나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513438 [1] 인천광역시 서구 검암동 612-14 스페이스빌 3동 3층304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2025.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "중동공원" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택,다세대주택,근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상5층건 내 제3동 제3층 제304호로서, (사용승인일:2012.12.12) 외벽: 외장 석재 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 도시형생활주택-단지형다세대주택으로 이용중임(폐문 부재로 내부확인은 못함).

설비내역

기본적인 위생설비,급배수설비,난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약10m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임. - 기타사항: 해당사항 없음.

물건 비고

도시형생활주택-단지형다세대주택

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513438 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 612-14 스페이스빌 3동 3층304호

물건종별: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

감정가: 128,000,000원

토지면적: 21.96㎡ (약 6.64평)

건물면적: 35.22㎡ (약 10.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

준공년도: 2012년

이용상태: 본건은 기준시점 현재 도시형생활주택-단지형다세대주택으로 이용중이나, 폐문 부재로 내부 확인은 불가하였습니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "중동공원" 서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위 환경은 보통입니다.

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황도 보통입니다.

본건 서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 인천지방법원의 강제경매개시결정등기(2025.10.28.)입니다.

등기부상 주택임차권(정연경, 2023.12.21. 말소예정)이 존재하나, 본 매각으로 소멸될 예정이며 대항력은 없습니다.

주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권은 소멸됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

토지거래허가구역으로, 외국인 등이 주택용도 취득 시 허가가 필요하며, 해당 구역 지정 기간은 2025.8.26.~2026.8.25.입니다.

HUG 인수조건 변경 사항이 있으니 입찰 전 반드시 확인하시기 바랍니다.

1.3. 상권분석

본건 주변은 다세대주택과 단독주택이 주를 이루는 주거지역이며, 일부 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

본건 물건 자체에 대한 구체적인 상업 활동 데이터는 제공되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

인근에 "중동공원"이 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

건물 내에는 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 토지거래허가구역에 포함되어 있어, 외국인 투자자의 경우 주택용도 취득 시 허가를 받아야 합니다 (지정 기간: 2026.8.25.까지).

현장 방문 시 건물 내부 확인이 불가하여 정확한 건물 상태 및 마감재 등에 대한 판단이 어렵습니다.

감정평가액(128,000,000원) 대비 제공된 실거래 사례 분석 결과, 유사 면적의 거래가가 약 9,300만원 수준으로 낮게 형성되어 있어, 시세와 감정가의 차이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인이 없어 권리 분석상 명확하며, 채권자인 HUG의 강제 경매로 진행되는 건입니다.

건물 내부 상태는 현장 확인이 필요하나, 주변 환경 및 교통 여건은 양호한 편입니다.

토지거래허가구역 지정 기간이 남아있으나, 국내 투자자에게는 직접적인 문제가 되지 않을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

임차인의 권리가 매각으로 소멸되어 명도 관련 부담이 없습니다.

비교적 소형 면적의 다세대주택으로 투자 진입 장벽이 낮습니다.

인천 검암동 지역의 주거지로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원입니다.

본건의 감정가는 128,000,000원입니다. 제공된 최근 실거래 사례(2026년 1월) 중 본건 건물 면적(35.22㎡)과 유사한 30.72㎡ 면적의 거래가 9,300만원인 점을 고려할 때, 이를 기준으로 환산하면 약 1억 670만원 수준으로 추정됩니다. 여러 거래 사례를 종합적으로 분석한 결과, 본건의 적정 시세는 약 1억원 내외로 판단됩니다.

이에 따라, 본 물건의 예상 입찰가는 100,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 78% 수준입니다.

주변 시설에 대한 혐오시설 유무는 제공된 정보만으로는 확인이 불가합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.