나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513445 [1] 인천광역시 서구 석남동 470-15 석남동빌라 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태산 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 "석남초등학교" 북서측 인근에 위치하고, 본건 주위는 다세대주택, 아파트 등의 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근 또는 근거리에 버스정류장 및 지하철역(가정중앙시 장역,석남역) 등의 대중교통시설이 소재함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물내 3층 302호로서, 외벽: 드라이비트 마감. 창호: 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 부지의 북측 진입도로를 통하여 서측 '서달로149번길'과 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생 교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거 래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~ 2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건동의 명칭은 귀 제시목록상 ‘석남동빌라’로 되어 있으나 현황 ‘태경주택 A동’으로 표시 및 통칭되고 있으므로 경매진행시 참고 바람.

물건 비고

-공부상 '석남동빌라'로 되어 있으나 현황 '태경주택A동'으로 표시 및 통칭되고 있음.
태경주택은 A,B 2개 동으로 이루어져있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경513445 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 석남동 470-15 석남동빌라 3층 302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 140,000,000원

* 토지면적: 27.11㎡ (약 8.11평)

* 토지지분: 27.11㎡ (약 8.11평)

* 건물면적: 59.62㎡ (약 18.04평)

* 건물지분: 59.62㎡ (약 18.04평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO (서울보증보험)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 서구 석남동 소재 "석남초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 등 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역임.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근 또는 근거리에 버스정류장 및 지하철역(가정중앙시장역, 석남역) 등의 대중교통시설이 소재함. 본 부지의 북측 진입도로를 통하여 서측 '서달로149번길'과 연결됨.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023-10-17 접수 압류 (남동세무서장)

* 소멸되는 권리:

* 을구 9번 주택임차권 (한국토지주택공사): 권리분석상 대항력 없으며, 등기부 요약상 말소로 기재되어 있음. 물건명세서상 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸 예상됨.

* 갑 6번 압류 (남동세무서장)

* 갑 7번 압류 (서구(인천광역시))

* 갑 8번 강제경매 (서울보증보험)

* 인수되는 권리: 없음. (인수 보증금 합계 0원)

* 임차인 분석:

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-09-11

* 확정일자: 2020-08-24

* 대항력: 없음. (따라서 매각으로 인해 소멸되며, 임차인의 보증금은 인수되지 않음)

4. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변으로 다세대주택, 아파트 등의 공동주택과 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능한 지역임.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 근린생활시설 이용 가능.

* 교육시설: 석남초등학교 북서측 인근에 위치하여 도보 통학 가능. (상대보호구역에 해당)

6. 잠재적 리스크

* 건물명칭 혼동: 공부상 '석남동빌라'로 되어 있으나, 현황 '태경주택 A동'으로 통칭되고 있음. 태경주택은 A, B 2개 동으로 이루어져 있어, 등기부등본 및 현황 조사 시 혼동 가능성 있음.

* SGI 인수조건 변경: SGI(서울보증보험) 관련 인수 조건 변경 사항이 있으며, 물건명세서에 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 점을 고려할 때, 계약 진행 시 관련 내용을 명확히 확인해야 함.

* 기타 특이사항:

* 건축년도 1992년으로 노후화 가능성 있음.

* 토지 이용 계획상 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당함.

* 토지거래허가구역 지정 기간이 2026년 8월 25일로 만료되었으므로, 외국인 주택 취득 관련 허가 사항은 현재 적용되지 않음.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 석남동에 위치한 다세대주택으로, 인근에 학교와 주거 단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의성은 갖춘 물건입니다. 권리 분석상 임차인의 대항력이 없고 대부분의 권리가 말소될 예정이므로 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 건물 명칭 혼동, SGI 관련 조건 변경 등은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 인천 지하철 2호선 석남역 및 가정중앙시장역 인근으로 대중교통 이용 편리.

* 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요 기대.

* 권리상 특별히 인수해야 할 부담이 없어 명확한 투자 가능.

9. 예상 입찰가

감정가는 140,000,000원이며, 최근 주변 다세대주택 거래 사례를 분석한 결과, 본건의 면적과 가치를 고려할 때 합리적인 입찰가는 130,000,000원에서 140,000,000원 사이로 예상됩니다. 다만, SGI 인수조건 변경 사항 등 추가 확인 사항을 고려하여 보수적으로 접근할 것을 권고합니다. 따라서, 135,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.