나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1520 [1] 인천광역시 중구 운서동 2709-3 영종주공스카이빌아파트 704동 8층802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운서동 소재 "인천공항고등학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 아파트단지, 단독주택, 학교시설, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건 아파트단지까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근 신도시북로 및 영종대로변에 버스정류장이 소재하고, 남동측 근거리에 "운서역"이 위치하여 대중교통사정은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 지상10층 건물내 제8층 제802호로서, (사용승인일 : 2002.05.14.) 외벽 : 몰탈위 페인팅마감 내벽 : 벽지 및 타일마감 등 창호 : 새시 이중창 마감 등임.

이용상태

아파트 단위세대(방3,거실겸주방,욕실겸화장실,베란다 등)로 이용중임. ※ 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 등의 부재로 집합건축물대장, 첨부도면, 현지 주민 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 업무진행시 참고하시기 바람.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 도시가스 개별 난방설비 등이 되어 있는 것으로 탐문 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 유사장방형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 광대로(영종대로,신도시북로)에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 도로(접합) , 시가지조성사업지역, 경제자유구역(운북4지구 지적재조사사업 완료에 따른 지형도면 변경 고시)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(공항고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(공항중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(삼목초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(공항고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 토지거래허가구역(지정기간:2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경1520 (1) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1520 (1)

소재지: 인천광역시 중구 운서동 2709-3 영종주공스카이빌아파트 704동 8층802호

용도: 아파트

감정가: 226,000,000원

토지면적: 62.10㎡ (약 18.79평)

토지지분: 62.0958㎡ (약 18.79평)

건물면적: 59.64㎡ (약 18.04평)

건물지분: 59.64㎡ (약 18.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO

아파트 전용면적: 59.64㎡ (약 18.04평)

분양면적: 별도 표기 없음

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 중구 운서동 소재 "인천공항고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 단독주택, 학교시설, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있음.

교통상황: 본건 아파트단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근 신도시북로 및 영종대로변에 버스정류장이 있고, 남동측 근거리에 "운서역"이 위치하여 대중교통 사정은 대체로 무난한 편임.

인접 도로상태: 본건 남측 및 서측으로 광대로(영종대로, 신도시북로)에 각각 접함.

1.3. 권리분석

집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 대한주택공사 (2002-07-11)

* 소유권이전: 문종규 (2007-12-14)

* 근저당: 국민은행 (2016-07-06, 194,400,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 중국인 (2022-10-05, 120,000,000원) - 말소

* 소유권이전: 박휘자 (2025-09-30, 상속)

* 임의경매: 국민은행 (2025-10-28, 137,665,182원) - 인천지방법원 2025타경1520

등기부채권 총액: 314,400,000원

말소되지 않는 권리: 지상권 (개요: 없음)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 본건의 임대관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

1.4. 상권분석

본건은 "인천공항고등학교" 인근에 위치하며, 주변에 아파트단지, 단독주택, 학교시설, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 환경이 형성되어 있음. "운서역"이 인근에 있어 역세권의 이점을 가지고 있으며, 대중교통 이용이 편리함.

1.5. 생활정보

건물구조: 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 지상10층 건물 내 제8층 제802호 (사용승인일: 2002.05.14.)

마감: 외벽 - 몰탈위 페인팅 마감, 내벽 - 벽지 및 타일 마감 등, 창호 - 새시 이중창 마감 등

이용상태: 아파트 단위세대 (방3, 거실겸주방, 욕실겸화장실, 베란다 등)로 이용 중임.

설비내역: 위생 및 급배수 설비, 소방 설비, 승강기 설비, 도시가스 개별 난방 설비 등이 되어 있는 것으로 탐문 조사됨.

1.6. 잠재적 리스크

특이사항: 토지거래허가구역, 유동화물건.

토지이용계획 및 제한상태:

* 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 시가지조성사업지역, 경제자유구역(운북4지구), 장애물제한표면구역(수평표면), 상대보호구역(공항고등학교, 공항중학교, 삼목초등학교), 절대보호구역(공항고등학교), 성장관리권역.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 토지거래허가구역, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.). 현재 지정 기간 내에 있어 외국인 또는 특정 면적 이상 토지 거래 시 허가 절차가 필요함.

현장조사 시 특이사항: 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 집합건축물대장, 첨부도면, 현지 주민 탐문 조사 등을 기준으로 하여 업무 진행 시 참고 필요.

임대관계 미상: 임차인이 없는 것으로 파악되나, 임대관계가 미상인 점은 잠재적 리스크로 고려해야 함.

혐오시설: 본건 소재지인 인천광역시 중구 운서동 2709-3 일대에서 특별히 언급되는 혐오시설(쓰레기 처리 시설, 대규모 공장 등)은 검색 결과에서 확인되지 않았음. 다만, 해당 지역은 인천공항과 인접하고 있어 관련 시설이나 항공기 운항으로 인한 소음 등의 가능성은 간접적으로 고려될 수 있음.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천공항고등학교 남측 인근에 위치한 아파트로, 운서역이 근거리에 있어 교통이 편리하고 주변에 학교, 공원, 근린생활시설이 혼재하여 주거 환경이 양호한 편임. 2002년에 건축되어 일반적인 아파트 설비를 갖추고 있음. 그러나 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 특히 외국인 토지거래허가구역 지정 기간(2026년 8월 25일까지) 내에 있어 거래 시 허가 절차가 요구되는 점은 주요 리스크 요인임. 또한, 임대관계가 미상이며, 현장 조사 시 폐문 등으로 인한 정보의 제한이 있었던 점도 유의해야 할 부분임.

1.8. 투자 포인트

* "운서역" 역세권 및 광대로 인접으로 인한 우수한 교통 접근성.

* "인천공항고등학교" 인근으로 주거 및 교육 환경 양호.

* 경제자유구역(운북4지구)에 포함되어 향후 개발 잠재력 보유.

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정됩니다. 본건의 경우 인수 보증금이 0원으로 파악되었으므로, 이를 제외한 금액으로 산정됩니다.

현재 감정가는 226,000,000원입니다. 정확한 예상 입찰가는 시장 조사, 유사 물건의 최근 거래 사례, 낙찰가율, 권리 관계, 그리고 특히 토지거래허가구역으로 인한 추가적인 행정 절차 및 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 또한, 현지 시세 및 향후 부동산 시장 전망을 면밀히 분석하는 것이 중요합니다. 본 물건의 경우, 지정 기간 내 토지거래허가구역으로 인한 잠재적 제약이 입찰가 산정에 영향을 미칠 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.