나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72515 [1] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 57 다산드림타운 107동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 소재 "화도초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등, 일반적인 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 층수 : 지하 1층, 지상 4층 건물 내 4층 소재 외벽 : 벽돌타일붙임, 몰탈 위 페인팅 등 마감 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 완경사지이며, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(2012-11-29)(첫단추유치원), 상대보호구역(화도초등학교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호), 수질보전특별대책지역(1권역), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) 등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 후첨 "내부구조도" 및 "사진용지"와 같이 제시외건물 ㉠, ㉡이 소재하며, 구조, 용도, 관리상태 등을 종합적으로 고려하여 감정평가하였으니, 경매진행시 참고 바람. - 임대관계 미상임.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 57, 107동 4층 402호에 소재한 다세대주택입니다. 사건번호는 남양주지원 2025타경72515 (1)이며, 감정가는 173,650,000원입니다. 토지 면적은 41.34㎡ (약 12.51평)이고, 건물 면적은 62.08㎡ (약 18.78평)입니다. 또한, 8.10㎡ (약 2.45평)의 제시외 건물 면적이 포함되어 있으며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 본 경매는 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 고OOOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 "화도초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 일반적인 주거 지역입니다.

차량 접근은 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 지하 1층, 지상 4층 건물 중 4층에 위치합니다. 2012년 10월 26일 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 속합니다.

토지는 사다리형의 완경사지로, 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

북측으로는 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

등기부 요약에 따르면, 본건의 소유권은 임찬기, 이주생, 정건석 순으로 이전되었습니다.

말소기준권리는 2019년 12월 13일에 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권 (108,000,000원)입니다.

말소기준권리보다 늦은 날짜에 설정된 권리들(근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정 등)은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

현재 제시된 등기부 정보상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 특별한 권리(예: 지상권)는 확인되지 않습니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다.

주의사항으로 "제시외 건물 포함" 및 "임대관계 미상임"이 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

주변 연립, 다세대, 빌라의 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 7월 거래된 사례는 다음과 같습니다.

* 59.94㎡ (1996년식, 3층): 121,000,000원

* 76.6㎡ (1991년식, 3층): 80,000,000원

* 54.03㎡ (2019년식, 2층): 145,000,000원

본건은 2012년식으로 비교적 신축에 속하며, 건물 면적 62.08㎡ (약 18.78평)은 최근 거래 사례 중 54.03㎡ 및 59.94㎡ 물건과 유사한 규모입니다. 가장 최근 연식인 2019년식 54.03㎡ 물건이 145,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 시장 가치는 1억 4천만원에서 1억 5천만원 이상으로 추정됩니다.

감정가 173,650,000원은 최근 실거래가 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교육: 화도초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의: 주위에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 주거 밀집 지역으로 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 현재 제공된 정보와 일반적인 검색으로는 인근에 혐오시설이 직접적으로 확인되지 않았습니다. 그러나 개발 예정 지역이나 향후 환경 변화 가능성에 대한 추가적인 현장 조사가 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미확인: 임대 관계가 미상으로 되어 있어, 실제 점유자 및 대항력 있는 임차인 존재 여부에 대한 확인이 필수적입니다. 인수 보증금이 0원이지만, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 제시외 건물: 8.10㎡의 제시외 건물이 포함되어 매각되므로, 해당 건물의 법적 지위(무허가 여부 등), 이용 상태, 철거 가능성 등을 면밀히 파악해야 합니다.

* 감정가와 시세 차이: 감정가가 최근 실거래가 시세보다 높게 책정되어 있어, 입찰 시 가격 판단에 신중을 기해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 다세대주택으로, 초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하며, 2012년식 건물이어서 내부 상태 및 거주 여건이 양호할 것으로 예상됩니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸될 것으로 보여 비교적 깨끗한 권리 상태를 기대할 수 있습니다.

다만, 임대 관계 미확인, 제시외 건물 포함, 그리고 감정가가 시세 대비 높은 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 철저한 현장 조사와 세심한 권리 분석이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 입지: 학교 및 편의시설 접근성이 좋아 주거 가치가 높습니다.

* 비교적 신축 건물: 2012년식 건물로 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 지역 발전 가능성: 남양주시의 개발 계획에 따라 향후 자산 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 제시외 건물 활용: 제시외 건물의 적법성 확인 후 활용 방안을 모색할 경우 부가 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 173,650,000원

주변 시세 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 물건들이 1억 4천만원 ~ 1억 5천만원 선에서 거래되고 있습니다. 감정가가 시세보다 높게 책정된 점을 감안하여, 시세와 낙찰 가능성을 고려한 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

인수할 보증금이 없는 점을 고려하더라도, 명도 비용 및 제반 경비를 포함한 예상 입찰가는 130,000,000원 ~ 160,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 반드시 현장 조사, 실제 임차인과의 협의 가능성, 그리고 경매 경쟁 상황 등을 종합적으로 판단하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.