나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경2498 [1] 경기도 남양주시 다산동 6250 현대테라타워디아이엠씨 8층에이에프08-0010호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: YH · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 '다산한강초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 등 대중교통시설이 다수 소재하고 있어 종합적인 교통상황은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층/지하 4층 건으로서, 외벽 : 복합판넬 등 마감, 창호 : 페어글래스 창호 등 마감임.

이용상태

공부 상 '공장(지식산업센터)'로 기재되어 있음.

설비내역

위생, 급배수, 소화전 설비 및 승강기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 및 토지 대비 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물과 동서남북 4방향으로 외곽 공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대로1류(폭 35m~40m)(주간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(남양주 다산지금 공공주택지구)<공공주택 특별법>, 역사문화환경보존지역(가운동지석묘 보호구역외곽경계로부터200M이상300M이내의지역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 남양주지원 2025타경2498 (1)

소재지: 경기도 남양주시 다산동 6250 현대테라타워디아이엠씨 8층 에이에프08-0010호

용도: 지식산업센터

감정가: 225,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO

특이사항: 유동화물건

1.2. 면적 정보

토지면적: 14.41㎡ (약 4.35평)

토지 지분: 14.407㎡ (약 4.35평)

건물면적: 54.99㎡ (약 16.64평)

건물 지분: 54.99㎡ (약 16.64평)

1.3. 건축물 정보 (현대테라타워DIMC)

준공일: 2022년 5월 4일

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조

건물 층수: 지하 4층 ~ 지상 10층

총 호실 수: 2,128호실

건폐율: 69.77%

용적률: 496.08%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 남양주시 '다산한강초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 다수의 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 종합적인 교통 상황은 대체로 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구)으로 지정되어 있습니다. 또한 대로1류, 중로1류, 중로2류 도로에 접하고 있습니다.

다수의 토지 이용 제한 사항이 존재합니다:

* 가축사육제한구역

* 공공주택지구(남양주 다산지금 공공주택지구)

* 역사문화환경보존지역 (가운동지석묘 보호구역 외곽 경계로부터 200M 이상 300M 이내 지역)

* 배출시설설치제한지역

* 준보전산지

* 과밀억제권역

* 공장설립승인지역

* 공장설립제한지역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025년 8월 26일 지정, 대상: 외국인 등/용도: 주택)

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 개요

채권자: 국OOO

경매 구분: 부동산 임의경매

사건 번호: 남양주지원 2025타경2498 (1)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-01-25

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 등기부 요약

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (국민은행, 218,900,000원, 2022-06-28 접수)

* 소유권이전 (갑3, 상속, 김청수, 2025-10-14 접수)

* 임의경매개시결정 (갑4, 국민은행, 746,801,926원, 2025-10-27 접수)

* 등기부채권 총액: 218,900,000원

3.4. 매각 후 소멸되지 않는 권리

* 지상권 (자료상 명시적 언급 없으나, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 표기되어 있음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 지역은 아파트 단지와 근린생활시설, 주택 등이 혼재된 주거 및 상업 복합지역입니다. '다산한강초등학교' 인근에 위치하여 지역 주민을 대상으로 한 상권 형성이 가능합니다.

4.2. 잠재적 고객 분석

인근 다수의 아파트 단지 거주자들을 잠재적 고객으로 확보할 수 있습니다. 또한, 지식산업센터라는 점을 감안할 때, 주변 산업단지 또는 회사 종사자들을 대상으로 한 비즈니스 수요도 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

'다산한강초등학교'가 인근에 위치하고 있습니다.

5.2. 교통 시설

다수의 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

5.3. 편의 시설

근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건 특성

유동화 물건으로, 채권 양수도 등 복잡한 권리 관계가 있을 수 있어 면밀한 권리 분석이 요구됩니다.

6.2. 토지 이용 제한

다수의 토지 이용 계획 및 제한 사항(공공주택지구, 역사문화환경보존지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등)은 향후 건물 증축, 용도 변경 등 토지 활용에 제약을 줄 수 있습니다. 특히, 역사문화환경보존지역 및 폐기물매립시설 설치 제한 지역의 경우, 해당 지역의 환경적, 문화적 특성에 따른 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타 사항

* '다산지금 공공주택지구' 내에 위치하여 향후 지역 개발 방향에 영향을 받을 수 있습니다.

* '한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률'에 따른 폐기물매립시설 설치 제한 지역에 해당합니다. 이는 주변 지역의 개발 및 환경 관련 규제에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 다산동에 위치한 현대테라타워DIMC 내 지식산업센터로, 2022년 신축된 건물로서 비교적 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다. '다산한강초등학교' 남측 인근의 입지조건과 차량 및 대중교통 접근성이 우수하여 일반적인 상업 활동 및 주거용으로도 활용 가치가 있습니다.

다만, 유동화 물건이라는 특성과 다수의 토지 이용 제한 사항은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 특히, 공공주택지구, 역사문화환경보존지역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등은 향후 부동산 가치 상승이나 활용 계획에 잠재적인 영향을 미칠 수 있습니다. 권리 분석상 인수할 임차 보증금은 없으나, 유동화 물건 특성상 추가적인 법률 검토가 권장됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 지식산업센터: 비교적 최근에 준공되어 시설 노후화가 적어 관리비 절감 및 임대 경쟁력 확보에 유리합니다.

* 다산신도시 개발 잠재력: 다산신도시 개발이 진행됨에 따라 지역 가치 상승 기대가 가능합니다.

* 우수한 교통망: 강변북로 및 대중교통 접근성이 뛰어나 비즈니스 활동에 유리한 환경을 제공합니다.

* 직주근접 수요: 주변 아파트 단지 및 다산신도시 내 유입 인구를 대상으로 한 임대 수익 창출 기회가 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원이므로, 인수되는 채무는 없습니다. 감정가 225,000,000원을 기준으로, 최근 실거래가, 주변 시세, 경매 시장 동향, 물건의 특이사항(유동화 물건, 토지 이용 제한 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.