나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513308 [1] 인천광역시 서구 석남동 554-38 엑스포빌리지 나동 지하층지01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명감정 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 '인천천마초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독(다가구)주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(7호선 석남역)이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층/지상4층 건물로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 난방 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

토지의 동측으로 왕복4차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

석남동 554-38 :제1종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513308 (1)

소재지: 인천광역시 서구 석남동 554-38 엑스포빌리지 나동 지하층지01호

용도: 다세대주택

감정가: 75,000,000원

토지면적: 20.42㎡ (약 6.18평)

건물면적: 37.80㎡ (약 11.44평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 석남동에 위치하며, '인천천마초등학교' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독(다가구)주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다. 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 석남역이 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2025년 10월 28일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.

등기부상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전 (2018.09.11) → 황성철

* 소유권 이전 청구권 가등기 (2019.06.26) → 조은정

* 주택임차권 (2023.02.16) → 신정호 (보증금 50,000,000원, 말소) - 전입 및 확정일자 2020.11.09.

* 소유권 이전 (2021.01.21) → 이대수

* 강제경매 (2025.10.28) → 주택도시보증공사 (채권액 50,000,000원, 말소기준권리)

임차인 현황으로는 주택도시보증공사(HUG)의 신정호 씨가 보증금 50,000,000원, 차임 0원으로 2020년 11월 9일 전입 및 확정일자를 받았으나, 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다.

또한, 집합건물 등기부 요약상 을구 9번 주택임차권 등기(신정호, 50,000,000원)는 말소 예정으로 기재되어 있으며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 인천광역시 서구 석남동 일대는 지하철 7호선 석남역 연장 개통 등 교통망 확충과 경인고속도로 일반도로화 등 다양한 개발 호재로 주목받고 있는 지역입니다.

주변 실거래가 분석 결과, 비슷한 시기(1992-1993년 건축)의 다세대주택 거래 사례를 볼 때,

- 한빛빌라 (1992년 준공, 40.98㎡)는 2026년 1월 7,700만원에 거래되었습니다. (평당 약 621만원)

- 경성빌라 가동 (1992년 준공, 38.97㎡)은 2026년 1월 10,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 849만원)

- 대명그린빌 (2011년 준공, 47.76㎡)은 2026년 1월 10,500만원에 거래되었습니다. (평당 약 727만원)

본건은 건축년도 1993년의 다세대주택 지하층으로, 전용면적 37.80㎡ (약 11.44평)입니다. 감정가는 75,000,000원이며, 이는 평당 약 656만원으로 주변 시세와 유사하거나 다소 낮은 수준으로 보입니다. 다만, 지하층이라는 점을 고려해야 합니다. 최근 인근의 비슷한 조건의 물건(경성빌라 가동)이 1억원에 거래된 점을 감안하면, 본 건의 입지 및 조건에 따라 시세 상승 여력이 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건은 인천천마초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 지하철 7호선 석남역을 이용한 서울 접근성이 우수합니다. 대형마트, 시장 등 편의시설 이용도 용이하며, 주변에 녹지 공간도 확보되어 있어 주거 생활 편의성이 높을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 외국인 등의 주택용도 취득에 한하여 2026년 8월 25일까지 허가구역으로 지정되어 있으므로, 외국인 투자자는 관련 규정을 확인해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 인수 조건 변경 사항이 있으나, 인수 보증금 합계가 0원이므로 실제 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

* 지하층: 건물의 지하층에 위치하여 일조권, 채광, 환기, 습기 등에 대한 고려가 필요합니다.

* 건축물 노후도: 1993년 건축물로, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 석남동의 교통 요지에 위치하며, 지하철 7호선 연장 개통으로 인한 개발 호재와 함께 우수한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리 관계가 비교적 명확하고 인수되는 임차보증금이 없어 안전한 투자가 가능합니다. 다만, 지하층이라는 점과 건축물의 노후도를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 주변 시세 대비 감정가가 합리적으로 책정된 것으로 보이며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 트리플 역세권 기대 및 서울 접근성 향상 (7호선 석남역 인근)

* 권리 관계가 명확하고 인수되는 임차보증금 없음 (안전성 확보)

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가 및 향후 개발 가치 상승 기대

* 인근 초등학교 등 교육 환경 양호

1.8. 예상 입찰가

본 건은 1993년식 다세대주택 지하층으로, 면적 37.80㎡ (약 11.44평)입니다. 감정가는 75,000,000원입니다.

인근 유사 면적 및 연식의 상위층 매물이 1억원 내외로 거래된 사례가 있으나, 본 건은 지하층이라는 점을 감안해야 합니다. 감정가가 평당 약 656만원으로 주변 시세와 유사하게 책정되어 있으며, 명확한 권리관계와 인수되는 보증금이 없다는 점을 고려할 때, 감정가 수준에서 낙찰 가능성이 있습니다.

하지만, 지하층의 단점과 유사 매물의 최고가 거래 사례를 종합적으로 고려하여, 보수적으로 접근할 경우 감정가의 80% ~ 90% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

본건의 예상 입찰가는 약 85,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가(75,000,000원)보다 약간 높은 수준으로, 주변 실거래가(경성빌라 가동 100,000,000원)를 감안하되 지하층의 가치 하락 요인을 반영한 가격입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 건물의 상태를 면밀히 확인하고, 경쟁 입찰 상황을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.