나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513447 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 577-62 강남그린빌 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산감정 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "인천용현초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 수인분당선 "숭의역"이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건 내 제4층 제402호로서, (사용승인일 : 2010.08.13.) 외벽 : 드라이비트 마감 등. 창호 : 섀시창호.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 장방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-12-26)(인천광역시남부교육지원청 고시 제2024-3호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

본건 402호와 인접 세대 401호의 공부 건축물현황도면 상 위치와 실제 출입문에 부착된 호의 위치가 서로 반대에 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음. 임차보증금 금132,000,000원 / 임대차계약일자 2022년05월14일 / 확정일자 2022년05월16일

물건 비고

-본건은 현황의 외부표기와 ‘집합건축물대장등본’상 건축물현황도의 호별배치가 상이(402호와 401호)하여 본 평가에서는 건축물현황도를 기준으로 감정평가 함. 402호와 401호의 면적 등이 동일하여 가격이 동일하다고 판단되나 경매진행시 참고하시기 바람(자세한 사항은 감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경513447 (1)

채권자: 서울보증보험 주식회사 (추정)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 577-62, 강남그린빌 4층 402호

건물용도: 다세대주택

감정가: 132,000,000원

토지면적: 25.32㎡ (약 7.66평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 52.02㎡ (약 15.74평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

집합건축물대장상 건물명: 강남그린빌

전유부분: 402호

건축물 사용승인일: 2010년 08월 13일

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 소재하며, "인천용현초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 주거 생활 여건이 양호합니다.

3.2. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 소재합니다. 또한, 수인분당선 "숭의역"이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 10월 28일 접수된 미추홀구(인천광역시)의 압류(갑12)입니다.

4.2. 매각으로 소멸되는 권리

* 한국토지주택공사 주택임차권 (을11): 2024년 07월 25일 접수, 임차금액 132,000,000원. 서울보증보험 주식회사가 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임차보증금 반환채권을 포기하고 말소에 동의한다는 확약서를 제출함에 따라 매각으로 소멸됩니다.

4.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 엄세연 임차인: 전입일자 2024년 08월 30일, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음. (확정일자 미확인)

4.4. 인수되는 임차보증금 합계

0원 (엄세연 임차인의 보증금이 0원이므로 인수되는 보증금은 없습니다.)

5. 상권분석

5.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 38.67㎡ (약 11.7평)의 다세대주택이 2026년 5월 6,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 513만원)

* 69.25㎡ (약 20.9평)의 다세대주택이 2026년 5월 11,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 526만원)

* 32.76㎡ (약 9.9평)의 다세대주택이 2026년 5월 6,690만원에 거래되었습니다. (평당 약 676만원)

본건(52.02㎡, 약 15.74평)의 감정가 132,000,000원(평당 약 839만원)은 최근 거래된 유사 물건들의 평당 가격보다 다소 높은 수준입니다. 다만, 감정평가 시점 및 물건의 구체적인 상태에 따라 차이가 있을 수 있습니다.

5.2. 주변 시설

본건은 인천용현초등학교 북서측 인근에 위치하며, 숭의역(수인분당선) 및 버스정류장이 가까워 교통 및 교육 환경이 양호합니다. 주변에 공원 등 생활 편의시설이 소재합니다. (주변 혐오시설 검색 결과, 특별히 확인된 사항은 없습니다.)

6. 생활정보

6.1. 건물 상태 및 설비

본건은 2010년 08월 13일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 4층에 위치한 다세대주택입니다. 외벽은 드라이비트 마감이며, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비가 구비되어 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 건축물 현황도와 외부 표기 호수 불일치

본건 402호와 인접 세대인 401호의 건축물 현황도 상 위치와 실제 출입문에 부착된 호수의 위치가 서로 반대로 표기되어 있어, 경매 진행 시 참고가 필요합니다. 감정평가는 건축물 현황도를 기준으로 하였으며, 401호와 402호의 면적 및 가격은 동일하게 판단되었으나, 이에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

7.2. 임차인 엄세연의 대항력

엄세연 임차인은 보증금 0원, 차임 0원이며 대항력이 있다고 명시되어 있습니다. 다만, 확정일자가 확인되지 않아 법적인 해석에 따라 복잡성이 야기될 수 있으나, 인수되는 보증금이 0원이므로 직접적인 금전 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

7.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 준주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등)으로 지정되어 있어 관련 법규를 준수해야 합니다.

8. 종합 의견

본건 인천지방법원 2025타경513447 (1) 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 위치한 다세대주택으로, 2010년에 건축되어 비교적 신축에 속하며 숭의역 이용이 가능한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리분석 결과, 인수해야 할 임차보증금이 없다는 점은 매우 긍정적인 요소입니다. 다만, 건축물 현황도와 외부 호수 표기 불일치, 그리고 엄세연 임차인의 대항력 존재 여부에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 숭의역(수인분당선) 인근으로 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

* 2010년식 건물로 비교적 최근에 건축되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 권리분석상 인수해야 할 임차보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 주변 학군(인천용현초등학교) 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 132,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 분석 결과, 본건의 평당 가격이 감정가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 그러나 권리상 인수 부담이 없고, 건물의 연식이 비교적 최신이라는 점을 고려할 때, 입찰 경쟁이 예상됩니다.

주변 시세 및 잠재적 리스크(호수 표기 불일치 등)를 종합적으로 고려할 때, 감정가의 90% ~ 100% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 따라서 118,800,000원 ~ 132,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 추천합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과 및 실제 경매 진행 상황을 면밀히 파악하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.