나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73420 [1] 경기도 의정부시 의정부동 167-10 드어반트라움 13층1304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부역" 남측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 아파트, 도시형생활주택 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제차량 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철1호선 의정부역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상22층 건물내 제 13층 1304호로서 외벽 : 외장석재, 몰탈위페인팅마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(별첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호 1~4 4필 일단의 부정형 토지로서, 오피스텔 및 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1~4 공히 일반상업지역(일반상업지역) , 과밀억제권역<수도권정비계획법>,, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> , 기호 1,2,4는 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 기호 1~3은 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

암대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73420 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 167-10 드어반트라움 13층1304호

용도: 오피스텔

건물면적: 37.36㎡ (약 11.30평)

토지면적 (토지 지분): 5.49㎡ (약 1.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 감정평가 요약

감정가: 171,000,000원

건물 사용승인일: 2019년 5월 3일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상22층 건물 내 13층 1304호.

건물면적: 37.36㎡ (전유면적)

토지면적: 5.49㎡ (대지권)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부역" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 아파트, 도시형생활주택 등이 혼재하고 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

지하철 1호선 의정부역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 22층 규모입니다.

해당 호수는 13층 1304호로, 전용면적 37.36㎡입니다.

건물의 외벽은 외장석재, 몰탈위 페인팅 마감되었으며, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시로 시공되었습니다.

기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 및 인접 도로

본건 토지는 4필지 일단의 부정형 토지로서 오피스텔 및 아파트 건부지로 이용 중입니다.

본건 건물 동측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 일반상업지역으로 지정되어 있습니다.

수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 해당합니다.

(한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 속합니다.

일부 토지는 소로 2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다.

일부 토지는 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2023년 4월 18일자 의정부시의 압류입니다.

을구 1번 순위의 주택임차권(천진오, 165,000,000원)은 말소 예정입니다.

갑구 6번 순위의 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매 신청으로 본 경매가 진행되었습니다.

이 외 다른 권리들은 매각으로 모두 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 천진오

보증금: 165,000,000원

전입일자: 2022년 5월 13일

확정일자: 2022년 4월 27일

배당신고일자: 2024년 6월 4일

대항력: 없음 (제공된 정보 기준)

주의사항: 상기 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되나, 주택도시보증공사(HUG)가 임차보증금반환채권을 양수하면서 우선변제권은 승계하였으나 대항력은 포기하는 확약서를 제출했습니다. 이는 낙찰자가 해당 보증금을 인수할 필요가 없음을 시사하지만, 관련 세부 조건을 면밀히 확인해야 합니다.

3.3. 인수되는 권리 분석

제공된 등기부등본 요약 및 물건명세서상, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

인수되는 보증금 합계는 0원으로 예상됩니다. (주택도시보증공사(HUG)의 확약 내용에 근거)

4. 상권분석

본건이 위치한 의정부동 일대는 의정부역을 중심으로 형성된 상업 및 주거 복합 지역입니다.

다양한 근린생활시설, 소매점, 음식점 등이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

인근 오피스텔 및 아파트 단지들은 안정적인 임대 수요를 제공할 것으로 보입니다.

업무 시설과 주거 시설이 혼재되어 있어 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

5. 생활정보

의정부역을 중심으로 백화점, 대형마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

주변에 공원이나 녹지 공간에 대한 정보는 부족하나, 도시형 생활 환경에 필요한 기본적인 생활 인프라는 잘 갖추어져 있습니다.

학생들의 경우, 인근 학교로의 통학 또한 용이할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 관련 사항: 비록 대항력이 없는 것으로 분석되었으나, HUG의 인수 조건 변경 및 확약서 내용을 면밀히 검토해야 합니다. 보증금 반환 관련 분쟁 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

토지이용계획: 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 철도보호지구 등 일부 제한사항은 향후 개발 또는 재건축 시 고려될 수 있습니다.

가격 변동성: 오피스텔 시장의 전반적인 수요 및 공급 변화, 금리 변동 등 외부 요인에 따라 부동산 가치 변동이 발생할 수 있습니다.

주변 혐오시설: 본 보고서 작성 시 외부 지도 서비스 등을 통한 주변 혐오시설 조사는 수행되지 않았으므로, 입찰 전 추가적인 현장 조사 및 정보 확인이 필요합니다.

7. 투자 포인트

의정부역 역세권에 위치하여 교통 편리성이 우수합니다.

주변 상업 및 주거 시설 발달로 인해 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

최근 준공된 신축급 오피스텔로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

강제경매 사건으로 채권자가 HUG(주택도시보증공사)로, 권리 관계가 비교적 명확하게 정리될 가능성이 높습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 의정부역 역세권에 위치한 오피스텔로, 우수한 입지조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

주변 상업 및 주거 시설 발달로 인해 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있으며, 신축급 건물이라는 점도 장점입니다.

다만, 임차인 관련 HUG의 인수 조건 변경 사항을 철저히 확인하고, 잠재적인 리스크를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

전반적으로 투자가치가 있는 물건으로 판단되나, 정확한 시세 조사와 권리 분석에 기반한 입찰가 산정이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 171,000,000원

임차인 보증금 (인수 보증금): 0원 (HUG 확약서 기준)

주택도시보증공사(HUG) 강제경매 채권액: 175,416,052원

현 시세 분석 (추정):

제공된 감정가는 171,000,000원이며, 이는 2026년 7월 30일 기준입니다.

본 물건은 대항력 있는 임차인이 없으며, HUG의 권리 포기 확약으로 인해 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

이를 감안하여, 감정가 171,000,000원을 기준으로 하되, 주변 시세 및 경쟁 입찰 상황을 고려하여 상향 조정하는 것이 합리적입니다.

보수적으로는 감정가 수준인 170,000,000원에서 시작하여, 현장 조사 및 시세 확인 후 약 185,000,000원까지 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 170,000,000원 ~ 185,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.