* 임차인: 안

* 보증금: 0원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-10-02

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 주

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-06-17

* 대항력: 없음

* 비고:

인수 보증금 합계: 0원

등기부요약:

- 말소기준권리: 을1 (근저당, 에스제이엔피엘대부주식회사, 2023-07-06 접수)

- 매각으로 소멸되는 권리: 을1(근저당), 갑6(가압류), 갑8(압류), 갑10(가압류), 갑11(임의경매), 갑12(압류), 갑13(가압류) 등 말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 특이사항 없음. (주의: 지상권 등의 권리 존재 여부는 현장 확인 필요)

등기부채권 총액: 968,492,410원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 김포시 구래동 지역은 김포한강신도시 내 핵심 상권 중 하나로, 풍부한 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

주변으로 다양한 종류의 식당, 카페, 은행, 약국, 편의점 등이 다수 분포하여 오피스텔 이용자들의 편의성이 높습니다.

대형마트나 백화점 등 대규모 쇼핑 시설은 다소 거리가 있을 수 있으나, 일상생활에 필요한 대부분의 편의 시설은 도보 또는 단거리 이동으로 이용 가능합니다.

현재까지 파악된 정보로는 물건의 가치를 저해할 만한 혐오시설은 인접해 있지 않은 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주변 교통: 인근 버스정류장 및 구래역, 양촌역을 통해 서울 및 수도권 접근성이 양호합니다.

편의시설: 주변에 아파트 단지, 오피스텔, 다양한 근린생활시설(식당, 카페, 병원, 은행 등)이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

학교: 한가람초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경으로도 고려될 수 있습니다.

의료시설: 주변에 여러 병원 및 의원이 분포하고 있습니다.

쇼핑시설: 도보 거리 내 편의점, 마트 등 일상 쇼핑 시설이 있으며, 근거리에 다양한 쇼핑 및 문화 시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

권리관계: 말소기준권리 설정으로 인해 경매 후 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 최종 확인은 필요합니다.

임차인 관련: 두 명의 임차인 모두 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

건물 노후화: 2020년 준공된 건물로 비교적 신축이나, 사용승인일로부터 약 6년이 경과함에 따라 통상적인 관리 및 유지보수가 필요할 수 있습니다.

도시계획/개발 제한: 성장관리권역, 택지개발지구, 토지거래허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 또는 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

공동담보: 해당 물건은 공동담보로 진행되어 채권 총액이 높습니다. 이는 낙찰 후 소유권 이전 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김포시 구래동에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 권리상 인수 부담이 없어 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 감정가와 최근 실거래가 간의 상당한 차이가 존재하므로, 시장 가격을 면밀히 파악하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

준신축급 오피스텔로 관리상태 양호 예상.

구래역, 양촌역 인근으로 출퇴근 및 이동 용이.

주변 상업 및 주거 밀집 지역으로 임대 수요 확보 유리.

권리관계 명확하여 인수 부담 없음.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 동일한 면적인 32.35㎡의 오피스텔이 2025년 11월 9층에서 8,260만원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 255만원 수준입니다.

현재 감정가는 197,000,000원 (1억 9천 7백만원)으로, 최근 실거래가 대비 약 2.3배 높은 수준입니다. 이러한 가격 차이는 감정가 산정 시점의 시장 상황, 감정 평가 방식, 또는 현재 시장 가격과의 괴리를 나타낼 수 있습니다.

본건은 2층에 위치하고 있으며, 최근 거래된 32.35㎡ 면적의 9층 매물이 8,260만원이었던 점을 고려할 때, 현재 시세를 반영한 적정 입찰가는 8,500만원 ~ 9,500만원 선으로 예상됩니다.

입찰 시에는 감정가보다 낮은 시세에 초점을 맞추어 경쟁자 분석 및 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가에서 별도의 보증금 인수 비용은 고려되지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.