나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513226 [1] 인천광역시 강화군 삼산면 상리 619 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 코아 · 평가일 2025.11.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 삼산면 상리 소재 "상2리마을회관" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지(전,답), 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형 평지로서, 근린생활시설의 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

본건토지 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(주거형)), 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, <추가기재>※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

-기호(2-가) : 철근콘크리트구조 슬라브지붕 2층 건물로서, 외 벽 : 적벽돌 마감 등. 내 벽 : 몰탈위 페인트 마감. 일부철거 상태임. 창 호 : 기준시점 현재 철거상태 임. -기호(2-나) : 벽돌구조 (철근)콘크리트지붕 단층 건물로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 내 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 창 호 : 나무틀 창호임. -기호(2-다) : 벽돌구조 (철근)콘크리트지붕 단층 건물로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 내 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 창 호 : 나무틀 창호임. -기호(2-라) : 벽돌구조 (철근)콘크리트지붕 단층 건물로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 내 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 창 호 : 나무틀 창호임.

이용상태

-기호(2-가) : 1층-근린생활시설(공실), 2층-근린생활시설(공실) -기호(2-나) : 부속창고(공실) -기호(2-다) : 부속창고(공실) 및 화장실 -기호(2-라) : 부속창고(공실)

설비내역

기본적인 급·배수설비, 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조

공부와의 차이

건물등기사항전부증명서 및 일반건축물대장상 건물이 상리 619번지, 상리 산172-3번지 양지상에 있는것으로 기재되어 있으나, 지적정리로 상리 619번지 단일지상에 존재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록2.
-건물 인테리어 공사를 하다가 중단된 건물로 보임.
-건물등기사항전부증명서 및 일반건축물대장상 건물이 '상리 619, 산172-3' 양지상에 있는 것으로 기재되어 있으나, 지적정리로 '상리 619' 단일지상에 존재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천지방법원 2025타경513226 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

해당 물건의 소재지는 인천광역시 강화군 삼산면 상리 619번지이며, 신주소는 인천광역시 강화군 상리길 121입니다.

본 건물의 용도는 제1종근린생활시설입니다.

감정평가액은 1,854,706,640원입니다.

토지는 총 7,632.00㎡ (약 2,309.08평)이며, 건물은 총 1,057.88㎡ (약 319.99평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄로 매각하는 건입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

본 건의 채권자는 포천제일신용협동조합으로 추정됩니다.

2. 입지조건

본 건은 인천광역시 강화군 삼산면 상리 소재 "상2리마을회관" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 농경지(전, 답), 임야 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

토지는 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 본 건은 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당합니다. 또한, 문화재보호법 및 관련 법률에 따라 문화재 관련 인허가 사항을 반드시 확인해야 합니다.

3. 권리분석

본건은 인천지방법원 2025타경513226 (1) 사건의 임의경매 물건입니다.

등기부등본 상 말소기준권리는 2024년 5월 7일 접수된 포천제일신용협동조합의 근저당권 (을8)입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

본 건에는 대항력 있는 임차인(주식회사보필인터내셔널)이 존재합니다.

주식회사보필인터내셔널은 2023년 4월 18일 전입하였으며, 보증금 200,000,000원으로 대항력이 있습니다.

따라서, 낙찰자는 해당 임차인의 보증금 200,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다.

등기부채권 총액은 1,622,000,000원입니다.

본 건물 등기부의 채권 총액은 0원입니다.

임차인 현황:

* 남호우: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-02-10. 대항력 없음.

* 주식회사보필인터내셔널: 보증금 200,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-04-18. 대항력 있음.

4. 상권분석

본 건은 강화군 삼산면의 근린생활시설로, 주변 지역은 농경지와 임야가 혼재하는 농촌 및 전원 지역의 특성을 보입니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 점포나 편의 시설이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다.

따라서 업종 선택 시 배후 수요와 지역 특성을 면밀히 고려해야 하며, 높은 집객력을 가진 업종보다는 안정적인 수요를 확보할 수 있는 업종이 유리할 수 있습니다.

5. 생활정보

주변에는 "상2리마을회관"이 인접해 있어 지역 주민들의 커뮤니티 접근성은 양호한 편입니다.

차량 이용 시 강화군 내 주요 지역으로의 이동이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다.

강화읍 등 인근 도시 지역으로의 이동을 통해 쇼핑, 문화, 의료 등 편의 시설을 이용할 수 있습니다.

강화군 삼산면은 석모도 자연휴양림, 민머루해변, 보문사 등 관광 자원이 풍부한 지역으로, 관광객 유입 가능성도 고려해볼 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 건 건물은 인테리어 공사를 하다가 중단된 것으로 추정되어, 추가적인 공사 및 보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

대항력 있는 임차인(주식회사보필인터내셔널)의 보증금 200,000,000원을 인수해야 할 부담이 있습니다.

건축물대장 및 등기사항전부증명서상의 건물 소재 지번과 실제 지적이 불일치하는 문제가 있으며, 이는 행정 절차 진행 시 혼란을 야기할 수 있습니다.

토지이용계획상 문화재보호구역 등 인허가 관련 제한 사항이 있을 수 있으므로, 관련 부서에 면밀한 확인이 필요합니다.

강화군 삼산면 지역 특성상 상권 활성화 및 공실 발생 위험성을 충분히 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 인천광역시 강화군 삼산면에 위치한 근린생활시설 건물로, 공사 중단 상태 및 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담이 있는 물건입니다.

하지만 계획관리지역에 속해 있어 향후 지역 개발 가능성을 기대할 수 있으며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

토지와 건물을 일괄 매각하며, 제시외 건물도 포함되어 있어 전체적인 자산 가치를 파악하는 것이 중요합니다.

입찰 전 현장 조사를 통해 건물 상태를 정확히 파악하고, 임차인과의 협의, 관련 법규 검토를 철저히 진행해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

인천광역시 강화군이라는 지역적 이점과 계획관리지역이라는 용도지역의 잠재적 개발 가능성을 눈여겨볼 수 있습니다.

건물의 현재 상태 개선 및 활용 방안 모색을 통해 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

인수되는 임차 보증금을 고려하여 실질적인 투자 비용을 산출하고, 주변 시세와 비교하여 합리적인 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

넓은 토지 면적은 향후 건축 증축, 재건축 또는 토지 활용 계획 수립 시 유리한 요소로 작용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,854,706,640원입니다.

인수해야 할 임차인 보증금은 200,000,000원입니다.

따라서, 예상 입찰가 산정 시에는 감정가에서 해당 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 삼아야 합니다.

다만, 예상 입찰가는 본 건물의 정확한 현장 상태, 향후 시장 변화, 입찰 참여자들의 경쟁 정도 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

외부 조사 결과:

본건 소재지인 강화군 삼산면 상리 일대는 농경지와 임야가 혼재하는 자연 친화적인 환경을 가지고 있으며, 소규모 마을 단위의 생활권이 형성되어 있습니다.

주변 지역에서 특별한 혐오시설이 발견되지는 않았으며, 주로 자연 경관 및 농업 관련 지역으로 파악됩니다.

주요 명소로는 민머루해변, 보문사 등이 인접해 있어 관광 잠재력도 있는 지역입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.