나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513390 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 624-133 다송캐슬 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 '인천 도화초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위 는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서, 제반 주위환경은 보 통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, '도화역(지하철 1호선)' 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제401호로서, (사용승인일 : 2021. 07. 07.) - 외 벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등, - 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지를 자체지반 평탄하게 조성한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 고도지구(2024-12-30)(G.L+15m 이하(인천광역시 고시 제2024-435호)), 지구단위 계획구역(수봉 지구단위계획), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-09-02)(인천 광역시남부교육지원청 제2024-215호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26 .~2026. 8. 25.))),지적재조사사업지구(도화5지구 지적재조사사업 예정지구(인천광역시미추 홀구 공고 제2025-1847호))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경513390 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 624-133 다송캐슬 4층 401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 309,000,000원

* 토지면적: 65.65㎡ (약 19.86평)

* 건물면적: 57.34㎡ (약 17.35평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 사용승인일: 2021년 07월 07일

* 건축물 층수: 5층 건물 중 4층

1.2. 입지조건

* 위치: 본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 '인천 도화초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 교통: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, '도화역(지하철 1호선)' 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

* 도로: 본건 북동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

* 토지 이용 계획: 본건은 준주거지역, 고도지구, 지구단위계획구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 지적재조사사업지구 등에 속해 있음.

1.3. 권리분석

* 권리관계:

* 말소기준권리: 을2. 한국주택금융공사 근저당권 (접수일자: 2022.12.15.)

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부등본상 을2 근저당보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다. (근저당, 가압류 등)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 공시된 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없습니다. 다만, '대항력 있는 임차인'은 별도 분석이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이명식

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 05월 04일

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 전입일자(2022.05.04)가 말소기준권리(2022.12.15)보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임대차 관계 및 계약 내용을 반드시 면밀히 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: 추병선

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 06월 23일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 대항력 있는 임차인의 실제 보증금 및 권리 관계는 별도 확인 필수)

* 등기부채권 총액: 391,015,214원

1.4. 상권분석

* 주변 시세 분석 (제공된 JSON 데이터 기반):

* 비교 대상 물건들은 대부분 1980년대~1990년대에 건축된 연립/다세대 주택으로, 본건(2021년 사용승인)과 건축 연식 차이가 매우 큽니다. 따라서 시세 비교 시 연식 차이를 반드시 고려해야 합니다.

* 최근 매매 사례 (2026년 5월):

* 인천 미추홀구 도화동 233-1번지, 한양(1983년식, 53.85㎡): 9,000만원 (약 16.3평, 평당 약 55.2만원)

* 인천 미추홀구 도화동 245-8번지, 우림빌라(1992년식, 32.76㎡): 4,500만원 (약 9.9평, 평당 약 45.5만원)

* 인천 미추홀구 도화동 116-10번지, 금호빌라(1990년식, 38.23㎡): 5,000만원 (약 11.6평, 평당 약 43.1만원)

* 본건(57.34㎡, 약 17.35평)은 2021년 신축 건물로, 감정가는 309,000,000원입니다. 비교 사례들과 연식 및 가격 차이가 매우 크므로 직접적인 비교에는 무리가 있습니다. 감정가는 신축 연식 및 당시 시장 상황을 반영한 것으로 판단됩니다.

* 현재 시세 기준, 본건과 같은 신축 다세대 주택임을 감안할 때 감정가 수준은 합리적으로 보일 수 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인 존재로 인한 명도 및 잠재적 비용 발생 가능성은 시세 반영에 중요한 변수가 될 것입니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제401호입니다.

* 건축 자재: 외벽은 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되었습니다.

* 이용 상태: 현재 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 토지 이용: 완경사지를 자체 지반 평탄하게 조성한 사다리형 토지 위에 건립되어 있으며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: '이명식' 임차인은 전입일자가 말소기준권리보다 앞서 대항력을 보유하고 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임대차 계약 내용을 확인하지 않고 입찰할 경우, 명도 시 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 명도 지연의 위험이 매우 높습니다. 이는 본건의 가장 중대한 리스크 요인입니다.

* 임대 관계 미상: 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 정확한 임대차 현황 파악에 어려움이 있습니다.

* 지역 제한: 고도지구(GL+15m 이하), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등) 등 관련 법규에 따른 지역적 제한이 존재합니다.

1.7. 종합 의견

* 본건은 2021년에 사용승인된 비교적 최신 건물의 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건 또한 도화역 역세권임을 감안할 때 양호한 편입니다.

* 감정가는 3억 9백만원으로 책정되었으나, 가장 큰 우려는 대항력 있는 임차인 '이명식'의 존재입니다. 보증금 및 차임이 0원이라는 점은 정상적인 임대차 관계를 의심하게 하며, 명도 협상 과정에서 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 제공된 주변 부동산 시세 자료는 대부분 건축 연식이 오래된 주택들이므로, 본건의 신축 연식과 직접 비교하기는 어렵습니다. 감정가는 신축 건물의 가치를 반영한 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인의 명도 관련 비용을 반드시 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮아 내부 상태가 양호할 것으로 예상되며, 즉시 거주 또는 임대 수익 창출에 용이합니다.

* 역세권 입지: 도화역(1호선) 및 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 주거 환경: 주택가에 위치하여 비교적 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 309,000,000원

* 고려사항:

* 신축 건물로서의 가치.

* 대항력 있는 임차인(보증금 0원, 차임 0원) 존재로 인한 명도 불확실성 및 잠재적 협상 비용 발생 가능성.

* 주변 시세와의 격차 (연식 차이 큼).

* '인수 보증금 합계'가 0원이므로 법적으로 부담해야 할 임차인 보증금은 없습니다. 그러나 대항력 있는 임차인과의 원활한 명도를 위해서는 별도의 협상 및 합의가 필수적이며, 이 과정에서 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

* 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 위에서 언급된 대항력 있는 임차인 관련 리스크를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 필요합니다. 명도 관련 비용 및 예상치 못한 상황 발생 가능성을 고려하여, 감정가의 80~85% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

* 예상 입찰가 범위: 240,000,000원 ~ 260,000,000원

* (예시: 250,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.