나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64561 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1529 하이파크시티 일산파밀리에2단지 204동 1층105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태공 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "백송초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층 중 제1층 제105호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 및 석재붙임 등, 창호: 새시창호 임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대규모의 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내도로 개설되어 있으며 이를 통해 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 대지권 미등기이나 최저매각가격에 대지권가격이 포함되었으며, 2026. 2. 27자 일산서구청으로부터 토지지분을 포함한 부동산매매계약서 사본 및 부동산거래계약신고필증 사본, 신탁부동산 매매대금 납부확인서 사본[16. 11. 3.자 kb부동산신탁(주)], 토지+건물에 대한 취득세(등록면허세)가 납부되었다는 납부확인서 사본 사실조회 회신이 있음.
2. 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 백배숙)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026. 7. 9.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024년 7월 27일 현재, 본 건은 고양지원 2025타경64561 (1) 사건번호로 진행 중인 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1529번지에 위치한 하이파크시티 일산파밀리에2단지 204동 1층105호이며, 아파트 용도로 이용 중입니다.

감정평가액은 523,000,000원이며, 건물면적은 121.45㎡ (약 36.7평)입니다. 토지 관련 면적은 0㎡로 표시되어 있으며, 건물면적과 토지를 일괄매각하는 대상입니다.

본 물건은 2011년 3월 31일에 사용승인된 아파트로, 해당 동은 28층 건물 중 1층에 해당합니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동에 위치하며, 백송초등학교 남서측 인근 지역에 속합니다.

주변 환경은 대규모 아파트 단지와 근린생활시설, 농경지가 혼재되어 있는 지역입니다.

교통 상황은 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다. 단지 내 도로가 잘 개설되어 외부 공도와 연계됩니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행 중이며, 신청채권자는 주택도시보증공사입니다.

등기부상 말소기준권리는 2016년 11월 3일 접수된 우리은행 근저당(235,000,000원)입니다.

이 외에 소유권 보존, 소유권 이전(신탁등기말소), 주택임차권(백배숙, 445,000,000원), 강제경매(주택도시보증공사, 445,000,000원) 등의 권리 내역이 존재하나, 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 채권액은 680,000,000원입니다.

1.3. 임차인 현황 및 인수 조건

임차인으로는 주택도시보증공사(양도 전: 백배숙)가 보증금 445,000,000원, 차임 0원으로 등재되어 있습니다.

백 임차인은 2022년 10월 5일 전입, 2022년 8월 24일 확정일자를 받았으나, 현재 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

신청채권자인 주택도시보증공사는 2026년 7월 9일자 인수조건변경확약서를 제출하였으며, 해당 내용에 따라 백 임차인은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기를 말소하는 것에 동의하였습니다.

이에 따라 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다.

1.4. 상권 및 생활정보

본건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육 시설로는 백송초등학교가 인근에 위치하며, 단지 내 및 주변에 다양한 편의시설, 운동시설, 녹지 공간이 마련되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

대지권 미등기: 본건은 대지권이 미등기 상태입니다. 그러나 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되었으며, 관련 서류(부동산매매계약서 사본, 부동산거래계약신고필증 사본, 신탁부동산 매매대금 납부확인서 사본, 취득세 납부확인서 사본)에 대한 사실조회 회신이 있어 관련 문제는 해소된 것으로 보입니다.

임대관계 미상: 현재 임차 관계는 파악되지 않으나, 상술한 백 임차인의 권리 포기 확약으로 인해 낙찰자에게 인수되는 부담은 없습니다.

1.6. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본건 아파트 단지 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 최근 인근 지역(덕이동, 탄현동)에 데이터센터 건립 추진과 관련하여 주민 반대 및 전자파, 소음, 대기오염 등의 우려가 제기된 바 있으나, 이는 본건 물건지와 직접적인 연관성이 낮으며 본 물건지의 입지에 직접적인 영향을 미친다고 보기는 어렵습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 대규모 아파트 단지 내의 일반적인 아파트 물건으로, 대지권 미등기 및 임차인 관련 리스크가 서류 및 확약서 제출로 인해 해소된 상태입니다.

주변의 생활 편의시설, 교통, 교육 환경 등을 고려할 때 주거 가치가 있다고 판단됩니다. 1층이라는 점은 개인의 선호도에 따라 장단점으로 작용할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

대지권 미등기 문제의 법적·행정적 해결이 완료되어 낙찰 후 권리 확보에 문제가 없습니다.

임차인의 대항력 포기 및 권리 말소 동의로 인해 인수되는 보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

가격 대비 면적을 고려한 실거주 목적 또는 향후 시세 상승을 기대하는 투자 목적 모두 고려해볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적대의 아파트 매매가는 445,000,000원에서 520,000,000원 사이에서 형성되고 있습니다.

감정가 523,000,000원을 고려하고, 1층이라는 점과 제반 권리 관계가 정리된 점 등을 감안하여, 본 건의 최적 입찰가는 약 470,000,000원으로 판단됩니다. 이는 감정가 대비 약 10% 할인된 수준이며, 시장 시세 대비 경쟁력 있는 가격입니다.

입찰 시에는 본인의 자금 계획과 시장 상황을 충분히 고려하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.