나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513397 [1] 인천광역시 동구 송림동 347 인천브리즈힐아파트 101동 4층405호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상선 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 동구 송림동 소재 재능고등학교 북측 인근에 위치하는 인천브리즈힐 아파트 101동 4층 405호로서 주위는 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 29층 건물내 4층 405호로서 외벽: 인조석 붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감, 창호: PVC새시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약15미터, 남측으로 폭 약8미터내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2013-08-26), 지구단위계획구역, 소공원(저촉), 소로2류(폭 8m~10m) (저촉), 완충녹지(저촉), 가축사육제한구역(2022-09-01){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호구역(운봉공업고등학교){교육환경 보호에 관한 법률}, 상대보호구역(인천 전자공업고등학교){교육환경 보호에 관한 법률}, 상대보호구역(재능대학·재능대학부속유 치원){교육환경 보호에 관한 법률}, 상대보호구역(재능중·재능유비쿼터스고){교육환경 보호에 관한 법률}, 상대보호구역(큰사랑유치원){교육환경 보호에 관한 법률}, 절대보호 구역(인천전자공업고등학교){교육환경 보호에 관한 법률}, 절대보호구역(재능대학·재능 대학부속유치원){교육환경 보호에 관한 법률}, 절대보호구역(재능중·재능유비쿼터스고) {교육환경 보호에 관한 법률}, 주거환경개선지구(2013-08-26){도시저소득주민의주거환경 개선을위한임시조치법}, 과밀억제권역(2022-09-01){수도권정비계획법}, 부설주차장((주차 장용도외사용불가))(저촉){주차장법}임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 인천지방법원에서 진행 중인 2025타경513397(1) 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 피OOOOOOOOOOOOOO이며, 해당 물건은 중복 사건으로 분류되어 있습니다.

1.2. 물건 현황

본 건은 인천광역시 동구 송림동 347에 위치한 인천브리즈힐아파트 101동 4층 405호로, 용도는 아파트입니다. 철근콘크리트구조로 29층 건물 중 4층에 해당하며, 이용 상태는 아파트입니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가는 367,000,000원입니다.

토지 면적은 37.11㎡ (약 11.23평)이며, 토지 지분은 37.1118㎡입니다.

건물 면적은 74.94㎡ (약 22.67평)이며, 건물 지분은 74.94㎡입니다.

토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 인천광역시 동구 송림동 소재 재능고등학교 북측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트 단지와 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다. 또한, 인천 송림1·2구역 재개발 사업이 진행 중으로, 이는 향후 지역 환경 변화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

2.2. 교통 및 도로망

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본 건 북서측으로는 폭 약 15미터, 남측으로는 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 규제

본 물건지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역에 해당합니다. 또한, 소공원, 소로2류, 완충녹지(저촉), 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 교육환경 보호를 위해 여러 학교(재능고, 인천전자공고, 재능대 등)의 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다. 주거환경개선지구로 지정된 점도 특이사항입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리(을1)는 2021년 10월 18일 접수된 인천옹진농업협동조합의 근저당권(302,400,000원)입니다. 이후 피제이파이낸셜대부주식회사(120,000,000원), 에이파이낸셜대부주식회사(전세권설정 5,000,000원), 유니온저축은행(근저당권부채권근질권설정 120,000,000원) 등의 권리가 설정되었으나, 모두 말소될 예정입니다.

현재 채권 최고액 합계는 432,141,580원입니다.

가장 최근의 권리로는 2025년 10월 28일 접수된 피제이파이낸셜대부의 임의경매(64,000,000원)가 있으며, 이는 본 경매사건(2025타경513397)과 관련이 있습니다.

3.2. 임차인 현황

본 물건에는 에이파이낸셜대부주식회사가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 5,000,000원, 차임 0원입니다. 그러나 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 이에 따라 인수할 보증금은 0원입니다.

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(근저당, 전세권, 임의경매, 압류, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다. 인수할 권리는 없으므로, 낙찰자는 해당 물건을 권리상 깨끗한 상태로 취득할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 건이 위치한 송림동 일대는 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 특히, 송림플라자 부지에 주민편의시설 조성이 예정되어 있어 향후 지역 상권 활성화에 기여할 것으로 보입니다. 또한, 송림골 꿈드림센터 등 다목적 시설 조성은 지역 주민들의 편의 증진과 함께 관련 상업 활동에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

4.2. 잠재적 가치

송림1·2구역 재개발 사업 진행 및 지역 내 편의시설 확충 계획은 장기적으로 본 물건의 가치 상승 잠재력을 높이는 요인이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

주변에 재능고등학교, 재능대학, 인천전자공업고등학교 등 다수의 교육 시설이 있어 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 편의 시설

송림골 꿈드림센터(어린이영어도서관, 육아종합지원센터, 건강생활지원센터, 다목적 체육관 등)와 같은 다목적 시설이 인근에 조성되어 있어 주민들의 생활 편의성이 높을 것으로 예상됩니다. 또한, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.3. 기타 생활 편의

주변에 공원 시설(소공원, 완충녹지)이 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 제한

본 건은 중복 사건으로 진행되고 있으며, 주거환경개선지구로 지정되어 있어 향후 개발 계획 등에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 또한, 소공원, 소로, 완충녹지 등 다양한 용도지역 및 지구에 저촉되는 부분이 있습니다.

6.2. 권리관계 잠재 리스크

등기부상 권리분석 결과, 모든 권리는 매각으로 소멸되어 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 임차인 역시 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다. 따라서 권리관계로 인한 직접적인 리스크는 낮다고 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 동구 송림동에 위치한 아파트로, 재능고등학교 인근에 자리 잡고 있습니다. 74.94㎡(약 22.67평) 면적의 아파트로, 감정가는 3억 6천 7백만 원입니다. 주변에는 재개발 사업 진행, 생활 편의시설 확충 계획 등 긍정적인 개발 호재가 있으며, 교육 및 교통 환경 또한 양호한 편입니다. 권리분석 상 인수할 권리 및 임차인의 보증금 부담이 없는 깨끗한 물건입니다. 다만, 중복 사건이라는 점과 주거환경개선지구라는 특이사항은 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 재개발 호재: 송림1·2구역 재개발 사업 진행으로 인한 지역 가치 상승 기대.

* 편의시설 확충: 송림골 꿈드림센터 등 지역 내 편의시설 개선으로 인한 주거 만족도 향상.

* 우수한 교육 및 교통 환경: 재능고등학교 등 교육시설 인접, 버스정류장 가까워 편리한 교통.

* 권리관계 무하자: 인수할 권리 및 보증금 부담이 없어 안전한 투자가 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 367,000,000원이며, 인수할 보증금은 0원입니다. 최근 실거래가 자료에 따르면 인천브리즈힐 아파트 24평형의 경우 3억 1천만 원 전후에 매물이 나와 있거나 거래된 사례가 있습니다. 또한, 2026년 10월 기준 24평형 매물이 3억 500만 원에서 3억 1천만 원 사이에 호가되고 있으며, 3억 7천만 원 내외의 실거래가도 확인됩니다. 재개발 사업 진행 및 지역 내 편의시설 확충 등의 호재를 고려할 때, 감정가 이상으로 입찰 경쟁이 있을 수 있으나, 유사 평형대의 최근 시세 및 매물가를 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 보수적으로 접근한다면 감정가 대비 90% ~ 100% 수준인 3억 3천만 원 ~ 3억 7천만 원 사이에서 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.