나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513394 [1] 인천광역시 계양구 작전동 679-10 어반스카이 3동 2층204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도시 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 '인천작동초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린시설, 업무시설 등으로 형성된 지대로서, 주위환경 은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 2층 204호로서, (사용승인일: 2019.09.04) 외벽: 페인트 등 마감, 창호: 하이새시 창호임.

이용상태

'오피스텔'로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기, 스프링클러, 소화전, 도시가스, 난방설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필일단의 부정형 토지로서, 현황 '업무시설 ' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측 및 북측으로 각각 왕복2차선도로 및 노폭 약 10미터의 포장도로를 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

공히 준공업지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513394 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 계양구 작전동 679-10 어반스카이 3동 2층204호

건물 용도: 오피스텔

건축물: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 2층 204호

사용승인일: 2019년 9월 4일

1.3. 면적 정보

토지 면적: 17.74㎡ (약 5.37평)

토지 지분: 17.7407㎡ (약 5.37평)

건물 면적: 68.85㎡ (약 20.83평)

건물 지분: 68.85㎡ (약 20.83평)

1.4. 감정가

감정가: 214,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 '인천작동초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린시설, 업무시설 등이 혼재된 지대입니다.

주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

해당 토지는 준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. (외국인 등 주택 용도 취득 관련)

3. 권리분석

3.1. 매각 대상 권리

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 강제경매로 진행됩니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 1번 주택임차권이 등기되어 있으며, 채권자는 김동명입니다.

임차인 김동명 씨는 2022년 10월 7일 전입(사업자)하여 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 233,000,000원, 차임 0원입니다.

확정일자는 2022년 8월 30일입니다.

본 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 정보:

* 이름: 김

* 보증금: 233,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업자: 2022-10-07

* 확정일자: 2022-08-30

* 대항력: 있음

* 등기사항: 을구 1번 주택임차권, 매각 후 인수 (금액: 233,000,000원)

물건명세서상 권리분석에 따르면, 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재하며, 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 김동명 씨의 보증금은 233,000,000원이며, 이는 감정가 214,000,000원을 초과합니다. 따라서, 본건이 감정가 이하 또는 감정가 수준으로 낙찰될 경우, 임차인의 보증금 중 약 19,000,000원 (233,000,000원 - 214,000,000원)은 매수인이 인수하게 될 것으로 예상됩니다.

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리는 남동세무서장의 압류(2023-10-17)이며, 본 경매 개시 결정 등기를 포함한 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 현황

본건 인근에는 주거 시설과 함께 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 분포하고 있습니다.

이는 지역 주민들을 위한 기본적인 상업 기능을 제공합니다.

4.2. 업종 분포 (추론)

주거 및 업무 복합 지역 특성상, 식당, 카페, 소매점, 사무실 등이 혼재되어 있을 것으로 예상됩니다.

생활 편의를 위한 다양한 업종의 상권이 형성되어 있을 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인천작동초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

그 외 다수의 교육 시설이 주변에 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 편의 시설

지역 내 근린시설 및 상업시설을 통해 기본적인 쇼핑, 의료, 금융 등 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.3. 기타 생활 기반 시설

건물 자체적으로 위생, 급배수, 승강기, 스프링클러, 소화전, 도시가스, 난방 설비 등을 갖추고 있어 편리한 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 리스크

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제입니다.

임차인의 보증금 중 약 19,000,000원은 매수인이 인수하게 될 가능성이 높습니다.

이는 총 투자 비용에 상당한 영향을 미치므로, 철저한 계산과 대비가 필요합니다.

임대차 관계 및 명도 진행 상황에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

6.2. 토지 이용 제한

준공업지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

특히, 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다 (2026.08.25까지).

해당 지역이 준공업지역이므로, 주변에 소음, 악취 등을 유발할 수 있는 시설이 있을 가능성을 배제할 수는 없으나, 제공된 정보와 건축물대장 상 주변 환경은 주거 및 업무 시설 위주로 묘사되어 있어 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다.

6.3. 기타

오피스텔의 경우, 관리비 체납 여부 및 관리단과의 관계 등도 확인해야 할 사항입니다.

건물 사용승인일(2019년 9월 4일)이 비교적 최근이지만, 건물의 노후 상태에 따른 유지보수 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 작전동에 위치한 신축급 오피스텔로, 입지 조건 및 생활 편의성은 보통 수준입니다.

가장 큰 특징이자 리스크 요인은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제입니다. 이는 총 투자 비용에 상당한 영향을 미치므로, 철저한 계산과 대비가 필요합니다.

감정가 대비 높은 임차인 보증금으로 인해, 일반적인 경매 투자 수익률을 기대하기는 어려울 수 있으나, 시장 시세와의 차이 및 잠재적 가치 상승 요인을 면밀히 검토해야 합니다.

현 시세 대비 감정가 수준은 적절한 것으로 보이나, 인수되는 임차 보증금을 고려한 총 매수 비용을 산정하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

신축급 오피스텔 (2019년 준공)으로 상품성이 양호합니다.

인근 지역의 꾸준한 주거 및 업무 수요가 예상됩니다.

대항력 있는 임차인 인수 시, 해당 보증금 규모를 제외한 금액으로 실질적인 취득 비용을 낮출 수 있는 기회가 될 수 있습니다 (단, 총 매수 비용 증가).

지역 내 시세 변동 추이 및 향후 개발 계획 등을 고려한 장기적인 시각으로 접근 시 수익 창출 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 사례 (2025년 7월 ~ 2026년 3월)를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 68.85㎡)의 오피스텔 매매가는 198,850,000원 ~ 220,000,000원 범위에서 형성되어 있습니다.

본건의 감정가는 214,000,000원이며, 이는 최근 시세 범위 내에 있습니다.

최근 실거래가 최고가 220,000,000원(2025.07.30, 5층)을 참고할 때, 본건(2층)의 적정 시장 가치는 보수적으로 210,000,000원 ~ 220,000,000원으로 추정할 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

물건의 실질적 시장 가치(약 215,000,000원)에서 매수인이 인수해야 하는 임차 보증금(약 19,000,000원)을 제외한 금액을 예상 입찰가로 산정합니다.

예상 입찰가 = 시장 가치 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 215,000,000원 - 19,000,000원 = 196,000,000원

따라서, 예상 입찰가는 약 196,000,000원 수준으로 제안합니다.

주의: 이는 순수 물건의 '취득 가격'을 의미하며, 실제 낙찰가는 입찰 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

9.3. 총 예상 비용 (낙찰가 + 인수 보증금)

예상 낙찰가: 196,000,000원

인수 보증금: 19,000,000원

총 예상 비용: 196,000,000원 + 19,000,000원 = 215,000,000원

이는 물건의 적정 시장 가치 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.