나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34675 [1] 경기도 부천시 오정구 여월동 3-82 우성빌라 가동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 여월동 소재 부천여월초등학교 북동측 인근에 위치하는 우성 빌라 가동 4층 402호로서 주위는 공동주택 등이 주를 이루고 있는 기존주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 전철역(원종역)이 소재하여 제반 교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물내 4층 402호로서 외벽: 시멘몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽: 시멘몰탈위 페인팅 마감 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 폭 약7미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역){가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률}, 항공표면{공항시설법}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립, 다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경34675 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 황보남 (황OO)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 오정구 여월동 3-82 우성빌라 가동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 122,000,000원

토지면적: 29.08㎡ (약 8.79평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 38.64㎡ (약 11.69평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 402호

건축년도: 1994년 8월 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 부천시 오정구 여월동 소재 부천여월초등학교 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 단독주택 등이 혼재된 기존 주택지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 1호선 원종역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. (교통 상황은 보통으로 평가됩니다.)

본건 북측 및 동측으로 폭 약 7미터의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 주차에 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 부천시 압류 (2025.01.22, 갑9)

소유권: 이응천, 김주용, 진경자 순으로 소유권이 이전되었습니다.

을구 7번 (주택임차권): 권리자 황보남, 권리금액 100,000,000원, 2024.10.22 접수. 전입일자 2022.10.25, 확정일자 2022.09.22. 해당 권리는 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다 (말소: 인수).

갑구 10 (강제경매): 권리자 황보남, 권리금액 100,000,000원, 2025.10.15 접수. 해당 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 100,000,000원 (주요 권리 채권 합계)

3.2. 임차인 현황

* 황보남

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-10-25

확정일자: 2022-09-22

배당신고일자: 2024-10-22

대항력: 있음

권리분석 요약:

해당 임차인 황보남은 대항력 있는 임차인이며, 채권자로서 강제경매를 신청하였습니다. 을구 7번의 주택임차권은 말소기준권리보다 선순위이며, 등기부등본 및 물건명세서상 '인수'로 명시되어 있습니다. 따라서 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 합니다. (물건명세서: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 7번 주택임차권등기 있음, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 환경

본 물건지는 주거 지역으로, 부천여월초등학교가 인접하여 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 원종역 인근으로 교통 편의성이 확보되어 있습니다.

4.2. 편의시설 및 환경

주거 지역 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

주변에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 부천시 오정구 전반적으로 과거 소각장, 폐기물 처리 시설 등과 관련된 환경 이슈가 있었으나, 본 물건지(여월동)와는 다소 거리가 있는 지역에 해당합니다.

4.3. 토지이용계획 및 제한사항

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 항공표면, 과밀억제권역.

중요: 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.). 해당 기간 내 잔금 납부 시 토지거래허가를 받아야 합니다. (현재 시점에서 지정 기간이 거의 만료되거나 만료되었을 수 있으므로, 잔금 납부 시점 확인 필요)

5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인으로 인한 보증금 인수 위험: 임차인 황보남의 보증금 100,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 합니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 자금 부담이 될 수 있습니다.

* 토지거래허가구역 지정: 2025.8.26.~2026.8.25. 기간 내 잔금 납부 시 관련 허가를 취득해야 합니다.

* 건물 노후화: 1994년 준공되어 약 30년 이상 경과한 건물로, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

6. 투자 포인트

* 안정적인 주거 입지: 부천여월초등학교 인접 및 주변 주택가 형성으로 안정적인 주거 환경.

* 교통 개선 가능성: 원종역 이용으로 서울 접근성 향상.

* 향후 시세 상승 잠재력: 주변 신축 다세대 주택의 매매 사례를 고려할 때, 적정가 낙찰 시 시세 차익 기대 가능.

7. 종합 의견

본건은 부천시 오정구 여월동에 위치한 다세대주택으로, 부천여월초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 우수하고 원종역을 통한 교통 접근성도 양호합니다. 그러나 가장 중요하게 고려해야 할 사항은 임차인이자 채권자인 황보남 씨가 보유한 1억원의 보증금으로, 이는 선순위 임차권으로 인해 매수인이 인수할 가능성이 높습니다. 따라서 입찰 시 인수되는 보증금을 최우선으로 고려하여 실질적인 투자 금액을 산정해야 합니다. 또한, 토지거래허가구역 지정 기간 내 잔금 납부 시 허가 절차를 확인해야 합니다.

8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 122,000,000원입니다.

주변 다세대 주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 부원아트빌 (2003년식, 38.36㎡): 75,000,000원 (2025.12.24 거래)

* 에스디위너스빌 (2014년식, 40.66㎡): 186,000,000원 (2025.12.01 거래)

* 세븐캐슬 (2020년식, 52.2㎡): 270,000,000원 (2025.12.06 거래)

본 물건은 1994년 준공으로 건물 연식이 오래되었으나, 면적(38.64㎡)이 '부원아트빌'과 유사합니다. '에스디위너스빌', '세븐캐슬'과는 연식 및 면적 차이가 있습니다.

가장 큰 리스크인 100,000,000원의 임차인 보증금 인수 가능성을 고려할 때, 낙찰가 외 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다. 만약 보증금 전액을 인수해야 한다면, 실제 총 부담액은 (낙찰가 + 100,000,000원)이 됩니다.

이를 감안하여, 주변 시세(특히 7,500만원 거래 사례)와 건물 노후도, 그리고 인수되는 보증금을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가: 75,000,000원

(참고: 본 예상 입찰가는 현 시세 및 제시된 정보에 기반한 추정치이며, 실제 낙찰가는 입찰 참여자들의 경쟁 상황 및 추가적인 정보 확인에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.